一般開發商違約退房賠償金怎麼算

一、一般開發商違約退房賠償金怎麼算

開放商違約退房賠償金的計算需要分情況來看：

第一，非按揭貸款時，如果買房人是通過非按揭貸款的方式購買房屋的，也就是説，全部房款是由其交付給開發商的，那麼在因開發商違約導致退房時，開發商應當將全部房款返還給買房人。

此外，根據我國《民法典》的相關規定，由於退房是開發商的過錯導致的，那麼除了全部房款外，開發商還應當賠償購房者因合同解除所造成的損失。

第二，按揭貸款時，開發商違約退房款的計算方法：

從法律上看，房產買賣合同與按揭貸款合同是兩個既有聯繫又各自獨立的合同，購房者與開發商之間是一種房屋買賣關係，購房者與貸款銀行之間是一種借貸關係，兩者雖有關係，但完全是兩種獨立的法律關係。因此，只要出現了合同約定的解除條件，購房者就可以解除房地產買賣合同，不因取得了按揭貸款而影響買賣合同中購房者解除合同權利的行使。

由於購房者(借款人)與銀行之間的借貸關係是獨立於房屋買賣關係之外的，所以，解除購房合同並不同時解除按揭貸款合同，退房後按揭貸款合同仍然有效，購房者與銀行間的債權債務關係仍然存在，購房者仍應履行合同約定的還款義務。因此，在開發商逾期不能交房，購房者解除房產買賣合同前，購房者應根據按揭貸款合同的約定按期向銀行還款，不能因開發商沒有交房而停止向銀行還款，否則銀行將追究購房者的違約責任。在購房者解除房產買賣合同，取得開發商返還的購房款後，購房者應及時與貸款銀行聯繫，協商提前還款事宜，將剩餘貸款本息提前償還給銀行，終止按揭貸款合同。

很多購房者認為，自己只是支付了首付，所以退房時開發商應當也只退還首付。這是不對的，開發商在退房時不但要返還購房者自己支付的首付，還應當將銀行支付的貸款全部返還給購房者。換句話説，退房時，開發商必須把購房的全部房款返還給購房者，購房者再把按揭貸款的部分返還給銀行。

此外，根據我國《民法典》的相關規定，由於退房是開發商的過錯導致的，那麼除了全部房款外，開發商還應當賠償購房者因合同解除所造成的損失。

二、開發商違約賠償房屋溢價損失是可得利益損失嗎

由於合同尚未履行完畢，業主並未取得房屋所有權，也就並未實際取得房屋溢價部分;故房屋溢價損失顯然不是實際損失。但如果合同順利履行，業主即可取得房屋所有權，即可最終享有房屋溢價利益;而由於開發商的違約，導致業主喪失了將來取得房屋溢價利益的可能;故房屋溢價損失應當屬於可得利益損失的範圍。

開發商違約賠償房屋溢價損失是可得利益損失。實際損失一般指的是合同違約所帶來實際上的損失，而可得利益損失是指因為當事人的行為而導致合同無法正常進行而損失的部分利益。當事人承擔違約責任時，是需要支付可得利益損失的。