樑XX與營口xx房地產公司、營口XX公司商品房預售合同糾紛

    遼寧省高級人民法院

    民事判決書

    （2018）遼民再444號

    再審申請人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）：樑XX，女，1964年9月29日出生，漢族，營口市人，現住遼寧省營口市站前區。

    委託訴訟代理人：張相奎，遼寧海潤律師事務所律師。

    被申請人(一審被告，二審被上訴人)：營口XX公司，住所地遼寧省營口市西市區XX。

    法定代表人：王XX，該公司總經理。

    委託訴訟代理人：曲XX，男，該公司員工。

    委託訴訟代理人：哈xx，營口市站前區東風法律服務所法律工作者。

    被申請人(一審被告、反訴原告，二審被上訴人)：營口XX公司老邊分公司，住所地遼寧省營口市老邊區沿海街道XX院內。

    負責人：王XX，該公司總經理。

    委託訴訟代理人：曲XX，男，營口XX公司員工。

    委託訴訟代理人：哈xx，營口市站前區東風法律服務所法律工作者。

    再審申請人樑XX因與被申請人營口XX公司（以下簡稱xx公司）、營口XX公司老邊分公司（以下簡稱XX公司）商品房預售合同糾紛一案，不服遼寧省營口市中級人民法院(2017)遼08民終2148號民事判決，向本院申請再審。本院於2018年8月27日作出（2018）遼民申2080號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人樑XX及委託訴訟代理人張相奎，被申請人xx公司及XX公司的委託訴訟代理人曲XX、哈X到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

    樑XX申請再審稱，原審判決認定事實不清，且缺乏證據證明。XX公司提供的《單位（子單位）工程質量竣工驗收》不符合竣工驗收規定，不能證明XX公司出售的房屋已經驗收合格。XX公司提供的該驗收記錄是為了本案訴訟而刻意製作的，其實質並沒有進行驗收。XX公司向樑XX銷售該房屋時沒有取得相關許可證，不具備銷售主體資格。XX公司開發的玄水雲XX3號門市不能辦理房屋產權證明，樑XX請求解除合同，並要求賠償損失於法有據。因XX公司的原因不能辦理房屋產權證明。XX公司的行為違反了商品房買賣合同約定，遲延履行主要債務，導致商品房買賣合同目的無法實現。案涉房屋實質上沒有交付給樑XX。截止2018年8月1日，XX公司仍未取得竣工備案手續。樑XX要求解除合同，在事實和法律上均應得到法院的支持。綜上，其再審申請符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項規定的情形，請求撤銷原審判決，依法再審，判令：1、解除樑XX與XX公司簽訂的《商品房買賣合同》；2、要求xx公司與XX公司共同返還購房款200萬元；3、要求xx公司與XX公司按銀行同期貸款利率標準承擔200萬元佔用期間利息（從2014年7月1日直至200萬元購房款全部返還之日止）；4、訴訟費由xx公司與XX公司承擔。

    xx公司與XX公司辯稱，（一）營口市老邊區建設工程竣工驗收備案辦公室出具的2018年第303號《遼寧省房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案書》可以證明案涉房屋已經竣工驗收。（二）驗收記錄由五家單位簽字蓋章，同時有國家機關消防局的備案憑證，符合驗收流程，是不能偽造的。（三）xx公司與XX公司於2012年3月21日取得商品房銷預售許可證等五證，證明有銷售主體資格。（四）關於不能辦理產權證，要求解除合同，並要求賠償的請求，在原審沒有提出，屬於超出原審訴訟請求的情況，根據《民事訴訟法》第四百零五條規定，應不予受理。綜上，原審事實清楚，適用法律正確，案件基本事實均有證據證明，現在也可以辦理產權證。事實表明，該商品房預售合同還在履行中，樑XX至今沒有全額支付購房款，其還沒有取得請求辦理產權證的權利，請求依法公正裁決此案。

    樑XX向一審法院起訴請求：一、解除樑XX與XX公司簽訂的《商品房買賣合同》；二、要求二被告共同返還購房款200萬元；三、要求二被告從2014年7月1日，以200萬元為基數，按銀行同期貸款利率標準，賠償樑XX違約金直至被告將200萬元購房款全部返還樑XX之日止；四、訴訟費由二被告承擔。

