房屋抵押貸款的風險避免

我們在進行房屋抵押貸款的時候肯定是存在一些風險的，那麼房屋抵押貸款的風險都有哪些?當事人又該採取怎樣的方式來避免這些風險呢?本站小編將在下文中為你詳細介紹這些問題，希望能解開你的疑惑。

一、房產抵押貸款的風險是什麼

(一)租賃權對抗的風險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租後抵”，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。

2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，並且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低於市場價格的租金將房屋出租給關係人，銀行將很難獲得租金收入用於還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能採取措施故意壓低房產的拍賣價格。

(二)抵押登記權的風險

1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

2、土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。

3、登記期限的風險。銀行辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產。

(三)土地性質引發的風險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批准、在土地使用者繳納補償、安置等費用後將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，並向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬於住宅類土地的使用期限為70年，屬於工業類土地的使用期限為50年。銀行辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。

2、處置費用。對於出讓土地性質的房產交易，由於房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費;屬於劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。

(四)土地用途變更的風險

出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由於其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅遊、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批准用地的人民政府批准。借款人在辦理房產抵押貸款後，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處置抵押房產。

(五)在建工程抵押的風險

1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優於抵押權的優先受償權，這不利於銀行處置抵押房產用於歸還貸款。

2、税收優先權。《税收徵收管理辦法》第45條第1款規定：“税務機關征税款，税收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納税人欠繳税款的行為發生在納税人以其財產設定擔保之前，即納税人欠繳税款在先，以其財產設定擔保在後，税收就優先於擔保物權這種私權力。

(六)共有財產抵押的風險

根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果銀行沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。

(七)抵押房產評估價格的風險

目前，評估機構管理不規範，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

(八)房產處置執行難

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權處置抵押物。

二、抵押貸款的風險咋避免

(一)深入調查，防止“先租後抵”

銀行辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細瞭解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。對已經出租的房產，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現“先租後抵”問題。當然，如果出現“先抵後租”的情形，即抵押人在設定抵押權後，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先於租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。

(二)認真辦理抵押登記

銀行辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬於“一物多押”?如果屬於“一物多押”，銀行要經常開展貸後檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早採取有利措施，儘量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一併抵押，便於處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。

進行房屋抵押貸款是很多人在需要大筆資金的時候採取的一種方式，此時需要向銀行或其他金融機構提出申請，同時提交相應的材料，然後銀行或其他金融機構會進行審核，符合條件的話才會放貸。這期間的法律風險，需要當事人自己注意，否則的話自身利益就有可能受到損害。本站小編為你帶來本篇文章，希望對你有所幫助。