李XX、李X房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

上訴人（原審原告）:李XX，女，1965年2月25日生，漢族，保山市隆陽區人，建造師，住隆陽區。

上訴人（原審原告）:李X，男，1988年12月12日生，漢族，保山市隆陽區人，公務員，住隆陽區。

上訴人（原審原告）:李XX，女，1993年8月9日生，漢族，保山市隆陽區人，護士，住隆陽區。

三上訴人共同委託訴訟代理人:楊雙橋，雲南吉昌律師事務所律師。

代理權限:特別授權代理。

上訴人（原審被告）:李XX，男，1969年2月23日生，漢族，保山市隆陽區人，系安XX，住隆陽區。

上訴人（原審被告）:羅XX，女，1977年9月27日生，漢族，保山市隆陽區人，系安XX，住隆陽區。

二上訴人共同委託訴訟代理人:胡XX、朱XX，雲南XX律師。

代理權限:特別授權代理。

上訴人李XX、李X、李XX因與上訴人李XX、羅XX房屋買賣合同糾紛一案，不服保山市隆陽區人民法院（2017）雲0502民初3612號民事判決，向本院提起上訴，本院於2018年3月26日立案後進行了審理，本案現已審理終結。

上訴人李XX、李X、李XX上訴請求:1、請求二審法院依法撤銷保山市隆陽區人民法院（2017）雲0502民初3612號民事判決書依法改判二被上訴人於判決生效之日支付原告違約金154萬元及租金20.8333萬元，共計174.8333萬元整。

2、一、二審訴訟費全部由二被上訴人承擔。

事實及理由:一審法院認定事實清楚，但適用法律不當，判決部分錯誤，理由如下:1、被上訴人應當按照《房地產轉讓協議》第六條之約定支付給上訴人違約金154萬元。

2、上訴人並不存在違約行為，不應承擔7萬元的違約金。

上訴人李XX、羅XX上訴請求:1、請求二審法院依法撤銷保山市隆陽區人民法院（2017）雲0502民初3612號民事判決，2、請求二審法院將本案發回重審或在查明事實的基礎上依法改判；3、一、二審訴訟費全部由二被上訴人承擔。

事實和理由:1、被上訴人李XX或被上訴人李X、李XX作為原告主體資格不適格，所涉爭議只能基於一個買賣合同進行審理；2、一審法院跨兩個合同適用合同條款，違背合同相對性原則；3、本案不存在適用2016年11月24日簽訂的《房地產轉讓協議》的違約條款；4、一審法院適用違約金計算存在雙重標準。

上訴人李XX、李X、李XX向一審法院起訴請求:1、判令二被告於判決生效之日支付XX告違約金154萬元；2、判令二被告支付XX告2017年1月1日起至交付房產之日的房屋租金20.8333萬元；3、訴訟費由被告承擔。

一審法院認定事實:2016年11月24日，原告李XX與被告李XX簽訂了《房地產轉讓協議》，約定:被告李XX自願將坐落於隆陽區蘭城街道永昌文XX字畫一條街的房地產（房產證號為:隆陽區字第××號；土地證號為:隆國用【2014】第01409號和014**號）轉讓給李XX；買賣價格為770萬元；付款方式為:2016年11月25日支付首付款500萬元，於2016年12月5日支付200萬元，於過户手續全部辦理完畢時支付70萬元。

違約責任為:雙方在約定的付款、交房、還貸、結清欠費的時間內，明確或變相明確終止履行協議，視為違約，若李XX違約，需支付給李XX該房產成交總價的百分之二十作為違約金；若被告李XX違約，應當在違約之日起三日內將已付款退還給原告李XX，並支付給原告李XX上述房地產成交總價的百分之二十作為違約金；協議第八條第1項約定:辦理該房地產過户時，原告李XX可要求將該房地產轉户為除李XX以外的其他人，屆時被告李XX不得有異議，並無償協助辦理給第三方過户手續；交房時間為2016年12月31日前。

合同還對其他事項進行了約定。

合同簽訂後，2016年11月24日和同年12月2日，原告李XX通過XX銀行支付給被告李XX700萬元購房款，被告李XX出具了收條。

2016年11月30日為辦理過户手續，原告李X、李XX與二被告簽訂了《房地產買賣契約》，並進行了公證。

2016年12月31日，交房時間到期後二被告未將該房地產交付給原告管理使用。

2017年2月9日，該房地產過户到原告李X、李XX名下，其不動產權證書為:雲（2017）保山市不動產權第464號和485號、469號和465號、468號和486號。

另查明，本案原告起訴後，二被告於2017年10月23日已將該買賣房屋交付給XX告，本案立案後，原告曾向本院提出將尾款70萬元交到法院，本院告知原告待本案審結後一併處理；李X系李XX之子、李XX系李XX侄女，羅XX系李XX之妻。

一審法院認為，原告李XX與被告李XX雙方於2016年11月24日自願簽訂的《房地產轉讓協議》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律的禁止性規定，合法有效，雙方應嚴格履行。

