龐XX、王XX、李XX、羅XX、劉XX、黃X與劉XX排除妨害糾紛二審民事判決書

上訴人（一審被告）龐XX。

上訴人（一審被告）王XX。

上述兩上訴人的共同委託代理人郭偉雄，廣西順運律師事務所律師。

上訴人（一審第三人）李XX。

上訴人（一審第三人）羅XX。

上訴人（一審第三人）劉XX。

上訴人（一審第三人）黃X。

被上訴人（一審原告）劉XX。

委託代理人關X，XXX律師。

上訴人龐XX、王XX、李XX、羅XX、劉XX、黃X因與被上訴人劉XX排除妨害糾紛一案，不服博白縣人民法院（2013）博民初字第443號民事判決，向本院提起上訴。本院於2014年11月3日受理後，依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現已審理終結。

一審法院審理查明：本案訟爭的房地產座落於博白縣沙河鎮河中XX014、015號。該房屋北鄰街道，自牆為界；南鄰朱X甲房屋，自牆為界；東鄰龐某某房屋，自牆為界；西鄰街道，自牆為界。總面積151.55平方米，原屬博白縣XX（以下簡稱合作總店）所有，交由合作總店理髮店經營管理。因企業改制需要，1992年7月經合作總店班子召開員工會議對理髮店房屋進行公開處置，處置所得資金用於安置職工。1992年7月6日，劉XX與合作總店理髮店經協商一致，達成房地產買賣意向，並支付了定金1000元。1992年8月2日，在沙河街公所見證下籤訂契約一份，約定由合作總店理髮店將上述房地產以89000元出賣給劉XX。買賣達成後，由於龐XX反對，一直佔用訴爭房屋使用，從而引發糾紛。1995年11月21日，在縣聯社、沙河政府、沙河XX共同主持下成立了沙河XX處理財產領導小組（以下簡稱處理財產領導小組），鄒XX為組長，處理實施拍賣房屋及安置職工生活等後續工作。2005年10月9日，處理財產領導小組與劉XX簽訂《關於沙河理髮店房屋買賣的補充協議》，協議主要條款約定，原契約繼續履行，劉XX同意加付利息，但劉XX須交60000元給理髮店（由處理財產領導小組保管），方可辦理過户手續，辦理手續完畢後餘款一次性交清。協議由處理財產領導小組負責協調實施。2005年11月6日，劉XX支付價款60000元。2008年5月2日支付價款48000元。2008年4月12日，處理財產領導小組會同沙河鎮司法所幹警向龐XX送達《關於搬出商業理髮店的通知》一份，要求其接到通知之日起十日內搬出理髮店，但龐XX置之不理，致使劉XX無法正常佔有使用訟爭房屋，職工安置款問題也一直得不到解決，職工反映強烈，並多次到有關部門信訪反映。縣政府要求縣供銷社就該問題進行彙報，2012年2月28日縣供銷社向縣政府彙報，並請求辦理該宗土地證件，對職工進行安置。縣政府批示，該問題由沙河鎮黨委、政府負責處理，縣聯社進行配合，要求各方尊重歷史事實，儘快辦理土地確權。2012年3月20日，縣政府就該問題召集有關部門領導進行討論，要求縣供銷社就該問題進行彙報並拿出處理意見。2012年3月30日，博白縣房地產管理所與合作總店根據博政發（1991）112號文件《縣人民政府關於一次性有償轉讓縣房地產管理所管理的公地使用權的通知》要求，簽訂了《有償轉讓公地使用權協議》一份，由房管所以每平方米50元的價格將坐落在博白縣沙河鎮河中XX014、015號公地，一次性轉讓給合作總店。2012年3月22日，合作總店依約支付了轉讓款8550元。2012年5月15日，合作總店再次向縣政府打報告，請求把該宗地轉讓給劉XX。2012年5月17日，縣政府批示由國土局按報告要求及時辦理土地使用證給買主。2012年9月29日，博白縣國土資源局根據博白縣人民政府博政函（2012）135號《關於同意轉讓土地給劉XX作住宅建設用地的批覆》，為劉XX辦理了訟爭土地的土地使用權證（證號：博國用（2012）第190976號）。

2005年5月份，龐XX、王XX召集有關人員討論決定並將原合作總店理髮店房屋改為五個鋪面。龐XX、王XX自2007年起將其中三個鋪面以合作總店理髮店名義分別出租給李XX、羅XX、劉XX。其中一個鋪面由龐XX本人經營，另一個鋪面由黃X管理使用；2012年8月1日，龐XX、王XX與羅XX簽訂《店鋪出租協議》一份，約定鋪面租金每年4800元；2012年8月1日與劉XX簽訂《店鋪出租協議》一份，約定每年租金3600元；羅XX與劉XX目前每個鋪面每月租金600元。綜上，根據劉XX訴請及本案的實際情況，劉XX經濟損失如下：1、從2012年10月1日起至2014年2月25日止，羅XX租金6400元（400元×16個月）；2、從2012年10月1日起至2014年2月11日止，劉XX租金4800元（300元×16個月）；3、龐XX及李XX、黃X各使用一個鋪面，其造成劉XX租金損失由於雙方均未提供相關證據予以證實，酌情參照劉XX月租金計算，為14400元（300元×16個月×3間鋪面），上述各項金額合計25600元。合作總店理髮店於1990年9月10日領取營業執照，1993年7月10日登記註銷，系合作總店的下屬部門。現處理財產領導小組組長為朱X乙。

