白山市XX公司與張XX買賣合同糾紛二審民事判決書

上訴人（原審被告）白山市XX公司。住所：白山市渾江區。

法定代表人曲XX，經理。

委託代表人範桂濤，吉林荊衞華律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）張XX，男，1971年10月14日生，漢族，無職業，住吉林省長白朝鮮族自治縣。

上訴人白山市XX公司因買賣合同糾紛一案，不服長白朝鮮族自治縣人民法院（2013）長民二初字第308號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。

張XX原審訴稱，2012年8月3日，張XX與白山市XX公司（以下簡稱XX公司）簽訂商品房預售合同。合同約定，張XX購買由XX公司開發的位於長白朝鮮族自治縣長白鎮仙人島怡人小區1號樓2單XX，建築面積為80.77平方米，預售單價為每平方米2，900.00元，總價款為234，233.00元，房屋交付日期為2012年12月31日。協議同時約定，所售房屋建築面積為預售面積，最終面積的確定以產權管理部門測繪為準，實行本協議所列單價多退少補。協議簽訂後，張XX一次性付清所有購房款。2013年12月31日，XX公司未依照協議約定交付房屋，且經產權管理部門測量，房屋實際面積為76.04平方米，比協議中約定的房屋面積少了4.73平方米。張XX多次找到XX公司要求交付房屋並退還多交的4.73平方米的購房款13，717.00元，XX公司以種種理由拖延。另外，張XX與XX公司簽訂商品房預售協議後，張XX用協議中約定的房屋從宋XX處抵押借款100，000.00元，用於支付農民工人工費，同時約定了利息。因XX公司拖延交房的行為導致張XX無法出售房屋償還借款，給張XX造成了逾期還款13個月零18天的利息損失。因此，為維護張XX的合法權益，要求XX公司將位於長白朝鮮族自治縣長白鎮仙人島怡人小區1號樓2單XX交付給張XX，並協助張XX辦理房屋產權手續；要求XX公司退還多支付的購房款13，717.00元；要求XX公司賠償因延期交房給張XX造成的逾期利息損失34，112.00元。

XX公司原審辯稱，第一，XX公司與白山市XX公司工程款沒有結算，並且白山市XX公司已多支付了工程款。訴爭房屋XX公司是給白山市XX公司的，以訴爭房屋抵頂工程款。現白山市XX公司已欠XX公司工程款，所以該房屋XX公司不再抵頂給白山市XX公司。第二，XX公司已通知白山市XX公司，該房屋不再抵頂工程款，XX公司預收回，白山市XX公司已經同意。白山市XX公司將該房屋抵頂給張XX充頂勞務費，與XX公司無關。應由白山市XX公司與張XX對賬解決。所以XX公司不再將該房屋抵頂給白山市XX公司及張XX。

原審法院審理查明，XX公司承包了長白鎮怡人小區住宅樓工程，並將工程分包給白山市XX公司。因欠白山市XX公司工程款，2012年7月27日，白山市XX公司與XX公司簽訂協議，約定將長白鎮怡人小區1號樓2單XX，面積80.77平方米，以每平方米2，900.00元的價格抵頂給白山市XX公司，並約定“白山市XX公司用該房抵頂勞務費，由勞務承包人直接與白山市XX公司辦理預售相關手續。”因白山市XX公司僱用張XX等人進行施工欠其勞務費，2012年8月3日，應白山市XX公司邀請，XX公司與張XX的前妻孫XX簽訂了商品房預售協議，將長白鎮怡人小區1號樓2單XX，以每平方米2，900.00元的價格預售給張XX，雙方簽訂了商品房預售協議，協議約定2012年12月31日將房屋交付張XX。XX公司出具了商品房銷售收據。2012年8月7日，白山市XX公司又與張XX的前妻孫XX簽訂了房屋抵款協議，約定以每平方米2，750.00元的價格將長白鎮怡人小區1號樓2單XX抵頂給張XX，張XX的前妻孫XX出具了收據。

