林XX、陳XX等與景德XXXXX局城鄉建設行政管理，其他(城建)一審行政判決書

　　景德XX昌江區人民法院

　　行 政 判 決 書

　　(2018)贛0202行初51號

原告林XX，男，漢族，1964年12月16日出生，住福建省長樂市，

原告陳XX，女，漢族，1969年3月1日出生，住福建省長樂市，

原告林賀騰，男，漢族，1967年4月28日出生，住福建省長樂市，

原告林XX，女，漢族，1971年7月20日出生，住福建省長樂市，

以上四位原告的共同委託代理人常青，江西景德律師事務所律師。

被告景德XX房產管理局，地址：景德XX廣場南路皇冠購物廣場西XX。統一社會信用代碼：123XXXX14544666E。

法定代表人陳XX，系該局局長。

委託代理人吳X，系該局房屋維修基金管理中心主任。

委託代理人張X，江西XX律師。

原告林XX等四人訴被告景德XX房產管理局(以下簡稱：市房管局)履行法定職責一案於2018年7月18日向本院提起訴訟。本院於2018年7月18日立案受理後，依法向被告送達了起訴書副本和應訴通知書。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告委託代理人常青，被告的委託代理人吳X、張X到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告林XX等四人購買的位於景德鎮城區XX××路××廣場××、××、××號房產在被告處申請辦理房屋交易手續時，被告告知其需先繳納住房專項維修基金後方可辦理。原告認為其所購房屋性質為自管產非商品房，不應繳納房屋維修基金，故訴至法院。

原告訴稱，其於2017年8月與江西XX公司達成協議，購買江西XX公司自有房產位於景德鎮城區XX××路××瀚陶瓷廣場××層××、××層××、××層××號商鋪。後原告按協議交納了購房款，雙方辦理了房屋買賣合同公證，江西XX公司開具了房屋出售發票給原告，原告繳納了契税等一系列費用後，到被告處辦理房屋交易手續時，被告知需繳納房屋維修基金方可辦理。根據建設部、財政部頒發的《住宅專項維修資金管理辦法》第二條和《景德XX住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定，商品住宅(包括經濟適用房和其他售後保障性住房)和售後公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監督，均適用本辦法。也就是説只有上述房屋才需交納房屋維修基金。所謂商品住宅是指房地產開發企業建設並出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。經原告瞭解，本人所購房屋性質為自管產非商品房，出售方非房地產開發企業;不屬於房屋維修基金管理範圍，不應繳納房屋維修基金。經原告多次到被告下屬景德XX房屋維修基金管理中心交涉，均被告知需繳納房屋維修基金。為此，原告特具狀貴院，希貴院依法裁決。故訴至法院，請求判令：1、要求確認原告所購位於景德鎮城區XX××路××瀚陶瓷廣場××層××、××層××、××層××號商鋪不需要繳納住宅專項維修基金並予辦理房屋交易手續;2、依法判令被告承擔本案訴訟費。

原告為證明自己的訴訟主張向法庭提交了以下證據：1、四位原告的身份證複印件，證明原告主體資格;2、所購房屋所有權證複印件，證明3套房屋系原為江西XX公司的自管產房;3、江西XX公司營業執照，證明該公司並非房地產開發企業;4、3套房屋税收完税證明覆印件，證明3套房屋已經按照法定程序交納各項税費。

被告辯稱，一、原告訴稱，其所購景德XX城區廣場南路26號景XX、7層1號、8層1號房屋，屬於自管產非商品房，不屬於房屋維修基金管理範圍。建設部、財政部頒發的《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定，商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。第七條規定，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金。答辯人認為，原告所購房屋雖不是商品房，但其已從單一自管產進入市場並分割銷售變成多個業主，屬於商品住宅，房屋存在公用部位及公用設施設備，之前購買一樓商鋪的業主均繳納了房屋維修資金。因此，原告屬於《住宅專項維修資金管理辦法》管理範圍，應繳納房屋維修資金。

二、根據《景德XX住宅專項維修資金管理辦法(試行)》第十一條規定，商品住宅的業主、非住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前或產權登記前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專户。因此，在原告未繳納專項維修資金，答辯人不予為其辦理交易手續符合此規定，請法庭駁回原告的訴請。

