做好這5件事，讓違法強拆離你遠遠的！

在徵收拆遷過程中，被徵收人若想獲取公平、滿意的徵收補償，最關鍵的維權籌碼便是屬於自己的房屋。

房屋在，則被徵收人就手握通過法律規定製衡徵收方的可行性;房屋不在了，則被徵收人就會完全陷於被動，往往只能通過申請國家賠償這樣的手法獲取一些彌補意義大於補償實際意義的安慰。

那麼，從徵收項目啟動的那一刻起，被徵收人究竟該怎麼做，才能有效“預防”違法暴力強拆的襲擾，將由此引發不幸後果的可能性降至最低呢?本文，我們就來探討這個話題……

在明拆遷律師首先需要明確的一點是，預防違法暴力強拆，絕不應只是把功夫下在如何“抵擋”開到門外的挖掘機、組織到家門口的不明身份社會人員上。

真到了那個時候，對於處於絕對弱勢地位的被徵收人而言通常只能是聽天由命。

正所謂“未雨綢繆”，防強拆要把功夫下在強拆距我們尚有一段時間、距離的程序、步驟中，這才叫做防患於未然。

在明拆遷律師想在此強調以下5件事，都做好了，強拆依舊可能發生，但概率完全可能大大降低：

其一，確保房屋權屬明晰，無權利爭議。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第2條規定，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。

也就是説，依法享有補償權益的，只能是被徵收房屋的所有權人和因歷史原因形成的公房承租人。

那麼被徵收人首先就要明確，自己到底是不是這兩種人?如果房產證上沒有自己的名字，又不存在共同共有的事實，那麼補償權益就有可能與你無關，在整個協商、談判中你也就很可能沒有説話的份兒。

實踐中，北京在明律師事務所的宋曉峯律師曾代理過一起委託人並非房屋所有權人的維權案件，結果各種程序都提不起來，根本原因就是委託人與涉案房屋的徵收補償之間沒有法律上的利害關係。

事實上，在一些案件中，被徵收人“禍起蕭牆”之事往往被徵收方所利用。

譬如被徵收人一家人長期對涉案房屋的權屬存在爭議，都認為自己應當有份兒，結果徵收方憑着與其中部分人達成的補償協議就去上門拆房。

按照徵收方的邏輯，家庭內部矛盾是被徵收人自己的家事，徵收方只要足額支付了補償款，補償工作就算結束了，餘下的事情被徵收人要自行解決，與徵收方無關了。

誠然，這種邏輯本身是存在問題的，但這並不能阻止由此引上門的強拆發生。

對於被徵收人而言，搞好家庭和睦，團結一致與拆遷方協商談判，讓其無嫌隙可利用，無疑是最有助於避免強拆發生的情形。

其二，儘早為房屋、土地領證，避免“無證”帶來的麻煩。

在徵收拆遷中，最怕的就是“無證房(地)”。

一沒證，徵收方就逮到了將你的房屋往違法建築上靠的把柄，進而很快通過下達責令限期拆除決定之類的文書來威逼行政強拆。

可以説，無證和“違建不補”之間有明顯區隔，但無證離“強拆”之間卻是現實意義上的接近。

故此，被徵收人切不可在這一重大利益問題前掉以輕心，而是要有為自己的無證房屋補證、收集能夠證明其建造合法性的證據的意識。

《國土資源部關於進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》等文件均規定，對已有的宅基地，要充分利用已有宅基地權屬來源材料，加快辦理登記發證……在徵地拆遷時，要依據宅基地使用權證書進行補償。

開展集體建設用地流轉試點和集體建設用地整理工作，必須首先完成宅基地使用權登記發證工作。

要將宅基地使用權證書發放到農户手中，嚴禁以統一保管等各種名義扣留、延緩發放土地權利證書。

其三，謹慎簽訂(預)徵收補償協議，不為強拆提供“依據”。

簽了協議，就意味着要受協議的約束，承擔相應的法律義務。

對於被徵收人一方而言，權利是獲取補償，義務就是在約定期限內騰房走人。

故此，在明拆遷律師一再強調，如果被徵收人尚對補償協議的內容有疑問、不滿意，或對涉及徵收補償的其他關鍵性問題不明白，那麼就一定不要輕易在協議上簽字、蓋章、按手印，否則後果將會是難以挽回的。

儘管從法理上講，簽了協議徵收方也無權立即對房屋實施強拆，被徵收人也仍然存在依法推翻所籤協議的可能性，但理論與現實完全不是一回事兒。

通常而言，簽了協議的案件，維權的空間都不大，即使是最具實力的專業徵收維權律師，對此也往往愛莫能助。

實踐中還有一種預徵收協議，同樣不能隨意簽字。

因為依據各地方的法規規章，預徵收協議屬於附生效條件的行政性的協議，一旦在規定的簽約期限內簽約的被徵收人達到一定比例，預徵收協議即會生效。

協議上的補償數額就是你的最終補償結果了。

故此，被徵收人千萬不要想當然的將這類協議當作什麼“民意調查”來隨意填寫簽署。

事實上，不懂就問，不明白就努力弄明白，反正不急於簽字，就是最保險的做法了。

其四，充分利用一切可行使的權利，對徵收項目進行全面而有針對性的法律審查，提早將協商溝通平台搭建在法律的框架、軌道之內。

對於國有土地上的房屋，這些權利包括對徵收補償方案提出意見的權利，對徵收決定申請複議或提起訴訟的權利，申請政府信息公開全面瞭解涉案項目法律狀況的權利，對房屋價格評估機構進行選定的權利，對房屋評估流程實施監督、確認的權利，對房屋評估的結果提出異議的權利，就補償標準、數額與徵收方進行協商溝通的權利等等;對於集體土地的徵收，關鍵則在於對批前“告知、確認、聽證”權利的行使與對批後“兩公告一登記”程序的知情權、參與權和監督權。

這些程序一步接着一步，一環扣着一環，最終指向協議的簽訂或司法強拆。

被徵收人要依託法律所賦予的權利與涉案項目現實中所存在的違法點，層層採取行動，不斷為自己獲取與徵收方平等協商的機會。

平等協商多了，暴力強拆自然就離我們遠了。

兩個人談話，你講什麼，對方便可能受你的影響而也去講什麼，最終就能實現談話的積極目的。

這個道理，在徵收博弈中同樣是適用的。

其五，盯住“最後程序”，果斷採取救濟措施，阻滯違法強拆的進逼。

“最後程序”，國有土地上叫“徵收補償決定”，集體土地上叫“責令交出土地決定”，違建領域叫“責令限期拆除”。

這3個東西一旦冒出來，想都不要想，立即提程序，一旦遲延，違法強拆就可能會迅速到來。

在明拆遷律師最後想提示廣大被徵收人的是，違法強拆，不是在某個點上突然爆發的一種現象，而是諸多“前情”持續不斷累積的最終結果。

大家一定要逐步學會用整體、系統性的眼光來看待徵收維權，將功夫、精力下在前面，那麼越往後，你的維權道路就會越順暢、平坦，違法強拆，也就只會是一個和別人有關的話題了。