舊改中的協議拆遷合法了,那開發商是不是想拆就拆?
提起"協議拆遷",很多被拆遷人朋友的第一印象一定是"既不合法,也不靠譜"。然而在我國幅員遼闊的土地上,有一個地方卻打破了許多被拆遷人的這種固有觀念,走在了前頭。那就是率先開展"三舊改造"的廣東。
説到三舊改造,就不得不提即將於9月30日起開始施行的《廣東省人民政府關於深化改革加快推動"三舊"改造促進高質量發展的指導意見》。
因為看不懂這份指導意見,我那位遠嫁廣東、最近家裏正面臨拆遷的表姑最近急得吃不下飯也睡不好覺。這份《指導意見》到底説了啥?下面即明拆遷律師就借這個案例為大家科普科普。
如果協議拆遷合法,那開發商不是想拆誰就拆誰?
不知道大家還記不記得,去年廣州石牌村有一位賣鴨飯的"網紅"大叔,家裏有10棟樓可以收租。今年這位大叔再次現身,爆料家裏正面臨拆遷,自爆補償單價有20萬那麼高。網友紛紛再次化身酸透了的"檸檬精"。
而我這位表姑家裏一直在做生意,也在當地積累了不少房產家業,僅收租也是一筆可觀的收入。房子一多,表姑就特別擔心拆遷的問題,怕拆遷時拿不到合理的補償,多年的經營付之東流。
看到《指導意見》中多次出現的"市場主導的拆除重建類改造項目",表姑十分擔心。表姑問,"市場"如果可以通過簽訂協議主導拆遷,那是不是開發商就可以想拆誰就拆誰了?
假如這份《指導意見》真的是這個意思,那當地的拆遷早就亂套了。咱們還是看看,這份《指導意見》到底是什麼意思,對被拆遷人有沒有好處吧!
重點一:少數服從多數,協議拆遷也可能轉變為國家徵收
協議拆遷之所以會出現在"三舊改造"中,是因為,如果被拆遷人可以自主自發地對居住生活環境進行改造,國家和地方能省不少錢、省不少事。可是協議拆遷不同於國家徵收,既然是協商着拆遷,被拆遷人就有拒絕的權利。這樣一來,肯定會有人對拆遷有不同意見,改造項目就有可能隨時"夭折"。
為了避免這種情況出現,《指導意見》就提出了,如果一個改造項目裏,多數人同意改造,少數人不同意改造,那就按照《土地管理法》、《國有土地上房屋徵收與補償條例》等相關法律的規定來處理;在法律缺位的情況下,就由政府進行裁決,保障改造項目能夠正常進行。
舉個例子,如果我表姑家的樓被納入改造範圍了,周圍的被拆遷人都同意了改造拆遷,只有我表姑不同意,那她就有可能會面臨被強制執行的處理結果。
重點二:協議拆遷出問題咋辦?
單看上一點,不怎麼願意接受拆遷的被拆遷人朋友可能要像我表姑一樣犯嘀咕了。但是其實大家反過來想一想,政府可以介入幫助推進項目的進行,那當改造項目出現問題時,政府當然也要做好"兜底"工作,避免"房子拆完了,改造沒影了"的情況出現。
打個比方,在某個改造項目裏有一部分被拆遷人不願意改造,項目的時間拉得很長。這時候主導改造項目的企業已經投入了很多財力物力,難以負擔繼續等待的成本了。但是改造項目已經在進行中了,不能説停就停。這時候市縣級人民政府就可以"接盤",繼續組織推進房屋的改造拆遷工作。
重點三:改造信息全公開,主導者有沒有資質一目瞭然
"市場主體"可以主導三舊改造拆遷,難道真的是開發商的"狂歡"?如果大家和我表姑一樣這麼認為,那可就是大錯特錯啦。
《指導意見》明確提出,各地要將"三舊"改造標圖建庫、項目確認、規劃計劃編制、改造方案及用地審批、簽訂監管協議、土地供應、地價款核算、税費繳交、竣工驗收等各事項的標準和辦事流程納入政府信息主動公開範圍。對具體"三舊"改造項目的審批結果應依法依規及時公開。
舉個例子來説,如果有誰要對我表姑的房子進行"三舊改造"拆遷,我表姑可以通過政府信息公開,瞭解這個單位有沒有經過項目審批,有沒有主導改造拆遷項目的資質,相關的改造拆遷程序是不是合法。如果不合法,我表姑就有權拒絕。
即明拆遷律師提醒大家:協議拆遷的合法是有着嚴格的條件限制的,被拆遷人朋友千萬不要以為,這份文件一出,就意味着任何人都能隨意私下搞拆遷改造了。
另外,各地的情況不同,也並不是所有地方都有類似廣東省這樣的規定,被拆遷人朋友們遇到協議拆遷時,還是要提高警惕,遇到不懂的問題一定要及時諮詢專業律師。
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