土地增值税的計税依據是什麼？

一、土地增值税的計税依據是什麼?

房地產開發企業中的一般納税人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計税方法計税,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額?

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1 11%)

房地產企業銷項税額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1 11%) ×11%。

其他一般企業銷項税額=全部價款和價外費用÷(1 税率) ×税率%

房地產企業的銷項税額與其他一般企業計算的銷項税額不一致，差額部分為扣減的土地價款部分所包含的銷項税額。

二、房地產企業增值税的計算：

一般納税人銷售自行開發的房地產項目適用一般計税方法計税的，以當期銷售額和11%的適用税率計算當期應納税額，抵減已預繳税款後，向主管國税機關申報納税。未抵減完的預繳税款可以結轉下期繼續抵減。

一般計税方法的房地產納税人應納增值税=銷項税額-進項税額-已預繳税款=當期銷售額 ×11%-進項税額-已預繳税款

=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1 11%) ×11% -進項税額-已預繳税款

三、房地產企業當期允許扣除的土地價款：

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積)×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納税申報的增值税銷售額對應的建築面積。

房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

在一般計税辦法下，增值税的銷售額與土地增值税清算時的銷售收入在數額上並不相同。

某房地產開發企業為一般納税人按照增值税一般計税方法計税。預售一套房產，取得含税銷售收入1110萬，假設對應允許扣除的土地價款為400萬。(假定已達到清算條件，進行土地增值税清算)

增值税銷售額=(1110-400)/1.11=639.64萬元

銷項税額=(1110-400)/1.11×11%=70.36萬

土地增值税清算收入=1110-70.36=1039.64萬

增值税銷售額為639.64萬元，土地增值税清算收入為1039.64萬元，二者相差：400萬元即土地價款。

購買房屋有時需要支付增值税，通常情況下只有公司等企業單位的經營才會需要繳納此種税額，在納税之前，公司的會計等職員需要計算需要繳納的税額等，然後在完成納税申報工作之後，才能到相關部門按照流程繳納税額。