棚户區改造臨時規約

棚户區改造臨時規約

貢覺縣第一期棚户區改造項目

業

主

臨

時

管

理

規

約

昌都市環宇房地產開發有限公司

業 主 臨 時 管 理 規 約

第一條 （目的）

為維護本建築區劃內全體業主、使用人在物業管理中的合法權益，促進管理、維護、養護建築區劃內物業共有部分和維護相關區域的環境衞生、公共秩序等活動能正常持續進行，建設管理有序、服務規範完善、秩序良好、環境優美、文明和諧的物業管理區域，根據有關法律法規，制訂本規約。

第二條 （物業基本情況）

建築區劃名稱：貢覺縣第一期棚户區改造項目

建築區劃座落：貢覺縣莫洛鎮阿嘎南路

建築區劃物業管理範圍構成：1號樓商業、2號樓商業、3號樓商業、4號樓1-5層商業、4號樓6-13層酒店、5號樓住宅、6號樓住宅，地下室負一層；

建築區劃所屬物業類型：商業、酒店、住宅、地下車位

第三條 （物業共有部分）

根據有關法律、法規規定和物業買賣合同約定，業主享有以下共有部分的所有權：

（一）由單幢建築物的相關業主共有的部分，包括該幢建築物的業主共有的門廳、樓梯間、水泵間、電錶間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂等）等部位以及該幢建築物的業主共有的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃氣線路、消防設施、郵政信箱、避雷裝置等設備；

（二）由建築區劃內全體業主共有的部分，包括全體業主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設施、附屬設施設備使用的房屋等。

第四條 （共有部分的管理、經營與收益分配）

（一）屬於全體業主或相關業主的共有部分，禁止任何單位、個人侵佔、處分或者改作他用；

（二）業主對共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務；

（三）全體業主一致同意在業主大會設立前，按照前期物業服務合同約定利用物業共有部分經營的，應當符合法律、法規和本規約的規定，並委託物業服務企業統一實施；

（四）根據建築設計規劃等實際情況，全體業主同意授權委託昌都縣明珠物業服務有限公司對外經營或出租，統一規劃、統一佈設、統一管理建築區劃內共有共用部分（包括但不限於：建築外立面廣告牌、LED廣告屏幕、户外廣告、建築內共有通道、公用設施設備等），該經營或出租所得收益由甲方直接收取並用於彌補建築區劃內物業管理服務費用支出的不足。未經過甲方同意、乙方不得在任何位置設置廣告牌，不得向他人出租甲方統一管理的廣告牌。

（五）物業服務企業違反前期物業服務合同約定，交納的違約金，屬於全體業主所有，並用於補充建築物及其附屬設施維修資金，統一歸集到維修資金監管專户；

（六）所得違約金按照業主專有部分佔建築物總面積的比例分配；

（七）物業服務企業應當至少每半年在建築區劃內公佈全體業主共有部分物業經營所得收益的收支情況，接受業主的監督；

（八）業主拒付物業服務費用、不繳存建築物及其附屬設施專項維修資金的，不得享有所得違約金和經營物業共有部分業主所得收益的分配；

（九）業主轉讓建築物內的專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。

第五條 （共有部分的保險）

本建築區劃內物業共有部分及公眾責任保險，由全體業主按其專有部分佔建築物總面積的比例大小享有權利、履行義務，可由開發建設單位選聘的物業服務企業代行辦理相關手續，並在前期物業服務合同中約定。

業主的家庭財產與人身安全的保險由業主自行辦理。

第六條 （開發建設單位所有的部分）

在本建築區劃內，根據物業買賣合同，以下部分屬開發建設單位所有：

1、未出售的地下停車場（庫）；

2、規劃用於車輛停放的露天停車位；

3、 未計入公攤的建築物和構築物 。

4、 × 。

第七條 （建築區劃的調整）

對本建築區劃進行調整的，應按照相關規定，並經本建築區劃內專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主同意；由開發建設單位或者相關區域內20％以上業主向物業所在房產管理部門提出調整建築區劃要求。

第八條 （業主的權利與義務）

業主在物業管理活動中依照《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》以及相關法律、法規、規章政策的規定，享有相應的權利，履行相應的義務。