2013年3月4日，劉XX向法院提起民事訴訟，請求判令：一、龐XX及李XX、羅XX、劉XX、黃X停止侵害、排除妨礙，並將座落於博白縣沙河鎮河中XX014、015號房屋返還給其；二、龐XX及李XX、羅XX、劉XX、黃X賠償侵佔其房屋期間的租金損失每月5000元給其，租金損失從2012年10月1日起算至返還房屋之日止。2014年1月2日，劉XX申請追加王XX為本案被告，並按訴訟請求承擔連帶責任。

一審法院認為：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利，無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還標的物和請求賠償損失。合作總店理髮店與劉XX經協商一致並在有關部門見證下，於1992年8月2日簽訂的房屋買賣契約系雙方真實意思表示，且無違反法律強制性規定情形，屬合法有效合同，應受法律保護。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。劉XX交清款項，並依法辦理了國有土地使用權證，應合法取得該房地產所有權和使用權。龐XX、王XX一直佔用訟爭房地產，並出租給李XX、羅XX、劉XX、黃X，侵犯了劉XX的合法權益，其行為構成侵權，應承擔民事責任。龐XX、王XX與李XX、羅XX、劉XX、黃X簽訂的出租協議屬於無效協議。根據《中華人民共和國侵權責任法》第十九條的規定：“侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或其他方式計算”。劉XX經濟損失從2012年10月1日起至2014年2月25日止共25600元（1600元×16個月）。2014年2月25日之後的每月租金損失，庭審中龐XX、王XX承認第三人羅XX、劉XX目前每月交納租金600元，酌情認定5個鋪面每月租金均以600元計算，每月共計3000元。綜上，劉XX請求龐XX、王XX停止侵害、排除妨礙，並賠償租金損失，事實清楚，證據充足，理由充足，依法予以支持，但劉XX請求過高，應以依法確認的計至2014年2月26日止25600元為宜。綜上所述，一審判決：一、龐XX、王XX及李XX、羅XX、劉XX、黃X應將座落於博白縣沙河鎮河中XX014、015號房屋返還給劉XX；二、龐XX、王XX應連帶賠償租金損失25600元（2012年10月1起至2014年2月25日止，按每月1600元計算）給劉XX。2014年2月26日以後的租金損失，按每月3000元計至龐XX、王XX返還房屋之日止。案件受理費525元，由龐XX、王XX負擔。

上訴人龐XX、王XX等6人不服一審判決，上訴稱：1、雖然合作總店與被上訴人簽訂了購房合同，但合作總店理髮店從未收到過被上訴人的購房款，也沒有將房產移交給被上訴人，未能形成侵權糾紛，而本案應為合同糾紛，一審判決認定事實完全錯誤。2、根據物權法的規定，房產所有權的取得必須經縣級以上人民政府頒發所有權證為依據，但被上訴人至今未取得房產所有權證，上訴人並未對被上訴人構成侵權，且被上訴人的國有土地使用權證是欺騙所得，應屬非法無效，上訴人是依租賃合同取得使用權，並且在被上訴人取得土地使用證之前，在沒有解除租賃合同的情況下租賃人並不構成侵權，一審判決認定事實錯誤。請求撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求。

被上訴人劉XX答辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法。請求駁回上訴，維持原判。

經本院審理查明：一審判決查明的事實屬實，本院予以確認。

另查明：1992年7月6日，劉XX與合作總店理髮店經協商一致，達成訟爭房地產買賣意向，並支付了定金1000元，合作總店理髮店出具《收條》給劉XX。1992年8月2日，合作總店理髮店經其主管單位合作總店同意與劉XX在沙河街公所見證下籤訂斷賣房屋契約一份，由合作總店理髮店將訟爭的房地產以89000元出賣給劉XX。2005年10月9日，合作總店理髮店在處理財產領導小組的見證下與劉XX簽訂《關於沙河理髮店房屋買賣的補充協議》，2005年11月6日劉XX交付購買房屋款60000元，2008年5月2日劉XX交付購買房屋款48000元給合作總店理髮店，該理髮店分別出具《收款憑單》給劉XX收執。

本院認為：公民合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。本案中，劉XX與合作總店理髮店簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且無違反法律強制性規定的情形，一審法院確認該合同合法有效並無不當，本院依法予以確認。劉XX依合同約定支付了房屋價款，該理髮店也出具了《收條》、《收款憑單》給劉XX收執。劉XX交清購房款後，於2012年9月29日依法取得訟爭房屋的土地使用權證。而龐XX在處理財產領導小組留置送達《關於搬出商業理髮店的通知》後，仍與王XX將訟爭房屋出租給李XX、羅XX、劉XX、黃X，導致劉XX未能對訟爭房屋進行管理和使用，損害了劉XX的合法權益，龐XX、王XX的行為構成侵權，依法應承擔返還房屋和賠償損失的民事責任。龐XX、王XX等6人上訴提出合作總店理髮店從未收到過劉XX的購房款及其未對劉XX構成侵權的主張與本案事實不符，本院依法不予採信。龐XX、王XX等6人還提出劉XX非法取得國有土地使用證，但無相反證據證實，對此上訴主張本院依法不予採信。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律及實體處理正確，本院依法予以維持。上訴人龐XX、王XX等6人的上訴理由不成立，本院依法予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費525元（上訴人已預交），由上訴人龐XX、王XX、李XX、羅XX、劉XX、黃X負擔。

本判決為終審判決。

審判長　譚　政

審判員　鍾XX

審判員　羅XX

書記員　李XX