安徽省棚户區改造偷拆案例：遭遇“先拆房，後給錢”，你該怎麼辦

《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行多年，被徵收人的權利意識不斷提升，對程序性權利的理解也日趨成熟。

然而即便如此，一些地方政府仍會為了“快拆快建”而選擇鋌而走險，置590號令的諸多原則規定於不顧而徑自採取“先拆房，再談錢”的拆遷策略，令被徵收人苦不堪言。

本文，在明律師為大家介紹諮詢中獲知的一個真實案例，看看從中能有哪些經驗教訓可供總結和吸取……

【基本案情：偷拆下的棚户區改造】

據到所諮詢的兩位被徵收人介紹，安徽省某市某區於2017年啟動棚户區改造徵收項目，對其所處的集體土地上房屋實施拆遷。

然而項目自啟動起，被徵收人就未見到任何公開張貼的公告、通知，也未收到任何涉及徵收的批准文件。

被徵收人認為在這種情況下自己的房屋不會被拆除，便在抱持對當地政府依法行政充分信任的心態下離家外出務工了，令自己的房屋唱起了空城計。

然而事與願違，2018年春節剛過，在未與之簽訂任何徵收補償協議的情形下，被徵收人的房屋即被直接偷拆。

急忙從外地趕回家去的被徵收人見到一片廢墟瓦礫，不禁悲由心生，她們想不明白：政府就敢如此明目張膽的強拆房屋嗎?面對以改善民生為由頭的棚户區改造，老百姓就真的沒地方説話了嗎?

【法律分析：被徵收人此時該如何維權?】

兩位當事人通過網絡瞭解到了專業從事徵地拆遷維權服務的北京在明律師事務所。

經過在網上的多輪諮詢，她們決定親赴北京尋求幫助。

面對她們所遭遇的這種頗具典型性的情況，在明律師又將給出怎樣的維權建議和經驗教訓呢?

其一，未守房，未跟進徵收進度是教訓。

在明律師經過與當事人的深入溝通得知，早在2017年年初她們便得知了房屋被納入徵收範圍的消息。

然而就是在這樣的情況下，當事人竟自顧自的選擇了在徵收項目的最關鍵時刻外出務工，將房屋完全無防護的暴露在徵收方的面前。

在這樣的一個過程中，被徵收人未能對徵收方構成足夠的心理影響與法律上的壓力，變相放棄了維權的主動權，客觀上為徵收方“拆了再補”創造了實施的誘導條件。

這是廣大被徵收人應當深刻吸取的教訓。

另一個問題是，當事人只是單純的認為徵收方未提供任何文件，也未送達評估報告的行為違法，卻忽視了對這一系列程序違法行為的第一時間救濟。

試想，如果被徵收人在徵收項目進行之中就針對其未公告房屋徵收決定，未就補償方案徵求意見，未入户實施評估等違法點進行救濟，及時行使590號令所賦予自己的一系列權利，那麼偷拆的步伐很可能會被有效阻滯，被徵收人也會獲得更多的協商博弈空間。

故此，“坐以待拆”是不可取的，這一年的時間本應被白白荒廢。

事實是，如果被徵收人及早委託專業律師介入，也許不出半年就能就徵收補償問題與徵收方達成一致意見。

過後它再怎麼違法行政，那都是別人家的事情，就與被徵收人無關了。

其二，具體案情具體分析，收集程序違法點起訴強拆違法。

總結完教訓，我們再看該怎麼辦。

就這樣一個尚不清晰的案情，在明律師可以提出如下建議供廣大被徵收人在同類型案件中參考借鑑：

首先，向法院起訴區政府的強拆行為違法，是否同時要求國家賠償另行決定。

就這樣一個案情而言，區政府的強拆行為違法是板上釘釘的事情。

廣大被徵收人只需記住一點：對於棚户區改造類項目而言，沒有作出徵收補償決定並經法院裁定，任何組織和個人都不得強拆被徵收人的房屋。

而有沒有下達補償決定，不僅被徵收人本人會知道(必須依法送達)，被徵收人的街坊、鄰居也會知道(必須依法公告)。

如果這兩方都不知道，那麼涉案偷拆行為就是違法行為。

被徵收人需要及時收集強拆發生時的各種證據，理清自身財產損失，通過與徵收方及時溝通並進行錄音等方式進一步獲取關於強拆主體的證據，進而發動訴訟進行維權。

需要指出的是，是否同時要求國家賠償要依案情而定，通常而言如有協商談判空間，則這一請求可以適當延後提起，從而保留與徵收方更多的協商溝通機會。

其次，就涉案項目情況全面提起政府信息公開，獲取其徵地批文、房屋徵收決定、分户評估報告等文件，促使其更多違法點得以暴露。

需要明確兩個問題：一是實踐中一些老百姓誤認為獲知信息是要通過“關係”“熟人”“後門”才有戲，這是對法律的曲解，更是因其對信息公開規定不熟悉導致的不當認知。

簡言之，與徵收項目相關的幾十項信息，被徵收人均有權依法申請獲得，完全不需要什麼關係後門;二是對於集體土地上的棚户區改造類項目，是否對涉案土地實施了依法徵收是被徵收人考查的重點。

如果涉案項目存在未批先佔等土地違法情形，那麼後續的拆除房屋行為也不會有法律依據。

“先地後房”是這類項目的正常邏輯順序，被徵收人在維權時要對《土地管理法》及590號令予以綜合運用。

需要指出的是，這些工作要在依法維權的第一時間開展，為訴強拆違法奠定證據基礎。

徵收方被挖出來的違法點越多、越徹底，則被徵收人通過訴訟獲取公平、合理補償的機會就越大，法院也就越不敢在裁判中傾向於徵收方。

在明拆遷律師最後想提示大家的是，房屋遭偷拆雖然已導致被徵收人的維權籌碼減少，但尚不至於對維權大局產生決定性影響。

最高院所發佈的“許水雲案”應當給被徵收人更多希望與信心——即使房屋不幸遭強拆，獲取公平、合理的徵收補償仍然是法律的應有之義。

什麼都沒有就直接強拆，被徵收人當然不能答應!而面對紛繁複雜，且集體、國有、棚改程序混用的客觀情況，儘早委託專業徵收維權律師介入案件，也是當下被徵收人有效維權的明智選擇。