房產買賣律師——出資購房登記他人名義出資人符合購房條件後出名人配偶不願過户糾紛

原告訴稱

原告邵某江向本院提出訴訟請求：1、請求法院判令被告吳某涵、張某文協助原告邵某江將林某英（已去世）名下的位於北京市朝陽區一號房屋過户至原告邵某江名下，過户費用由原告邵某江負擔；2、本案訴訟費由被告吳某涵、張某文承擔。

事實和理由：原告與被告吳某涵的配偶朱某鵬是朋友。林某英是被告吳某涵的母親，是被告張某文的配偶。2013年3月27日，原告邵某江與林某英簽署了《掛名買房協議》，約定原告邵某江以林某英的名義購買了位於北京市朝陽區一號房屋。該房屋所有權歸原告邵某江所有，林某英無權處置該房屋或以該房屋設立抵押等他項權，原告邵某江有權隨時根據實際情況要求林某英及其配偶、子女配合將房產過户至原告邵某江或原告邵某江指定的人名下。

2013年3月27日，林某英與金某霞、金某聰簽訂了《房屋買賣合同》，房屋總價款133萬元，原告邵某江按照《房屋買賣合同》和《掛名買房協議》的約定，向出賣人金某霞和金某聰支付了全部的房款，之後案涉房屋一直由原告邵某江居住使用。現原告邵某江已經取得購房資格，因林某英已於2019年1月30日去世，原告邵某江認為應當由林某英的繼承人（即被告張某文，吳某涵）協助原告邵某江辦理案涉房屋的過户事宜。

被告辯稱

被告吳某涵辯稱，原告陳述屬實，同意原告的訴訟請求。

被告張某文辯稱，案涉房屋屬於被繼承人林某英名下的財產，產權應當歸林某英所有，不同意原告的訴訟請求。

法院查明

2013年3月27日，原告邵某江與林某英簽訂《掛名購房協議》，雙方在協議中約定，“甲方：邵某江.乙方：林某英……一、甲方以乙方的名義購買的位於朝陽區一號房屋，其所有權歸甲方所有，相應權益由甲方享有。乙方無權處置該房屋或以該房屋設立抵押等他權。……七、甲方所購買的房屋產權證下發後，該房產證由甲方保管。甲方有權隨時根據實際情況要求乙方及其配偶、子女配合將該房產過户至甲方或甲方指定的人名下，因此產生的相關税費等由甲方承擔。”

同日，朱某鵬代表林某英與金某聰、金某霞簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經濟成交版）》，雙方約定，“出賣人：金某聰、金某霞……買受人：林某英……出賣人所售房屋（以下簡稱：該房屋）為樓房，坐落為：朝陽區一號……該房屋性質為商品房……經出賣人和買受人協商一致，該房屋成交價格為：￥1330000元，經出賣人和買受人協商一致，該房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價為￥1200000元，人民幣（大寫）壹佰貳拾萬元整，上述價款由買受人一併另行支付給出賣人。”

2013年4月19日，金某霞、金某聰出具了一份收款證明，證明其已經於2013年4月9日通過銀行轉賬的方式收到55萬元首付款，原告邵某江在該證明上以付款人的身份簽字確認。2013年5月2日，金某聰、金某霞（甲方）、林某英（乙方）、北京C中介公司（丙方）、中國光大銀行股份有限公司北京分行（丁方）共同簽署了一份《存量房客户交易結算資金監管協議書》”。同日原告邵某江向相關賬户轉入197萬元。2013年5月8日，金某霞、金某聰出具了一份收款證明，證明其已經收到物業保障金1萬元，原告邵某江在該份證明上簽字確認，簽字內容為“林某英邵某江代”。

原告邵某江在庭審中稱，林某英與吳某坤婚後生一女孩吳某涵，二人於1980年結婚，於1994年協議離婚，於2003年復婚，於2006年經法院判決離婚。被告吳某涵、張某文對上述家庭關係予以認可。2015年12月17日，張某文與林某英登記結婚，二人婚後未生育子女。2019年1月30日，林某英去世。林某英去世後，張某文向本院提起訴訟，要求繼承朝陽區一號房屋二分之一的份額。

原告邵某江同時向本院提起訴訟，要求林某英的繼承人協助其辦理上述房屋的過户手續。原告邵某江表示，北京市朝陽區一號房屋一直由其使用，為證明其主張，原告邵某江向本院出示了其將上述房屋用於出租的租賃合同，及其為案涉房屋交納物業費的相關票據。

庭審中，被告吳某涵出示了二份證明。證明1內容為“朝陽區一號有邵某江出資購買，我對此無異議。2019.3.23吳某涵”；證明2內容為“朝陽區一號房屋由邵某江出資購買.產權與我張某文無關.產權歸邵某江所有別無疑議。特此證明。張某文.2019年3月23日.朱某鵬代筆寫”。在質證中，被告吳某涵認可案涉房屋由原告邵某江出資，被告張某文稱，證明上“張某文”的簽字是在受脅迫下書寫，不認可該份證據。

為核實原告邵某江是否已經具備購房資格，本院要求原告邵某江對此承擔舉證責任，原告邵某江在訴訟期間，向本院提供了購房資格的審核結果，結果為“初步核驗通過”。

裁判結果

一、被告張某文、吳某涵於本判決生效之日起十日內協助原告邵某江辦理北京市朝陽區一號房屋的過户手續，將房屋由林某英過户至原告邵某江名下，過户費用由原告邵某江負擔；

二、駁回原告邵某江的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

根據當事人提供的證據，可以確認本案所涉房屋是由原告邵某江出資購買，林某英並未實際支付購房款，故原告邵某江與林某英之間應屬於借名買房關係，原告邵某江為借名人，林某英為出名人（登記人）。借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過户登記手續。

因本案所涉房屋性質屬於商品房、且根據原告邵某江出示的查詢結果，其已經具備購房資格，故原告邵某江在取得商品房購房資格後，其有權要求出名人（登記人）林某英協助其辦理房的過户手續。現林某英在原告邵某江起訴前已經去世，故應當由林某英的繼承人即被告張某文、吳某涵協助原告邵某江完成案涉房屋的過户手續。被告張某文主張案涉房屋為林某英名下財產的答辯意見證據不足，對該答辯意見法院不予採信。

綜上所述，對原告邵某江要求被告張某文、吳某涵協助原告邵某江將林某英（已去世）名下的位於北京市朝陽區一號房屋的過户至其名下的訴訟請求，法院予以支持。