牢記拆除違建的這5大精華步驟，讓“以拆違促拆遷”無處遁形！

本文，北京在明律師事務所的馬麗芬律師團隊就為大家揀選其中的5個精華步驟，“簡化版”程序的每一個要點都是被徵收人依法維權的審查重點，直接可以對應到自己的案件中去。

【引入案例：發函拆違可行否?】範先生最近遇到了糟心的事：他從別人處轉包到某村經濟合作社的土地，轉包人已與某村經濟合作社簽訂了《轉讓合同》，雙方約定受讓土地使用權及地上物，同時接收該處地上的廠房。

範先生在承包到這塊土地後投入了大量的資金人力進行地面、房屋的裝修及改造，且該塊土地上的廠房經過範先生的合法經營及努力，經營效益良好。

但其後該村啟動某項目，範先生的廠房被列入騰退範圍。

因範先生未與騰退方達成一致合意，雙方遲遲未能簽訂補償安置協議。

很快該處廠房便遭遇了斷水斷電的情況，更嚴重的是，在某日，範先生收到某機關出具的範先生的房屋被認定為違法建築的函，其後未過幾日廠房便被工作人員直接強制拆除，給範先生造成了嚴重的財產損失。

【法律分析：拆違的“簡化”後要點】根據《城鄉規劃法》的規定，違法建築是指未經規劃和自然資源主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建造的建築物和構築物。

因《城鄉規劃法》是2008年1月1日實施的，故2008年以前未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證即建設的建築物和構築物是否屬於違建，要看其是否遵從當時的法律法規規定辦理了相關手續。

總之，《城鄉規劃法》並不適用於所有違建認定處置情形。

那麼認定為違法建築後必須要將房屋拆除嗎?答案是不一定的，根據《城鄉規劃法》第十八條的規定，不能拆除的城鎮違法建設，應當依法沒收實物或者違法收入。

沒收的實物按照有關規定交由財政統一管理。

此外還有在明律師多次提及的“一般違法”與“嚴重違法”的區分對待原則，對於能夠通過改正措施消除對規劃實施影響的，可以在改正後予以補證。

可見面對違法建築，除了將其拆除，還是有其他的途徑可走的。

那需要將房屋拆除要經過何種程序才符合法律規定呢?

我們提示大家5點：

其一，根據《行政強制法》第四十四條的規定，確認需要將違法建築拆除的，應當先由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除;當事人在收到責令限期拆除決定類文書後的法定期限內未申請行政複議或者提起行政訴訟，且又未將房屋自行拆除的，行政機關可以依法強制拆除。

也就是説，一旦被徵收人針對責令限拆通知或決定提起了複議或者訴訟，則行政強拆必須中止下來，由複議機關或者法院對涉案違建認定、處置決定的合法性進行全面審查，得出裁決結果後才能繼續向下推進。

在作出相應文書的6個月起訴期限內，行政機關無權直接強拆房屋。

其二，根據《行政強制法》第三十五條的規定，行政機關在做出強制拆除違法建築的決定前，應當事先書面催告當事人自行將房屋拆除。

實踐中，很多地方在拆違程序中都沒有“催告”這一環節，這是明顯的程序違法點，大家一定要在訴訟中把握住。

其三，根據《北京市禁止違法建設若干規定》第十七條第一款的規定，如果當事人在收到催告後在規定時間內仍未自行將房屋拆除，行政機關可以做出強制拆除決定，但該決定應當提前5日進行公告，告知其實施強制拆除的時間及相關依據，當事人的權利、義務等。

即在催告、聽取陳述申辯後行政機關才可以作出強制拆除決定，並在實施強拆前依法公告。

需要指出的是，這一“公告”環節與前述責令限期拆除決定的依法送達、張貼是兩個步驟，行政機關都要嚴格履行，而不能只揀其中之一。

其四，根據《北京市禁止違法建設若干規定》第十七條的規定，在行政機關強制拆除前，應當通知當事人清理有關的物品，當事人拒不清理的，應當製作財物清單並由當事人簽字確認，當事人拒不簽字的，可由違法建築所在地居民委員會、村民委員會確認，並且將財物運送至指定場所，交還給當事人，當事人拒絕接收的，依法辦理提存。

故此，實踐中採取“突然襲擊”方式拆違致使大量室內物品被埋壓損毀甚至導致人身傷亡的情形是嚴重違法的，被徵收人有權就其擴大的損失要求行政賠償並追究有關工作人員的責任。

其五，根據《北京市禁止違法建設若干規定》第十七條的規定，在行政機關強制拆除時，若果當事人是公民的，應通知其本人或者成年家屬到場，若當事人是法人或者其他組織的，應通知其法定代表人、主要負責人或者上級單位負責人到場，拒不到場不影響行政機關實施強制拆除的行為。

在明律師最後想提示大家的是，實踐中的大量案件顯示，絕大多數拆違都難以確保完全走對上述程序步驟，故當事人就程序違法點往往能夠做到“有的訴”。

但不可否認的是，僅抓程序還是不夠的，實體更重要。

而像前述案例中“以拆違促騰退”的現象則屬於典型的行政目的不當，當事人要同時在違建認定和騰退項目合法性兩處着手，才能收穫最佳的維權效果。

總之，牢記前述5大簡化版精華步驟，將對你的依法維權提供重要支持。