房租增值税計税依據是什麼?
房租增值税計税依據是什麼?
《財政部、國家税務總局關於營改增後契税 房產税 土地增值税 個人所得税計税依據問題的通知》(財税〔2016〕43號)明確,房產出租的,計徵房產税的租金收入不含增值税,税務機關核定的計税價格或收入不含增值税。免徵增值税的,確定計税依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值税額。
《國家税務總局關於全面推開營業税改徵增值税試點有關税收徵收管理事項的公告》(國家税務總局公告2016年第23號)、《國家税務總局關於營改增試點若干徵管問題的公告》(國家税務總局公告2016年第53號)明確,其他個人採取預收或一次性收取租金形式出租不動產,取得的租金收入,可在租金對應的租賃期內平均分攤,分攤後的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免徵增值税的優惠政策。
《房產税暫行條例》規定,房產出租的,以房產租金收入為房產税的計税依據。營改增後,房產租金收入不含增值税。為此,確定出租房產計徵房產税依據的關鍵在於租金收入是徵收增值税還是免徵增值税。
對於徵收增值税的情況,根據《財政部、國家税務總局關於全面推開營業税改徵增值税試點的通知》(財税〔2016〕36號)有關規定,如果實行一般計税方法(包括預繳税款),房產税計税依據不含增值税,為全部租金收入÷(1 11%);如果實行簡易計税方法,包括一般納税人選擇簡易計税方法、小規模納税人、其他個人出租其取得的不動產(不含個人出租住房),應按照5%的徵收率計算應納税額,房產税計税依據為全部租金收入÷(1 5%);對於個體工商户和其他個人出租住房的,應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納税額,其房產税計税依據=全部租金收入-[全部租金收入÷(1 5%)×1.5%]。
對於免徵增值税的情況,出租房產符合小微企業免徵增值税條件的納税人,其房產税計税依據為實際收到的全部租金。但要注意,雖然納税人符合免徵增值税條件,但實際並未享受免徵增值税優惠且繳納了增值税的,那麼租金收入應根據財税〔2016〕43號文件扣減增值税。
如果符合需要繳納增值税的相關租户標準的話,是必須繳納增值税的,如果選擇性逃避增值税的話,將會需要承擔相關的法律責任,具體需要承擔的法律責任,根據國家規定的逃税標準來進行確定,但是國家已經針對與相關的小型企業對於增值税有一定的優惠政策。
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