城鎮土地使用税和房產税的納税義務發生時間如何確定？

一、城鎮土地使用税的納税義務發生時間如何確定?

《財政部國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關政策的通知》(財税[2006]186號)對有償取得土地使用權城鎮土地使用税的納税義務發生時間進行了明確，規定“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用税;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用税。”

根據上述規定，從2007年1月1日起，對於有償取得土地使用權的城鎮土地使用税的納税義務發生時間，應根據合同簽訂的內容和時間確定，為“合同約定交付土地時間”或“合同簽訂時間”的次月。

二、房產税的納税義務發生時間如何確定?

根據《國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關政策規定的通知》(國税發〔2003〕89號)規定：

“關於確定房產税、城鎮土地使用税納税義務發生時間問題(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計徵房產税和城鎮土地使用税。(二)購置存量房，自辦理房屋權權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計徵房產税和城鎮土地使用税。(三)出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計徵房產税和城鎮土地使用税。”

另外，《財政部、國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關問題的通知》(財税[2008]152號)規定，納税人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產税、城鎮土地使用税納税義務。該規定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納。具體判定依據為：

(1)如果某納税人將房屋或土地使用權轉讓給開發企業，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實物發生變化。

(2)權利發生變化，應該主要從合同簽訂判斷，財税[2006]186號文件規定了合同簽訂日是判定繳納土地使用税的依據，相反，對出讓土地的一方應該是合同簽訂日終止納税義務。權利發生變化，主要是辦理相關手續，即《產權證》、《土地使用證》或“合同”、“協議”這些履行了，就是權利發生變化了。

(3)狀態發生變化，應該理解為是否改變原狀和實物形態。如原來的房屋是辦公樓，現在變成商場或經營場所了，原來的土地是耕地，現在變成了撂荒地。凡是實物、權利、狀態這三項中有一項發生了改變，就應當判定，一方終止，另一方開始繳納。

對於納税人取得政府劃撥土地後，在沒到土地管理部門辦理手續前，如果實物狀態未發生變化，原土地使用者還在耕種或原住户的生產生活都沒有改變，則沒有發生納税義務。如果房屋實施動遷，或耕地撂荒，或該土地的實際經營管理權屬於被劃撥者所有，儘管沒到土地部門辦理手續，也應判定發生納税義務。”