房屋抵押貸款風險保證金

抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的佔有，而將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。債務人以自己的房屋、汽車等財產作為自己債權擔保的行為就叫做抵押擔保，作為擔保的一種方式，我國法律對債務人相關的財產能否作為抵押物以及相關的抵押順序是做了明確規定的。

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個人住房抵押貸款風險分析

1、信用風險

信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。信用風險一般包括以下幾種形式：

(1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產後，由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導致實際支付能力下降，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進行違約的行為。

(2)理性違約。理性違約是指借款人從財務核算的角度出發,當發現抵押物的重置成本小於其住房按揭貸款的剩餘本金時,放棄原來的抵押物購買新房比繼續供款保留原抵押物更“合算”,從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。

(3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。提前還款一般有兩種情況，一種是當借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結束貸款時，就可能發生提前償還貸行為。另一種是當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為也有可能發生。提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

(4)惡意騙貸。一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導開發企業以本單位職工及其他關係作為購房人，借購房之名套取金融機構貸款的行為。其主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地產開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信用風險。

2、抵押風險

(1)抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續繁瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。

(2)抵押物價格風險。包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價格下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。

3、利率風險

利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。目前我國的商業銀行的個人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨着央行對利率的調整而相應變動，而存款利率卻可以根據國內外經濟形勢隨時進行調整。根據我國利率政策的規定，如果利率下調，定期存款利率按存入時的利率即原較高的利率執行，而貸款必須在執行期滿一年

時改為降低後的利率，這樣實際上由商業銀行承擔了絕大部分的利率風險。如果銀行發放新的個人按揭貸款用的是早期利率水平較高時的存款來源，那麼其經營就有可能虧本。如果利率上調，與存款利率增長幅度相比小，這樣就有可能減少銀行的獲益。

4、流動性風險

流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。個人住房抵押貸款屬於中長期貸款，具有較大的風險性。從美國的次貸危機可以明顯看到這種風險的威力，不僅是波及銀行業，甚至整個金融業都受到影響。所以我國的銀行也要防範這種風險。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，因此商業銀行面臨着及時變現的風險。

5、管理風險

在各大商業銀行激烈競爭的局面下，存在一系列的信貸管理風險，有以下幾種具體表現。第一，商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的衝動，不計風險代價搶佔市場份額。第二，個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標準和業務流程。第三，熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展。第四，個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息數據庫和個人信用評估體系。

6、操作風險

操作風險是由於內部程序、人員和系統的不完備或失效，或由於外部事件造成損失的風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標準和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務;二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。

基本上房屋被抵押但是業主還不知情的，這種情況都是發生在二手房交易的過程中，很少有正規的商品房交易會發生類似糾紛。業主在買了房以後才知道自己購買的這套房子早就已經被原來的業主給抵押出去了，要避免這種情況還是在籤購房合同之前要對該套二手房有一個清晰的瞭解，特別是到房管局要先查詢一下。