被告向本院提交了以下證據：景德XX景XX一樓、二樓商户繳納維修基金情況，證明景瀚陶瓷廣場以從單一的自管產到多個業主共同管理的房屋，並已有15户業主繳納了維修基金。

法律依據：《住宅專項維修資金管理辦法》第二條，《景德XX住宅專項維修資金管理辦法(試行)》第十一條。説明被告是景德XX住宅專項維修基金的管理機構，以及原告所購房屋屬於住宅專項維修基金的管理辦法的管理範圍。

被告對原告提交的證據的質證意見：認為證據1、3、4的三性無異議;對證據2、真實性、合法性無異議，但對證明目的有異議。

原告對被告提供的證據的質證意見：對該證據的關聯性有異議，其無法證明自管產變成多個業主的事實，其他業主繳納並非原告一定要繳納的法定依據，一樓業主繳納不能改變房屋自管產的房屋性質。

本院對上述證據認證如下：

關於原告、被告雙方均無異議的證據，本院予以確認。對原告提供的證據2，經本院對被告當庭詢問，被告亦確認涉案的三間房屋的性質為自管房，本院對該份證據予以認可，對被告提供的證據的關聯性不予認可。

經審理查明，原告購買了江西XX公司位於景德鎮城區XX××路××瀚陶瓷廣場××層××、××層××、××層××號的房產。上述三間的房屋系江西XX公司的自管房屋(景房權證字第XXX、09××95、09××99號房屋所有權證載明：“房屋性質為商品房”，但經被告當庭確認，上述三間房產的性質均為自管房，因被告工作人員電腦錄入錯誤，將房屋性質錯列為“商品房”)。原告購買後，於2017年8月17日就涉案三間房產申請不動產登記後，辦理了房屋買賣合同公證、繳納各項税費等手續，在被告處辦理房屋交易手續時，被告告知原告需繳納住宅專項維修基金方可辦理。

另查明，江西XX公司的營業執照上載明：“經營範圍為以自有資產進行實業投資，企業經營管理，自有房屋租賃”。

本院認為，被告市房管局具有負責轄區範圍內房屋交易市場管理有關工作的法定職責。依據《住宅專項維修資金管理辦法》第二條及《景德XX住宅專項維修資金管理辦法(試行)》第二條可知，商品住宅(包括經濟適用房和其他售後保障性住房，以下簡稱“商品住宅”)和售後公有住房適用以上辦法。被告辯稱，原告所購房屋雖不是商品房，但其已從單一自管產進入市場並分割銷售變成多個業主，屬於商品住宅，涉案房屋屬於《住宅專項維修資金管理辦法》管理範圍，應繳納房屋維修資金。本院認為，涉案的位於景德鎮城區XX××路××廣場××、××、××號房屋的房屋性質為自管房產，其房屋性質並不會因為房屋產權轉讓以及該樓其他業主繳納了房屋維修基金而發生變化，被告的辯稱缺乏法律依據，本院不予認可，故應認定本案涉案房屋作為自管房而不在上述兩辦法的管理範疇。被告依據上述兩辦法的相關內容要求原告繳納住宅專項維修基金，於法無據，本院不予支持。綜上，原告購買的位於景德鎮城區XX××路××瀚陶瓷廣場××層××、××層××、××層××號的房產在辦理完畢繳納相應税費等其他手續後，被告應當依法為原告辦理相關的房屋交易手續。據此，本院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十二條之規定，判決如下：

被告景德XX房產管理局在七個工作日內對四位原告購買的位於景德鎮城區XX南路26號景瀚陶瓷廣場6層1號、7層1號、8層1號的房產履行辦理房屋交易手續的法定職責。

案件受理費50元，由被告景德XX房產管理局負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內提起上訴，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數遞交上訴狀副本，上訴於景德XX中級人民法院。

　　審　判　長　　夏亞軍

　　人民陪審員　　湯雙華

　　人民陪審員　　甄　鵬

　　二〇一八年九月十四日

　　書　記　員　　席XX