    XX公司向一審法院反訴請求：1、請求樑XX繼續履行合同；2、請求樑XX給付剩餘購房款1,363,490元；3、請求樑XX支付遲延履行給付購房款而承擔的相應利息（利息按同期銀行貸款利率標準，從樑XX應當支付購房款之日起至樑XX實際支付購房款之日止）；4、樑XX承擔所有訴訟費用。

    一審法院認定的事實，XX公司系營口市老邊區玄水雲XX小區的開發單位，其於2013年11月13日、2014年2月7日，分兩次向樑XX借款共計200萬元（兩次各100萬元）。2014年6月19日，樑XX與XX公司簽訂商品房買賣合同（下稱合同），該合同約定樑XX以3,363,490元的價格購買由XX公司所開發，位於營口市老邊區XX，建築面積為258.73平方米的房屋。合同第八條約定，出賣人應當在2014年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將已驗收合格的商品房交付樑XX；合同第九條關於出賣人逾期交房違約責任的約定中，列明出賣人未按本合同約定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超過0日後，買受人有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起0日內退還全部已付款等內容。對於房款3,363,490元的給付，樑XX與XX公司合意用樑XX的200萬元債權本金抵頂購房款，剩餘部分房款1,363,490元，由樑XX在於2014年6月18日向XX公司出具據一張，載明“欠款1,363,490元，水區12號樓門市甲3#”。2014年6月23日，樑XX領取了案涉房屋鑰匙。另查，XX公司提供《單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄》主張案涉房屋所在的玄水雲XX12號樓已於2014年6月12日經建設單位、監理單位、施工單位、設計單位、勘察單位驗收合格，樑XX對此不予認可。案涉房屋所在的12號樓於2015年2月5日經營口市消防局核發《營口市消防局建設工程竣工驗收消防備案憑證》。再查，樑XX曾用名為樑之。

    一審法院判決：一、駁回樑XX的訴訟請求。二、樑XX給付營口XX公司老邊分公司剩餘購房款1,363,490元。上述款項應於本判決發生法律效力後十五日內給付完畢，如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。三、駁回營口XX公司老邊分公司的其他反訴請求。案件受理費31,340元（含反訴費8,450元)，由樑XX負擔。

    樑XX不服一審判決，上訴請求：一、撤銷一審判決，並依法改判支持染xx的訴訟請求；二、本案的訴訟費用由XX公司承擔。xx公司、XX公司不服一審判決，上訴請求：1、對判項三依法改判，判令樑XX給付XX公司逾期付款的利息16萬元（從2015年6月3日起，暫計算至2017年5月10日），直到樑XX付清全部房款之日止。2、上訴費用（含律師費）由樑XX承擔。二審法院認定事實：與一審法院認定的基本事實一致。二審法院認為，XX公司提供的《單位(子單位）工程質量竣工驗收記錄》中的綜合驗收結論中，載明瞭涉案房屋所在的玄水雲XX12#樓已於2014年6月12日經建設單位、監理單位、施工單位、設計單位、勘察單位工程質量驗收合格，現樑XX主張該驗收記錄不能證明涉案房屋已經驗收合格，但並未提供充分的證據予以證明該事實的存在，且樑XX已領取了涉案房屋的鑰匙，涉案房屋亦經過了營口市消防局建設工程竣工驗收消防備案，故對於樑XX的該項上訴主張，不予支持。關於樑XX主張XX公司向其銷售涉案房屋時並沒有取得相關許可證，不具備銷售主體資格的問題，因XX公司所取得的商品房銷預售許可證、建設工程施工許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設用地規劃許可證的時間均在雙方簽訂《商品房買賣合同》之前，故對於樑XX的該項上訴請求，不予支持。關於樑XX主張涉案房屋不能辦理產權登記，要求解除合同的問題，因樑XX並未將全部購房款交付完畢，樑XX亦未取得不動產銷售統一發票，而該發票是辦理房屋所有權登記的前提條件，故對於樑XX該項主張，不予支持。至於XX公司主張逾期付款利息一節，因樑XX與XX公司雙方簽訂的《商品房買賣合同》中第七條第1項中約定了逾期付款的違約金為萬分之0，故對於XX公司該項上訴主張，不予支持。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費20571元，由樑XX負擔17071元，由xx公司、XX公司負擔3500元。

