當棚户區改造遭遇“被違建”，被徵收人該注意什麼？

在近期的徵收拆遷中，包括棚户區改造在內的各種舊城改造項目無疑是出場率頗高的“明星”。

而與此同時，拆遷範圍內的違建認定處置似乎也一刻未曾停歇。

二者如同“二龍戲珠”一般將廣大被徵收人折騰得團團轉。

那麼，當棚户區改造項目遭遇徵收方的刻意“被違建”時，被徵收人究竟該怎樣應對呢?兩大“殺手鐗”同出，在明拆遷律師又會給出怎樣的忠告呢?首先需要明確的是，言之，實體層面的補償、安置、搬遷主要看590號令，程序層面各地則會根據實際情況而有所突破創新。

從整體來看，“換湯不換藥”是棚改與一般徵收項目的關係，廣大被徵收人不必為這一“名頭”的變化而太過勞心費神。

在此基礎上，在明拆遷律師給出3點意見供遭遇“棚改+拆違”的朋友們參考：

其一，維權焦點須提前至項目啟動前。

“輸在起跑線上”是被徵收人最容易犯的錯誤。

很多人都是等到“責令限期拆除通知”貼到牆上才想起來委託律師，應該説這一時點並不算晚，但也確實還能比這更早些。

《條例》第24條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。

對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

據此，一個合法的棚户區改造項目中，被徵收房屋是否系違建的認定、處置，應發生在房屋徵收範圍確定後、房屋徵收決定下發前這一時段內，這點廣大被徵收人需要牢記。

房屋徵收範圍的確定，通常以“暫停(辦理入户分户、新建擴建等)公告”發佈為標誌。

譬如大家所熟悉的浙江金華許水雲案，就是在這一階段內發生了違建認定及強拆行為。

在此階段，被徵收人要及時整理能夠證明自己的無證房屋、面積有合法建造手續的依據，在徵收調查登記環節允許房屋徵收部門上門瞭解情況。

當收到“責令限期拆除”“違法建築認定告知”之類的文書時，要及時委託專業徵收維權律師提起復議或者訴訟。

一旦這類違建認定結論被依法撤銷，將會對被徵收人後續的維權有很大助益。

許水雲案中，在明律師周濤、陳晨就針對當地政府部門作出的責令限拆文件提起了訴訟，促使其在法律的壓力之下改變了“以拆違促舊改”的想法，同意將許的無證房屋認定為合法建築。

其二，盯住棚户區改造項目的特殊程序，及時提出針對無證面積補償的意見。

一般來説，在徵收補償方案中都會涉及區別對待有證面積與無證面積的規定。

實踐中很多被徵收人都是吃了這方面的虧，因房屋無證、缺證而大量減損了補償權益。

故此，針對這一重要的“方案”，大家就需要想想辦法、動動腦筋了。

《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第15條就規定，因舊城區改建需要徵收房屋的，區(縣)人民政府還應當組織由被徵收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會。

北京市的《舊城區改建房屋徵收實施意見》則延續了590號令“多數”(即過半數)產權人、公房承租人不同意方案的規定。

而一旦聽證程序啟動，被徵收人就獲得了針對補償方案提出修改意見，反映自己房屋現實問題的機會。

在這類程序中大家一定要明白一點：無證面積決不能簡單的等同為違法面積，尤其是在棚户區、舊城區範圍內，出於日常生活之必需及各種歷史遺留原因，產生無證面積是十分正常的現象。

被徵收人的合理補償訴求應當被一份公平、合理的補償方案所詳加考慮。

從另一個角度講，在房屋徵收決定作出前充分行使自己的程序性權利，十分有助於被徵收人掌握依法維權的主動權，及時獲取涉案項目的有關信息，同時表明自己依法維權的態度和決心。

這對於徵收方日後是否採取“以拆違促拆遷”的套路將會產生心理層面的震懾作用。

其三，對於項目中後期突然出現的“違建認定”，要迅捷依法維權將其撤掉。

通過前述規定我們不難理解，一旦涉案片區被列入棚户區改造項目範圍，就應當依據590號令規定的程序來往下推進，而不得肆意採取拆違手段來促進拆遷工作，用“掛羊頭賣狗肉”的行政目的不當舉措來對付被徵收人。

最高法在近期公佈的8起徵收拆遷典型案例中針對“以拆危促拆遷”作出了指導意見，“以拆違促拆遷”實際上完全是一個路數。

一旦在徵收決定下達後的協商談判、入户評估等環節中出現談不攏的情形，個別徵收方就會“不安分”，將被徵收人的房屋認定為違法建築，進而在很短的時間內以拆違的名義快速實施行政強拆，適用的文書也是千奇百怪五花八門。

對於集體土地上的“城中村”房屋，甚至責令交出土地決定這類根本管不着違建問題的文書也會粉墨登場，而這一幕幕鬧劇顯然是沒有法律依據的。

對於這類突然冒出來的違建拆除文書，被徵收人要在第一時間及時諮詢專業律師判明情況，及時提起法律程序進行救濟，而千萬不要等待所謂的6個月起訴期限，因為通常拆違都是限期3、5、7天，極端的還有今天下決定明天就讓拆除的。

將法律手段的力度加到最大，是應對徵收方“鋌而走險”式逼遷舉動的必要思路。

在明拆遷律師最後想提示大家的是，當棚户區改造遭遇“被違建”，被徵收人需要既有全局性的眼光，又有局部應對的精準視角：先針對較為急迫的違建處置文書“下手”，盡力保住房屋;再通覽棚改項目全局找準違法點實施精準打擊。

尤其是要關注棚户區改造項目與一般徵收項目的相同點與不同點，儘量將自己房屋遭遇“被違建”的風險降下來，做到防患於未然。

在明律師也將會竭盡全力為大家提供最強有力的法律服務。