2016年11月30日原告李X、李XX與被告李XX、羅XX簽訂的《房地產買賣契約》是基於《房地產轉讓協議》第八條第1項的約定而簽訂，且該房屋是過户到原告李XX之子李X及侄女李XX名下，並方便過户而簽訂，應視為對原《房地產轉讓協議》的補充，故XX告的訴訟主體資格適格。

關於XX告要求二被告承擔違約金的主張，因XX告已按《房地產轉讓協議》規定的時間支付了購房款700萬元，而被告未在規定時間交付房產給XX告管理使用。

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規定:“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法”，所以，違約金具有懲罰性的特徵，它不以非違約方遭受損失為前提，同時根據該條第二款規定:“約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”。

本案中的違約金是雙方當事人在訂立合同時對對方可能造成的損失的一種預先估算，與違約後守約方的實際損失可能不完全相符，故本院予以適當調整，以二被告承擔房價總款的10％為宜。

同時，由於《房地產轉讓協議》第四條第3項約定70萬元尾款支付的時間為:“過户手續全部辦理完畢後支付（2017年1月31日前）”。

本案中，該訴爭房產實際過户時間為2017年2月9日，因房屋過户系雙方當事人共同協作辦理行為，對此，原、被告均未向本院提交逾期辦理產權過户的原因的相關證據予以證實，其逾期過户的違約責任本院不能確定，但XX告在房產過户後至本案立案前未將購房尾款70萬元支付給被告，其行為已構成違約，應承擔未支付購房尾款70萬元10％的違約責任計7萬元。

本案中，二被告承擔違約金應以房價款700萬元為基數計算承擔違約金為70萬元，加上雙方認可的房租20.8333萬元，減去XX告違約支付尾款的違約金7萬元，二被告應支付XX告違約金83.8333萬元。

關於XX告欠二被告的購房尾款70萬元，二被告並未向本院提出反訴，本案中不做處理。

對原告的訴訟主張和被告的抗辯觀點，本院部分採納。

綜上，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、第一百二十條及《最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條的規定，判決:一、被告李XX、羅XX於本判決生效後15日內支付原告李XX、李X、李XX違約金、房屋租金共計83.8333萬元。

二、駁回原告李XX、李X、李XX的其他訴訟請求。

案件受理費18860元，由原告李XX、李X、李XX負擔8860元，由被告李XX、羅XX負擔10000元。

二審中，雙方當事人均未提交新證據且雙方當事人對一審判決認定的事實均無異議，本院對一審判決認定的事實予以確認。

本院認為:上訴人李XX與上訴人李XX於2016年11月24日簽訂的《房地產轉讓協議》及上訴人李X、李XX與上訴人李XX、羅XX於2016年11月30日簽訂的《房地產買賣契約》均是協議當事人真實意思表示，且不違反法律規定，是有效協議。

《房地產轉讓協議》第八條第1款雙方約定辦理轉户時，乙方可以要求將該房地產轉户為除乙方外的其它人，故乙方轉户的上訴人李X、李XX亦受《房地產轉讓協議》的約束，上訴人認為被上訴人李XX、李X、李XX作為原告主體資格不適格，所涉爭議只能基於一個買賣合同進行審理的上訴理由本院不予採納。

《房地產轉讓協議》第六條規定的違約是指“在約定的付款、交房、還貸、結清欠費的時間內，明確或變相明確終止履行協議”，上訴人李XX、羅XX未按協議約定的時間交房，但在約定交房時間後實際交房前已經辦理完畢過户手續，其行為不符合明確或變相明確終止履行協議的行為，不應按第六條的約定承擔違約責任；上訴人李XX、李X、李XX在對方未按期交房的情況下未按約定時間支付尾款的行為也不符合明確或變相明確終止履行協議的行為，亦不應承擔第六條約定的違約責任。

上訴人李XX、羅XX延遲交房系履行合同義務不符合約定的行為，給上訴人李XX、李X、李XX造成損失，應依法承擔賠償責任，賠償的金額為雙方當事人認可的逾期交房的房屋租金208333元。

一審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，應予改判。

依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下:

一、撤銷隆陽區人民法院（2017）雲0502民初3612號民事判決第一項即被告李XX、羅XX於本判決生效後15日內支付原告李XX、李X、李XX違約金、房屋租金共計83.8333萬元。

維持第二項即駁回原告李XX、李X、李XX的其他訴訟請求；

二、由上訴人李XX、羅XX於本判決生效後十五日內支付上訴人李XX、李X、李XX208333元。

一審案件受理費18860元，由李XX、羅XX承擔2263元，李XX、李X、李XX承擔16597元；二審案件受理費18860元，由李XX、羅XX承擔2263元，李XX、李X、李XX承擔16597元。

本判決為終審判決。

審判長楊明朗

審判員陳慶

審判員楊梅

二〇一八年六月十一日

書記員王XX