原審法院認為，依照《中華人民共和國合同法》第六十條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”、第一百三十條規定“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。”的規定，XX公司對白山市XX公司負有債務，白山市XX公司又對張XX負有債務，為抵銷債務，受白山市XX公司邀請，張XX的前妻孫XX代張XX與XX公司簽訂了商品房預售協議，該協議在事後得到了張XX的追認，XX公司出具了收據。因該協議不違反法律、行政法規的強制性規定，合同依法成立，合法有效，雙方即形成了買賣合同關係，XX公司應當按照約定和法律規定交付房屋，並盡到協助辦理產權登記的附合同義務。故對張XX要求XX公司將位於長白朝鮮族自治縣長白鎮仙人島怡人小區1號樓2單XX交付給張XX，並協助張XX辦理房屋產權登記手續的主張，依法予以支持。2012年8月3日，張XX與XX公司簽訂了商品房預售協議後，針對該房屋的價款於2012年8月7日作了變更，孫XX認可房屋每平方米為2，750.00元，抵頂總房款為222，118.00元。張XX提供的長白縣潤澤房產測繪中心證明，證明雙方所爭議的房屋面積為76.04平方米，XX公司雖對此有異議，但未提供相反證據加以證明，故應當認定該房屋實際面積為76.04平方米，與商品房預售協議的面積差為4.73平方米，按商品房預售協議約定，多退少補，XX公司應當退還張XX13，007.50元。依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（二）項規定，由於出賣人的原因，在商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，買受人未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。第十八條第二款規定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。張XX與XX公司雙方所簽訂的商品房預售協議，其標的物為尚未建成房屋，按照雙方所簽訂的商品房預售協議，XX公司應當在2012年12月31日交付房屋。交付房屋後，應當在合理期限內協助張XX辦理產權登記，即應當在2013年3月31日前協助張XX辦理房屋產權登記，否則即視為違約。因雙方沒有對此約定違約責任，並且張XX對其損失數額沒有提供確鑿的證據加以證明，故XX公司應自2013年4月1日起至協助張XX辦理房屋產權登記止，以34，112.00元為限，按照已付購房款總額222，118.00元，以中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利率的標準向張XX計付利息。原審法院判決：“一、被告白山市XX公司於本判決生效後將位於長白朝鮮族自治縣長白鎮仙人島怡人小區1號樓2單XX交付給原告張XX，並協助原告張XX將該房屋辦理到原告張XX名下；二、被告白山市XX公司於本判決生效後返還原告張XX13，007.50元；三、被告白山市XX公司自2013年4月1日起至被告協助原告辦理房屋產權登記止，以34，112.00元為限，按照已付購房款總額222，118.00元，以中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利率的標準向原告張XX支付利息。”

XX公司的上訴理由為，1、本案訴爭房屋是張XX通過抵頂勞務費的方式從白山市XX公司取得，張XX與XX公司之間沒有直接的買賣關係，現XX公司與白山市XX公司已達成一致，該房屋已經不再抵頂給白山市XX公司用於支付工程款，張XX已經不能基於抵頂取得該房屋。且張XX未向XX公司交納過購房款，其無權要求XX公司履行交付房屋的義務。2、張XX提供的長白縣潤澤房產測繪中心證明不足以證明本案爭議的房屋面積為76.04平方米，該證明是張XX單方取得的，不能作為本案的定案依據。3、原審法院超訴訟請求裁判，程序違法。張XX主張的利息是其對外借貸，逾期還款產生的，與XX公司沒有直接關係，但原審法院卻擅自以XX公司未協助辦理房屋產權登記為由判令XX公司承擔利息，明顯不符合張XX的訴訟請求。綜上請求二審法院撤銷原判，依法改判。

張XX答辯認為，XX公司的上訴理由不屬實，實際情況是張XX給XX公司施工，XX公司不給人工費，拿本案所涉房屋抵頂工程款。原審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持原審判決。

經本院審理查明的事實與原審法院查明的事實一致。

本院認為，白山市XX公司將其從XX公司抵頂工程款的房屋80.77平方米，以每平方米2，750.00元，作價222，118.00元，用於抵頂其欠張XX的勞務費。該抵頂行為經XX公司同意，並由XX公司與張XX重新簽訂合同對債權轉讓進行了確認，XX公司與張XX之間形成買賣合同關係，XX公司應當按照合同約定於2012年12月31日向張XX交付房屋。XX公司上訴主張張XX與XX公司之間沒有直接的買賣關係，張XX未向XX公司交納購房款，其無權要求XX公司履行交付房屋的義務，沒有法律依據，本院不予支持。XX公司上訴主張張XX提供的長白縣潤澤房產測繪中心證明是張XX單方取得，不能證明本案爭議的房屋面積為76.04平方米，但XX公司亦未提供相反證據加以證明，依照最高人民法院《關於民事訴訟證據的若干規定》第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。”的規定，XX公司的該項上訴主張依據不足，本院不予支持。張XX主張的利息雖然是基於其對外借貸逾期還款產生的，但究其原因是由於XX公司沒有按時向張XX交付房屋並協助辦理房屋產權登記造成的，故原審法院判決XX公司在張XX交付購房款總額範圍內，以中國人民銀行規定的利率標準，在張XX主張的損失範圍內承擔利息，並無不妥。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十五條的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣996.00元，由上訴人白山市XX公司承擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　朱瑛華

代理審判員　　兆豔紅

代理審判員　　方XX

書　記　員　　李XX