開發商有違約行為該怎麼處理

在進行商品房買賣的過程中，不管是購房者還是開發商出現違約行為的情況都是比較多的，而此時另一方其實可以依據合同中的約定，追究對方的違約責任。但對於有的購房者而言卻不清楚開發商有違約行為的該怎麼辦才好，下面本站小編整理了相關資料，就來為大家做詳細解答。

一、開發商有違約行為該怎麼辦

出現違約行為時，購房者應首先看購房合同中是否有對上述違約責任的處理約定，如有約定，按合同約定處理，如未約定違約責任的處理辦法，按法律規定可對開發商的違約行為要求賠償，賠償的標準以直接損失為限，具體處理辦法如下：

1、逾期交房

合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的，如開發商逾期交付房屋，按照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，違約金按照逾期交付使用房屋期間有關部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

2、面積出現誤差

合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發商交付的房屋實測面積與合同約定面積出現誤差，面積誤差按下列辦法處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。

產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

3、設備、裝修不符合合同約定

出賣人交付的房屋的設備、裝修不符合合同約定的，購房者應拒絕接收房屋，並視出賣人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，應按出賣人逾期交房處理。如購房者已接收商品房，發現出賣人交付的房屋的設備、裝修不符合合同約定，購房者可要求出賣人限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出賣人承擔賠償責任，賠償金可按此期間有關部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。出賣人拒絕更正或在合理期限內未更正的，購房者可要求出賣人承擔相應賠償責任。賠償責任以實際損失為限，實際損失包括設備、裝修的差價款、改動工程款及不能正常使用房屋期間的損失。

4、變更規劃、設計

房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房，經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、户型、空間尺寸、朝向變化的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

5、房屋質量不合格

開發商交付的房屋主體結構質量不合格和房屋質量嚴重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，並要求開發商承擔賠償責任(具體參閲本節第四項退房糾紛的處理)，其它房屋質量問題，購房者可要求開發商限期修復，出賣人拒絕修復或者在合理期限拖延修復的，購房者可以自行或委託他人修復，修復費用由出賣人承擔，因修復造成交房延誤的，可要求開發商承擔逾期交房的違約責任。房屋的質量應以工程質量檢測機構的檢測結果為依據，購房者對房屋質量存有疑慮的，可委託工程質量檢測機構對房屋質量進行檢測。

6、未按期辦理產權過户手續

開發商應在商品房交付使用後60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。如開發商未按上述日期提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規定期日取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。前述“規定期日”按下述方法計算：合同未約定的房屋權屬證書取得日期，商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用後90日計算;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計算。

二、商品房買賣糾紛的解決方式

(一)協商。購房人和開發商之間或者商業銀行之間的磋商或者談判，最終達成協議的解決辦法。這種辦法特點是不傷和氣，節約糾紛處理的成本;但如沒有中間人斡旋很難一時解決。

(二)調解。在協商不成的情況下，可以在第三方的主持下進行調解，最終解決糾紛，達成和解協議的辦法。特點是不傷和氣，遇到難點可以有人斡旋，解決糾紛的成本不是很大;但請第三人也許一些費用，從而增加了解決糾紛的成本。

(三)仲裁。仲裁是當事人雙方根據達成的解決糾紛方式的協議，自願將糾紛提交給中立的第三者進行裁判的糾紛解決制度。特點是一裁終決，生效快，勝訴方付出的處理成本低。但預交仲裁費較高，和執行法院需要進一步溝通，救濟途徑較少。

(四)訴訟。當事人在協商或調解不成的情況下，或者直接向有管轄權的人民法院提起訴訟，來解決當事人雙方發生的糾紛。特點是當事人只要有糾紛，不管對方同意不同意，你自己都可以提起訴訟，這是當事人的一種權利。對一審法院審理的裁判還可以提起上訴，甚至可以申訴。勝訴能得到法律強有力的保證;但時間有時跨度較長，訴訟規則要求嚴格。

上文中，小編先是為大家總結了幾種比較常見的開發商的違約行為，同時針對不同的情況，也具體闡述了此時購房者應該怎麼處理。在遇到開發商有違約行為的時候，購房者不能什麼都不做，任由開發商損害自己的合法權益，而要是在處理的過程中力不從心的話，可以委託專業的律師來提供幫助。