預徵收模式，被拆遷人應當注意？

在一些號稱“2個月內簽約率突破95%”的徵收項目中，看似一團和氣的背後，卻隱藏着現今棚户區改造徵收項目中存在的一個值得廣大被徵收人高度警惕的現象——預徵收，也叫模擬徵收。

在明律師認為，這類徵收活動表面上風風火火，效率極高又合乎民意，實則是違反現有法律規定，存在侵害被徵收人權益巨大風險的怪異做法。

那麼，所謂的“預徵收模式”究竟存在什麼樣的貓膩呢?被徵收人為什麼要對此保持高度警惕呢?

我們先來最直白的講一下什麼是預徵收。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》之規定，徵收的法定程序一定是先就房屋徵收決定和補償方案進行公告，再順序開展調查登記、入户評估、協商簽訂補償協議直至作出徵收補償決定、申請司法強拆。

而所謂的“預徵收”，則是一些地方琢磨出來的一套全新模式，即先組織潛在的被徵收人進行“預籤補償協議”，將補償標準、數額、方式都談好了，之後待預簽約達到一定比例時(如80%-95%)，讓房屋徵收決定生效，正式啟動補償和搬遷工作。

最直觀的看，這種模式打亂了《條例》明文規定的徵收補償順序，是在法外創立了一個新的程序，屬於嚴重違反上位法規的情形。

那麼這麼幹究竟對被徵收人一方有什麼危害呢?首先要明白一點，這種模式對於徵收方肯定是有利的，不然它不會發明這個東西。

有利在哪兒呢?就是它利用程序手段將被徵收人的補償利益強行“捆綁”——抓住了被徵收人想搬新居改善居住條件的普遍迫切願望，在預簽約之初以“如果你不簽約項目就啟動不了，搬遷就遙遙無期”為由對被徵收人羣體進行變相“要挾”，使得一些善良的被徵收人出於“集體”利益的考慮而在匆忙之中選擇了簽約。

這樣，徵收方就得以挾集體利益來逐一對被徵收人進行擊破，從而在較短的時間內獲得較高的簽約率。

此時，預先設計好的“由量變到質變”發生，房屋徵收決定生效，剩下的20%以內的未簽約户一下子就淪為了少數派，站到了絕大部分已簽約被徵收人的對立面。

“發動羣眾鬥羣眾”的目的再度達成，最後這部分少數即使對補償數額非常不滿，也往往會迫於形勢壓力而選擇簽約。

在這個過程中，我們不難發現，被徵收人就補償安置事宜的協商、博弈空間被大大壓縮，所承受的來自外界的簽約壓力卻是明顯加大，坐收漁利的就只有徵收項目的發動者了。

不公平、不合理的補償結果，在此類模式的運用之下無疑將層出不窮，最終受損的就是被徵收人獲取公平、合理補償結果的權利。

對此，在明律師想提示廣大被徵收人以下幾點：

其一，從法律性質上講，預徵收模式完全沒有法律法規的依據，系明顯的程序違法。

但就現階段而言，有在各地愈演愈烈之勢。

預徵收的實質，是一種協議拆遷，是將本應由房屋徵收部門承擔的責任變相轉嫁給被徵收人的行為。

現實中，這種模式多用於國有土地上的舊城區改造、棚户區改造項目中。

而在集體土地上面臨所謂“舊村改造”項目時，則一般採用更加“著名”的騰退拆遷模式。

其二，被徵收人一定要明白，預簽約行為的實質法律後果，與正常徵收程序中的簽約行為是沒有任何區別的。

因此，如果你對徵收補償安置結果尚存不滿，就一定不可輕易進行所謂的“預簽約”。

否則，你的行為不僅是給自己戴了緊箍咒，更會成為對其他被徵收人也就是街坊鄰居的實際壓力來源。

現實中，徵收方往往拿着90%以上的簽約比例強調自己的項目是符合社會公共利益要求的，90%了還不是公共利益麼?殊不知，這個90%的得來，實際帶有“連哄帶騙”的嫌疑，與《條例》所規定的公共利益的含義根本不是一回事兒。

在《協議拆遷的種種陰謀，在明律師為你逐一揭穿……》一文中在明律師曾講過，應對此類拆遷的關鍵就是不要輕易在任何名頭的協議、合同上簽字。

你不簽字，項目就啟動不了，就有望為自己的維權博弈贏得寶貴的時間和空間。

一旦簽約比例在短時間內迅速提升，留給被徵收人一方運作的空間就會大打折扣，被徵收人就將落入“自己刨坑自己埋”的尷尬境地。

其三，預簽約模式氾濫所反映的一個令人擔憂的問題是，在徵地拆遷領域有法有規可依的情況下，卻到處都在發生以各種名義、手段、馬甲突破現有法律規定的事情。

預簽約是一個，騰退是一個，先行用地又是一個……這就意味着，解決上述情形下的補償安置問題已不完全是一個法律問題，而是一個複雜、牽扯眾多的利益糾葛的平衡過程。

因此，聘請專業徵收維權律師介入，協助處於弱勢地位的被徵收人與徵收方進行協商、溝通、談判，便是解決問題最為高效、可行的方式。

貿然起訴至法院，結果很難對被徵收人有利，反而可能是費力不討好的無用之功。