    本院再審認定的事實與原審查明的事實基本一致。另查明，再審庭審中，樑XX提交2018年8月1日《老邊區解決部分住宅小區不動產登記問題工作領導小組會議紀要》（第5期）一份，用於證明XX公司在2018年8月1日前沒有辦理竣工備案手續，構成根本違約。xx公司與XX公司的質證意見為對該證據的真實性沒有異議，但認為該證據不能證明案涉房屋沒有驗收，最終的備案是為了辦理產權證而不是工程是否驗收合格的問題。xx公司與XX公司提交如下證據：證據一、《遼寧省房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案書》（含案涉房屋），證明案涉房屋驗收時間為2014年6月9日，交付時間是2014年6月23日，不存在解除合同的事實依據；證據二、案涉房屋所在玄水雲XX小區《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，證明XX公司各證辦理時間均在合同簽訂前；證據三、《不動產產權情況表》（營口市不動產登記中心老邊分中心2018年11月9日出具），證明該房屋全部驗收合格，並已開始辦理產權證；證據四、營口市老邊區住房和城鄉規劃建設局2016年12月25日出具《玄水雲XX小區不能辦理房照的情況説明》，證明案涉房屋驗收完畢，因為其他案件導致該小區土地被查封導致不能辦理竣工備案。本院認定的上述事實，有庭審筆錄等在卷佐證，可以採信。

    本院再審認為，關於樑XX主張解除其與XX公司簽訂的《商品房買賣合同》及要求xx公司與XX公司共同返還購房款200萬元的問題。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”本案中，樑XX於2014年6月18日出具房款欠據，於2014年6月19日簽訂案涉房屋《商品房買賣合同》，於2014年6月23日領取案涉房屋鑰匙，可以認定XX公司交付房屋的時間為2014年6月23日。雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定“出賣人應當在商品房交付使用後0日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第1種方式方式處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起0日內將買受人已付房價款退還給買受人，並按已付房價款的%賠償買受人損失。2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.0%向買受人支付違約金”。至樑XX2016年8月3日提起本案一審訴訟，距離雙方約定的所有權登記期限屆滿後已遠遠超過一年，樑XX提交的2018年8月1日《老邊區解決部分住宅小區不動產登記問題工作領導小組會議紀要》（第5期）及XX公司提交的《遼寧省房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案書》（含案涉房屋）、《不動產產權情況表》（營口市不動產登記中心老邊分中心2018年11月9日出具）、營口市老邊區住房和城鄉規劃建設局2016年12月25日出具的《玄水雲XX小區不能辦理房照的情況説明》等證據，能夠證明XX公司因案涉房屋所在的玄水雲XX小區土地被營口市中級人民法院查封，暫時無法辦理竣工驗收備案。在2016年12月25日尚不能辦理房照。由此可見，案涉房屋不能在規定期限內取得房地產權屬證書的責任在於出賣人即XX公司。故樑XX主張解除案涉商品房買賣合同、退房返款符合雙方的約定及法律規定，一、二審法院未支持樑XX該項訴訟請求不當，本院予以糾正。

    關於樑XX主張xx公司與XX公司按銀行同期貸款利率標準承擔200萬元佔用期間利息損失問題。因雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定買受人退房的，出賣人在買受人提出退房要求之日起0日內將買受人已付房價款退還給買受人，並按已付房價款的%賠償買受人損失。另外，樑XX於2014年6月23日領取了案涉房屋鑰匙，使得XX公司不能繼續處分案涉房屋，雙方均存在損失，故對樑XX的該項請求，本院不予支持。

    綜上，樑XX的再審請求成立，本院對其合理部分予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：

    一、撤銷遼寧省營口市中級人民法院(2017)遼08民終2148號民事判決及遼寧省營口市老邊區人民法院（2016）遼0811民初1696號民事判決；

    二、解除樑XX與營口XX公司老邊分公司於2014年6月19日簽訂的《商品房買賣合同》；

    三、營口XX公司老邊分公司於本判決生效之日起十日內返還樑XX購房款200萬元，營口XX公司老邊分公司的財產不足承擔的，由營口XX公司承擔；

    四、樑XX於本判決生效之日起十日內將營口市老邊區XX建築面積為258.73平方米的房屋返還營口XX公司老邊分公司；

    五、駁回樑XX的其他訴訟請求；

    六、駁回營口XX公司老邊分公司的其他反訴請求。

    如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

    一審案件受理費31340元（含反訴費8450元)，二審案件受理費20571元，由營口XX公司老邊分公司負擔。

    本判決為終審判決。