第九條 （物業服務企業的選聘）

在業主大會設立前，由開發建設單位指定 昌都市聖城物業管理有限公司 ，依據前期物業服務合同對本建築區劃提供前期物業服務。

前期物業服務合同內容作為開發建設單位與物業買受人訂立的物業買賣合同內容之一。在有效期限內，前期物業服務合同的效力不隨物業所有權的變化而喪失。

第十條 （物業服務費用及其交納、監督）

各業主同意，物業服務收費採取包乾制方式；按業主實測產權面積計算物業服務費；自物業交付之日起至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費用，按照前期物業服務合同的約定足額交納。

業主與使用人約定由使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主委託物業服務企業提供物業服務合同約定以外的其他專項服務、特約服務的，其費用由雙方另行約定；物業服務企業應當將服務項目、服務質量、服務標準進行公佈。

第十一條 （水、電、氣等費用的交納及其設施的維修責任）

本建築區劃內，業主應當按照相關規定和相關供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環衞等專業單位交納有關費用。

水、電、氣、信息、環衞等設施的維修責任，由業主、專業單位按照相關規定承擔；前款設施屬於業主專有的，由業主承擔維修費用；屬於業主共同所有的，由全體業主或者相關業主按照其專有部分佔建築物總面積的比例分擔維修費用。

第十二條 （業主大會的設立）

各業主同意，當本建築區劃內的專有部分交付的建築面積達到建築物總面積50％以上，或者首次交付專有部分之日起已滿兩年且入住的建築面積達到建築物總面積20％以上，依法在房產管理部門及轄區街道辦事處指導下，召開首次業主大會會議，設立一個業主大會，並選舉產生業主大會的執行機構業主委員會。

業主大會由本建築區劃內的全體業主組成。首次業主大會會議的召開、籌備組的組成、首屆業主委員會的選舉產生、委員候選人的產生辦法等，均按《物業管理條例》及其相關規定執行。

籌備設立業主大會的必要經費由本物業的開發建設單位承擔。

前期物業服務中，業主拒付物業服務費用、不繳存建築物及其附屬設施維修資金的，不享有首次業主大會會議上的投票權和被選舉權。

第十三條 （相鄰關係）

各業主同意，在物業使用和維護中，遵守相關法律、法規政策規定和本規約約定及業主共同決定，按照有利於物業使用效能發揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、採光以及設施設備維修、房屋裝飾裝修、環境衞生維護、環境保護等方面的相鄰關係。

第十四條 （物業的使用）

本建築區劃內的業主、使用人應當遵守相關法律、法規政策規定和本建築區劃《房屋使用説明書》的約定，並按照下列規定使用物業：

（一）按照規劃管理部門批准或者不動產登記簿載明的用途使用物業專有部分，不得擅自改變物業專有部分使用性質；經有關部門批准改為它用的，物業服務費標準按實際使用性質交納；

（二）進行室內裝飾裝修時，遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等相關規定，在工程開工前，應當事先告知物業服務企業，並與其簽訂室內裝飾裝修管理服務協議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動配合物業服務企業依據有關規定和物業服務合同的約定對裝飾裝修活動的監督檢查；

（三）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自佔用共有部分。施工期間應採取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或使用人日常生活造成的影響，住宅區域18時至次日9時和節假日全天，不得從事敲、鑿、鋸、鑽等產生嚴重噪聲的施工；商業區域9時至18時，不得從事敲、鑿、鋸、鑽等產生嚴重噪聲的施工；

（四）因裝飾裝修房屋影響物業共有部分安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應及時恢復原狀，造成相鄰業主財產損失的，應承擔相應的賠償責任；

（五）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照物業服務企業指定的位置安裝；

（六）合理使用水、電、氣、信息、環衞等共有設施設備，不得擅自拆改相關管線、設備；

（七）使用電梯，應遵守本建築區劃內電梯使用管理規定；

（八）停放車輛，應遵守本建築區劃內車輛停放有關規定；

（九）陽台封閉，應遵守本建築區劃內有關裝修管理規定，使用統一顏色、型號、材質的材料，保證房屋外觀整體統一；

（十）本建築區劃內不得安裝任何形式的遮雨（陽）棚；

（十一）法律、法規政策的其他規定。

第十五條 （使用物業的禁止行為）

業主、使用人在使用物業中，除應當遵守法律、法規政策的規定外，不得從事下列危及建築物安全或者損壞他人合法權益的行為：

（一）擅自改變房屋建築及其設施設備的結構、外貌（含外牆、外門窗、陽台等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和佈局等；

