開發商延遲交房違約金怎麼算？

很多購房者買房就是為了更快住進新房，而不少開發商卻以各種理由推脱責任，不按時交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。開發商延期交房違約金怎麼計算？本站小編將在下文中為您解答。

一、逾期交房違約金標準的規定

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十六條　當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條　商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

二、逾期交房約定的違約金過高該怎麼辦?

我國《民法典》（2021年1月1日起實施）第五百八十五條規定：“約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。”該條規定確立了違約金數額的調整規則，也就是説過分高於實際損失，確實可以依據司法手段突破當事人約定將其“削低”，那麼具體又是依據怎樣的標準來進行“削低”的呢?

在司法實踐中，各個法院和仲裁機構判斷違約金是否過分高於損失，一般都與守約方的實際損失相比。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少。”

然而真實情況是，如何認定開發商逾期交房對購房者造成的損失一直以來在司法實踐中都是一個難點，因為很多時候無法認定購房者損失，沒有一個度，也就無從比較是否過分高於或是過分低於了。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

三、違約金調整中的舉證責任分配

根據相關法律規定，當事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調整的，法院應以造成的損失為基礎進行調整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個舉證責任分配問題，即哪方對損失的大小承擔舉證責任?一種觀點認為，實際遭受損失的大小隻有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對方實際遭受的損失有多少，故應當由遭受損失一方就其遭受的損失承擔舉證責任。另一種觀點則認為，遭受損失一方沒有義務舉證證明自己損失的大小，而應當由另一方對損失的大小承擔舉證責任。

1、“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責任分配規則，除非法律有特別規定，否則均應當由主張方承擔舉證責任。在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調整的情況下，仍應當由主張調整違約金的一方承擔舉證責任。但應注意的是，主張調整違約金一方承擔舉證責任的範圍並非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高於或低於實際造成的損失，損失的大小隻是其承擔舉證責任範圍的一部分。

2、法律之所以賦予一方當事人請求法院對約定的違約金進行調整的權利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當事人權利義務的失衡，體現的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責任強加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔不利後果，其本身便難謂“公平”，與法律規定此項制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點實不足取。

以上就是小編為大家帶來的開發商延期交房時，關於違約金的計算內容。實踐中，開發商逾期交房的話，業主可以要求退房，同時要求開發商承擔違約責任。希望這些內容對你有所幫助，您如有不明白的地方，可以諮詢本站網站相關律師，他們會根據您的情況，為您解決實際問題。