聊城江北水城XX朱老莊鎮中學與張XX租賃合同糾紛一審民事判決書

法定代表人：孫XX，校長。

委託訴訟代理人：孫X，山東智祥律師事務所律師。

委託訴訟代理人：陳騰，山東智祥律師事務所律師。

被告：張XX，男，1963年4月18日出生，漢族，農民，住聊城江北水城XX。

委託訴訟代理人：傅XX，聊城東昌正坤法律服務所法律工作者。

原告聊城江北水城XX朱老莊鎮中學與被告張XX租賃合同糾紛一案，本院於2016年6月14日立案後，分別組成合議庭，公開開庭進行了審理。第一次開庭時，原告的委託訴訟代理人孫X、陳騰與被告張XX及委託訴訟代理人傅XX到庭參加訴訟；第二次開庭時，原告的委託訴訟代理人陳騰與被告張XX臣的委託訴訟代理人傅XX到庭參加訴訟。後因本案需以另一案的處理結果為依據，經本院院長批准，本案依法中止審理，本案現已審理終結。

原告向本院提出訴訟請求：1、請判令原、被告之間的租賃協議無效；2、判令被告將租賃土地返還給原告並恢復土地原狀。事實與理由：2004年4月7日，雙方口頭約定原告將位於朱老莊鄉中學的部分國有劃撥土地租賃給被告，租金20000元。合同約定後，被告在該土地上建設商品房從事經營活動。該土地即未簽訂土地使用權出讓合同，也未繳納土地出讓金。租賃時，該宗土地上無其他建築物。被告在租賃土地上所建房屋未辦理規劃許可證和施工許可證，未取得房屋產權證明。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的規定，國有劃撥土地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批准、登記，不得轉讓、出租和抵押。原告出租的土地屬於國有劃撥土地，雙方約定合同時未按規定辦理批准登記手續。故原被告雙方約定的土地租賃合同屬於《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的違反法律、行政法規強制性規定的合同，應屬無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十六條的規定，無效合同自始沒有法律約束力。根據該法第五十八條的規定，合同無效後因該合同取得的財產應當返還。因原被告雙方無法協商一致，現訴至法院，請求判如訴請。

被告辯稱，原告所述與事實相悖，其訴求無法得到法律支持。一、原、被告於2004年4月7日約定的合同合法有效，合同所涉及的土地使用權為當時東昌府區朱老莊鄉中學。該中學是根據上級關於小城鎮建設的指示精神，經市規劃局、區建設局批准，對鄉駐地李田路兩側進行統一規劃建設，和被告約定的土地租賃合同，並明確了所處位置及使用面積、租賃期限，明確了被告建築必須按鄉政府所設計的圖紙施工，由鄉建委負責放線監督管理，不得隨意改變。二、雙方約定的合同為土地租賃合同，並非土地使用權出讓和轉讓，不存在原告訴狀中所説的出讓金之説，被告只要按照雙方約定交付租金即可。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四條規定：“依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動。合法權益受法律保護。”第二十八條規定“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物，其他附屬物租賃給承租人的使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”第二十九條，土地使用權出租、出租人與承租人應當簽訂租賃合同。根據以上法律規定，只要是租賃的時間不超過出租人獲得該土地的使用權的使用年限，雙方約定的租賃合同，約定的租賃年限即為合法。三、被告獲得土地使用權後，在鄉政府統一規劃設計的圖紙進行放線建設，並由鄉政府分管領導坐鎮指揮，鄉建委李XX等人現場丈量監督施工，在規定的期限內完成朱老莊鄉的城鎮建設。綜上，原告的訴求沒有事實根據，也無法律支持，請人民法院駁回原告的訴訟請求。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證，對當事人無異議的證據，本院予以確認並在卷佐證。本院經審理查明：2004年4月7日，原被告口頭約定土地租賃合同，內容為：根據上級關於小城鎮建設的指示精神，經市規劃局、區建設局批准，對鄉駐地李田路兩側進行統一規劃建設，經雙方協商，在公正、公平、自願的基礎上約定土地租賃合同。原告將學校大門東政府規劃的土地租賃給被告使用，租賃時間為60年，所租土地所有權歸原告，在租賃期間被告享有土地使用權，租賃期滿，如被告繼續租賃，雙方共同協商可延續合同，如終止合同，被告負責將地上附着物清除乾淨。被告必須按鄉政府設計的圖紙施工，由鄉建委放線、監督、管理。不能隨意改變樣式，並自放線之日起半年內將樓房建造完畢。被告不能向原告校內排污、排水，不能在原告校園內開門、掏洞。被告不能在原告院牆上搭建棚舍及其他建築。租賃費20000元，被告一次性交付原告。原告只有償提供給被告土地使用權，建房所需費用及以後所產生的費用由被告自己承擔。合同約定後，被告按照合同約定履行了義務。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的超過部分無效，原被告約定租賃合同超過二十年的部分應無效。聊城江北水城XX朱老莊鎮中學和被告張XX約定的租賃合同的其他內容，系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，為有效合同。原告將閒置的土地出租，沒有侵犯國家、集體及第三人的利益，原告稱合同無效不能成立。被告在租賃的土地上建設房屋，是否取得了相關的土地審批手續，應當由有關部門進行處理，但不影響租賃合同的效力。綜上，原告請求判令雙方簽訂的土地租賃合同無效，理由不充分，本院不予支持。

根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關於適用的解釋》第九十條之規定，判決如下：

一、聊城江北水城XX朱老莊鎮中學和被告張XX約定的租賃合同超過二十年的部分無效。

二、駁回原告聊城江北水城XX朱老莊鎮中學的其他訴訟請求。

案件受理費100元，由原告聊城江北水城XX朱老莊鎮中學負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，並按對方當事人或代表人的人數提出副本，上訴于山東省聊城市中級人民法院。

審　判　長　　謝潤林

人民陪審員　　李玉霞

人民陪審員　　張淑榮

二〇一七年十一月三十日

書　記　員　　陳XX