土地使用税納税義務終止時間時間如何確定

一、土地使用税納税義務終止時間時間如何確定?

《城鎮土地使用税暫行條例》(以下簡稱“《土地使用税條例》”)第三條規定：“土地使用税以納税人實際佔用的土地面積為計税依據，依照規定税額計算徵收。”據此，房地產開發企業繳納土地使用税的計税依據是其實際佔用的土地面積，同時也表明，當房地產開發企業不再佔用某塊土地時，該塊土地相應的納税義務即終止，不再繳納土地使用税。其商品房對應的土地是否已經不再由房地產開發企業實際佔用，應以以下兩個文件為依據。

《財政部、國家税務總局關於房產税、城鎮土地使用税有關問題的通知》(財税〔2008〕152號)第三條“關於房產税、城鎮土地使用税納税義務截止時間的問題”規定：納税人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產税、城鎮土地使用税納税義務的，其應納税款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

我國《民法典》（自2021年1月1日起實施）第二百零九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第三百五十七條規定“建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。”這也就明確了商品房對應的土地使用權在法律上的轉移時間為商品房銷售的時間：不動產物權的設立，經依法登記，發生效力;對應的土地使用權同時一併轉移。

房地產開發企業開始是直接取得開發用地的土地使用權，並從次月起開始繳納土地使用税，但在商品房建成並銷售後，對應的土地使用權並非直接發生轉讓，而是隨着地面建築物即商品房的銷售相應轉讓給購房者。在此以前，無論是已簽訂商品房銷售合同，還是已收售房款、已開具發票，或者雖已達到合同約定交房時間但未實際交房等，只要房屋未發生實質性轉移或土地使用權屬未發生法定變化(很多房企的土地使用權此時還抵押在銀行)，房地產開發企業就仍是該商品房用地的實際佔用者即納税義務人。

建設用地土地使用權是一種權利(其表現形式為無形資產)，使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。

在一般情況下，土地使用税所稱的“使用”是對土地使用權“權利的使用”，土地使用税所説的納税人實際佔用的土地面積中的“實際佔用”應指的是土地使用權即權利的佔用。否則，如果理解為是對土地實物的使用，那麼甲在乙擁有土地使用權的土地上挖個坑，是不是理解為甲在使用該宗土地?反之，丙取得了一宗土地的使用權，但是放在那裏不開發，是不是丙就沒有使用該宗土地，法定土地使用權是丙的，丙沒有使用那又是誰在使用?

因此，房地產開發企業銷售商品房，應以房產、土地的實物或權利狀態已發生轉移或變化，作為終止土地使用税納税義務的條件，在實務中，可以房屋交付購房者或購房者辦理房屋產權登記的時間“孰先”原則來確定，停止計算税款的時間為“次月”。購房者從此時開始成為納税人(個人非生產經營用房佔地免徵的除外)，房地產開發企業則從此時開始終止納税義務。

二、土地使用税得申報流程

(一)業務描述

城鎮土地使用税納税人依照税收法律法規及相關規定確定的申報期限、申報內容，就其應税項目如實向税務機關申報繳納城鎮土地使用税。

地税業務。

縣級業務。

(二)報送資料

(1)《城鎮土地使用税納税申報表》3份。

(2) 首次申報或土地信息發生變更時，應報送《城鎮土地使用税税源明細表》3份，同時提供土地使用權證或購地合同、發票等證明土地使用權屬的材料。

(三)基本流程

1、納税人上門申報，

2、辦税服務廳接受資料信息，

3、辦税服務廳核對資料信息，並作出是否受理申報的決定，

4、辦税服務廳受理申報之後，需要徵收税款，開具完税憑證，

5、申報表蓋章。

注意事項：

(1)辦税服務廳接收納税人資料信息或納税人通過互聯網絡申報後提交的紙質資料，核對資料信息是否齊全、是否符合法定形式、填寫內容是否完整、是否與税收優惠備案審批信息一致，符合的即時辦結;不符合的當場一次性告知應補正資料或不予受理原因。

(2)為納税人提供申報納税辦理指引，輔導納税人申報納税，提示納税人填寫税收優惠欄目。

(3)納税人可通過財税庫銀電子繳税系統或銀行卡(POS機)等方式繳納税款，辦税服務廳應按規定開具完税憑證。

(4)辦税服務廳人員在《城鎮土地使用税納税申報表》上簽名並加蓋業務專用章，一份返還納税人，一份作為資料歸檔，一份作為税收會計核算的原始憑證。

(5)在辦税服務廳或商業密集區提供自助辦税設備。

辦理地點：各地辦税服務廳。

我們可得出，在房地廠商將房屋售賣給第三人後，該房地廠商將不用再繳納土地使用税。在獲得土地所有權後，所有權人在按照自己的意願將房屋轉讓給其他社會主體後，其納税業務也即告終止。