棚户區改造項目中的模擬拆遷，需要注意些什麼？

一、棚户區改造項目中的模擬拆遷，需要注意些什麼?

1、模擬拆遷的模擬過程不透明，不會對所有人進行公佈。也就是模擬拆遷過程中，百姓的意願到底有多少，有關部門並不會對所有人進行公示。因此，一些居民不明就裏，就在補償協議上籤了字。剩下的人眼看沒有簽字的人越來越少，內心比較着急，也草草簽字。

2、簽字的主體不適格。適格是一個法律上的概念，意思是不具備全部或者部分簽字的資格。

模擬拆遷上有很多時候都是投資方來進行簽字，而並不是行政部門。因此，在很多時候被看作是民事協議，在後期進入實質拆遷階段的時候，往往不具備相關的法律效力。如果拆遷方不承認相關協議的效力，很有可能讓被拆遷户陷入被動。

3、實踐中，模擬過程中，就已經開始實際強制拆除了，只要簽了模擬協議就等同於實際徵收了。

4、在實踐中，徵收部門或確定的項目主體，出於利益考量，並不會真正告訴拆遷户所簽訂的協議是模擬的。往往協議簽訂了，正式的徵收決定間隔很久也未作出，導致徵收評估結果與初次評估結果出現重大差異。被徵收人無法接受按初次評估結果作為補償條件，矛盾再次爆發。

　二、徵收決定作出的前置程序

1.符合公共利益要求和“四規劃一計劃”

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下簡稱《條例》)，棚户區改造中涉及房屋徵收的，應當符合公共利益的要求，同時各項建設活動已經符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、專項規劃、市、縣級國民經濟與社會發展年度計劃，簡稱“四規劃一計劃”。

2.論證補償方案

在上述條件符合後，房屋徵收部門要擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府組織有關部門進行論證並公佈。

拆遷户要注意的是，徵求意見的期限不能少於30日，且市、縣級政府要及時公佈徵求意見情況和根據意見進行的修改情況，在棚户區改造中，如果多數拆遷户認為徵收方案不合理的，可以要求組織聽證會，充分發表意見。

3.社會穩定風險評估

在作出徵收決定前，市、縣人民政府還要對社會穩定風險作出預期評估，如果涉及的拆遷户較多，風險評估報告要經過政府常務會議討論，決定是否要作出徵收決定。

4.準備補償費用

《條例》確立了“先補償、後拆遷”原則，因此，在徵收補償決定作出之前，徵收經費應當足額到位，設立專用賬户，專款專用。

拆遷户要注意的是，如果是集體土地之上的棚户區改造，還涉及徵地手續，要根據《土地管理法》有關規定履行法定程序。