（二）對房屋的內外承重牆、樑、柱、板、陽台進行違章鑿、拆、搭、建；

（三）佔用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、綠地、物業服務用房、自行車房（棚）以及屬於業主共有的停車場（庫）等共有部分。

（四）損壞或擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共有設施設備；

（五）違法搭建建築物、構築物；

（六）不按規定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（七）違反規定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質或超負重等物品和排放有毒、有害、危險物質及散放、散養家禽、寵物，影響公共環境、破壞綠地等；

（八）踐踏、佔用綠化地，損壞、塗劃園林建築小品；

（九）影響市容觀瞻或本物業外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂塗、設立廣告牌等；

（十）隨意停放車輛，鳴喇叭或以其他方式製造超過規定標準的噪音；

（十一）擅自在房屋建築的外牆上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結構，不按指定位置安裝空調外機且不進行滴水處理；

（十二）使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內吸煙、張貼、塗畫或損傷內壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法權益或其他不道德的行為；

（十四） × ；

（十五） × ；

（十六）法律、法規、規章政策禁止的其他行為。

第十六條 （物業的維修養護）

業主、使用人同意按照下列規定維修養護物業：

（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益；

（二）因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合；相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應負責維修並承擔賠償責任；

（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，須向物業服務企業提出申請，經書面同意後方可實施，並在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償；

（四）物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業專有部位應急維修的，物業服務企業可在通知公安機關、社區居民委員會或者業主委員會2名以上委員到場見證下實施應急維修，維修發生的費用由責任人承擔；

（五）當物業服務企業對物業共有部分維修養護時，相關業主應予以配合；有造成本物業共有部分或其他業主房屋及附屬設施設備損壞的，由造成損壞的責任人承擔賠償責任；

（六）本建築區劃內物業在國家規定的保修期限和保修範圍內出現非使用不當的質量問題或使用功能障礙，由建設單位負責解決；

建設單位拒絕維修或者拖延維修的，業主可以自行或者委託他人維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由建設單位承擔。

第十七條 （物業保脩金）

建設單位不履行保修義務的，業主可以按照《物業管理條例》等相關規定提出申請，經房產管理部門核實後，由社區居民委員會組織維修，其費用按照相關規定從建設單位依法交存於專户管理銀行保脩金分户中墊支。

第十八條 （建築物及其附屬設施維修資金的籌集和使用）

業主應當按照相關規定繳存、使用、續籌本建築區劃內建築物及其附屬設施維修資金。

使用建築物及其附屬設施維修資金的，由物業服務企業按照有關規定，根據維修項目提出維修資金使用方案，並經建築物及其附屬設施維修資金列支範圍的專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

業主轉讓物業專有部分的，其繳存的建築物及其附屬設施維修資金同時轉讓，但仍存於該門户號的分户帳中。

第十九條 （物業轉讓、出租的相關事項）

業主轉讓或者出租物業時，須將本規約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業後，當事人應當於物業買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內，將物業轉讓或者出租情況及受讓人或承租人通訊方式書面告知物業服務企業。

房屋出租應當遵守相關法律法規政策規定，尊重社會公德，不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。無論出租或轉租的，業主均應承擔相應的責任。

房屋出租必須符合房屋出租條件和人均承租面積標準等相關規定；不得擅自改變房屋原設計功能和佈局，對房屋進行分割搭建，按牀位出租或轉租，或將廚房、衞生間、不分門進出的客廳改成卧室出租或轉租。

對違反本規約出租或轉租的，物業服務企業可書面責成業主、使用人立即終止租賃行為。

業主轉讓物業專有部分，應當與物業服務企業結清物業服務費用、物業服務資金、建築物及其附屬設施維修資金；出租物業，約定由承租人交納物業服務費用、物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

第二十條 （業主提交通訊聯繫方式的義務）

業主應當向建設單位、物業服務企業提供聯繫地址、通訊方式。

第二十一條 （違反物業使用禁止行為的處置）

業主、使用人在物業使用過程中，有違反本規約物業使用禁止行為的，其他業主、使用人可以向有關行政主管部門報告，由有關部門依法查處；受侵害的相關業主可以依法向人民法院提起訴訟。

