開發商一房兩賣該怎麼處理
很多購房者都害怕遇到開發商一房兩賣的情況,此時即便自己交了購房款,也有可能出現拿不到房產的情況。這期間的損失,恐怕只有當事人才能清楚的知道。那要是真的不幸遇到了這樣的情況,究竟該怎麼處理才好呢?我們一起在下文中進行了解。
開發商一房兩賣該怎麼處理
1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後,對後買受人履行了合同義務,辦理了房產過户登記手續的情形。
在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。如果成立在後的合同已經履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時,前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的:後買受人因其債權已得到滿足,已經是該房屋的所有權人,故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。
前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權,該債權請求權係一種對出賣人的請求給付,尤其是受領其給付的權利,對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已佔有買賣標的物,因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人,故其對該房屋的佔有失去法律上的基礎,構成無權佔有,應負返還房屋的義務。依據《民法典》(自2021年1月1日起施行)第五百八十條的規定,當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以請求履行,但是有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事實上不能履行;
(二)債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高;
(三)債權人在合理期限內未請求履行。
出賣人違反此種義務,即應承擔相應的法律後果。也就是説,合同的標的物已經歸他人所有,實際履行已不能,在該種情形下,沒有強制實際履行問題。此時,合同上的債務轉化為損害賠償的債務。
2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過户登記之後,又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。
此時,由於房屋產權已經過户,出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《民法典》第五百九十七條規定:因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的,買受人可以解除合同並請求出賣人承擔違約責任。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物,依照其規定。
3、兩次買賣均未完成過户登記的處理。
在兩次買賣均未辦理過户登記的情形下,房屋所有權仍為出賣人享有,而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講,買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基於先後買賣合同而生的此二重債權,系處於平等地位,並無位序關係,故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。
房屋買賣合同買受人的權利之一,也是履行的重要內容,就是行使房屋所有權過户登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關係的前提下,誰先取得登記申請權,誰就有優先的效果。
故就兩個合同的履行而言,首先應當以請求辦理過户登記的先後,確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的,應以約定的履行期屆至日的先後,確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權;一合同約定了履行期限,另一合同沒有約定履行期限,可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權;均沒有約定履行期限的,原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權,但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前,應以訂立合同的先後,來保護訂立在先的合同。但這種保護並不是確認前買受人擁有房屋所有權,而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權,登記機關應優先受理前買受人的登記申請,法院可判決強制出賣人履行前一合同,督促其及時辦理登記手續。
有時候,我們避免不了開發商一房兩賣的情況,但此時為了能夠更好的保護自身的合法權益,購房者就必須要了解清楚,這在情況下要如何才能最大限度的維護自身的合法權益。建議,在支付了購房款之後,就儘快的辦理房產的過户,只有將房產實在的拿在了手裏,一房兩賣的情況對自己才會有那麼大的影響。更多相關知識您可以諮詢本站張家口律師。
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