第二十二條 （相關工作的配合）

業主、使用人應當積極配合公安機關、街道辦事處、（鄉）鎮人民政府、社區居民委員會等相關部門、單位做好本建築區劃內計劃生育、流動人口、犬隻管理等工作；對於相關部門進入本建築區劃內監督檢查、行政執法的，業主、使用人、物業服務企業不得阻撓。

第二十三條 （未按規定交納物業服務費用的責任）

業主未按規定交納物業服務費用（物業服務資金）的，物業服務企業可以在本建築區劃內公佈物業服務費用（物業服務資金）收交情況，並註明欠交費用的業主房門號、業主姓名進行催討；仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

第二十四條 （授予物業服務企業的權利）

全體業主同意在物業服務中，授予物業服務企業以下權利：

（一）根據有關法律法規、本規約和前期物業服務合同，制定必要的規章制度，並督促業主、使用人遵守、執行；

（二）採取批評、規勸、警告等方式制止業主、使用人違反本規約的行為；對業主、使用人違反本規約第十四條、第十五條規定的行為，物業服務企業制止後，業主、使用人拒不改正的，物業服務企業可以採取下列措施予以制止：

1、禁止施工人員、施工工具、裝修材料等進入本建築區劃；

2、暫停供水、供電服務；

3、向政府相關行政主管部門和專業單位報告； 

4、要求業主、使用人限期整改，並賠償相關損失；

（三） × ；

（四） × 。

第二十五條 （物業服務企業的變更）

前期物業服務期間發生下列情形之一的，由全體業主共同決定或建設單位另行選聘物業服務企業：

（一）物業服務企業違反前期物業服務合同約定的義務，或者發生法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動，致使不能完成合同約定的服務事項和質量的；

（二）物業服務企業提出解除合同；

（三）物業服務企業因解散、破產等原因無法履行前期物業服務合同的；

（四）前期物業服務合同約定由建設單位作為招標人依法另行選聘物業服務企業的情形。

建設單位作為招標人依法另行選聘物業服務企業的，應根據本建築區劃規模、實施物業服務的客觀需要等擬訂選聘物業服務企業的方案。

因物業服務企業突然撤離等原因，建設單位或全體業主無法及時另聘新物業服務企業的，在另聘新物業服務企業之前，建設單位、業主可以請求物業所在地街道辦事處、（鄉）鎮人民政府或者區（市）縣房產管理部門指定物業服務企業臨時代管；臨時代管期間的物業服務費用，按照臨時代管前的前期物業服務合同約定的物業服務費用標準執行，並由全體業主按照其專有部分佔建築物總面積的比例分擔。

第二十六條 （違反規約的責任）

業主、使用人違反本規約規定，侵害他人合法權益的，物業服務企業有權要求其改正；業主、使用人拒不改正的，應承擔以下違約責任：

（一）向全體業主或相應業主支付違約金2萬元；

（二）按責任劃分損害賠償；

第二十七條（連帶責任）

使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任。

第二十八條 （糾紛的處理與相關民事訴訟）

業主之間因本規約發生的糾紛，協商不成的，由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會進行調解；調解不成的，採取以下第 （二） 方式解決：

（一）依法向仲裁委員會申請仲裁；

（二）向人民法院提起訴訟。

因物業管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業主依法承擔；屬共同訴訟的，經業主授權，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業主依法共同承擔。

第二十九條 （規約的制定）

本規約由開發建設單位制定，開發建設單位在銷售物業時應向物業買受人明示，並予以説明。

物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守本規約。

第三十條 （規約的效力）

本規約對本建築區劃內的各業主和使用人均具有約束力。物業的所有人發生變更時，規約的效力及於物業的繼受人。

本規約自本建築區劃內的首套物業銷售之日起生效，至首次業主大會會議依法召開並表決通過《管理規約》後終止。

第三十一條 （規約的執有）

本規約作為物業買賣合同的附件，由開發建設單位和物業買受人各執一份；並由開發建設單位抄送一份樣本向房產管理部門備案。

附件：物業買受人的基本情況

（一）物業買受人姓名： （二）身份證號碼：

（三）物業類型： （四）建築面積：

（五）座落位置： 幢 [層][單元] 號；

（六）聯繫電話： （七）通訊地址：

承 諾 書

本人（單位）已詳細閲讀並理解 昌都市聖城物業管理有限公司 制定的本《業主臨時管理規約》，同意遵守本規約內的一切條款，如有違約，願承擔相應違約責任。

特簽署本承諾書！

物業買受人簽章：

年 月 日