房產糾紛律師——房屋出資人與登記人不一致出資人起訴要求過户房屋

原告訴稱

M公司向本院提出訴訟請求：1．被告繼續履行合同，配合原告辦理位於海淀區一號房屋的過户登記手續，將房產變更登記至原告名下；2．本案訴訟費用由被告承擔。

事實與理由：2001年12月原告以林某遠的名義購買坐落於北京市海淀區一號房屋（以下簡涉案房屋），房屋總價款1688388元，首付款338388元，貸款135萬元，合同簽訂後原告依約支付了首付款及每月的按揭貸款。2014年初案外人林某遠不願意作為涉案房屋的代持人，就此事原告內部股東經過協商，最終確定由周某鵬作為涉案房屋代持人，2004年10月及11月原告以被告名義簽訂了商品房買賣合同並辦理了銀行貸款。

2005年3月25日，原告召開了股東大會並形成了股東會決議，該決議約定涉案房屋由原告出資購買，產權權屬歸原告，被告是名義業主，涉案房屋的收益或損失與被告無關，由原告承擔，被告對此事認可，亦簽字確認。時至今日，銀行貸款已付清，但被告未將涉案房屋過户至原告名下。

被告辯稱

周某鵬辯稱：不同意原告全部訴訟請求。1．我方系訴爭房屋真實所有權人，雙方沒有口頭或書面代持協議，並未形成代持合意；2．我方作為實際所有權人，履行了全部權利義務，符合法定所有權人的實質要件；3．原告主張代持所依據的事實與真實情況不符。

法院查明

周某鵬為M公司股東。2001年11月29日，M公司形成董事會決議，內容為：董事會確定陳某坤、林某遠兩位股東為公司房產的代購買者，陳某坤、林某遠兩位股東需與公司簽署協議，載明資金來源及購房性質，聲明房產權屬歸公司，其個人不對房屋產權提出任何要求，聲明公司發生重大變更時，個人無條件地保證公司房產權屬的完整性，並對因個人原因造成的公司及股東利益的損失負責。

2001年11月30日，林某遠（買受人）與H公司（出賣人）（以下簡稱H公司）簽訂《商品房買賣合同》，房屋坐落於海淀區一號房（以下簡稱涉案房屋）。房屋價款1688388元，買受人於2001年11月26日交付購房首付款338388元，辦理銀行貸款1350000元。

2001年12月17日，林某遠與銀行簽訂《個人住房抵押貸款合同》，貸款金額1350000元。

2001年12月28日，林某遠（乙方）與H公司（甲方）簽訂《購房付款補充協議書》，約定：乙方只需暫付85135元，其餘購房首付款253253元由甲方墊付。甲方為乙方墊付的購房款期限為十一個月（2001年12月27日至2002年10月27日），乙方同意按月等額償還，即每月27日前向甲方償還23023元。

2001年11月27日，H公司向林某遠開具收款85135元的發票。

2002年1月至2003年2月期間，M公司付清涉案房屋剩餘首付款，H公司向林某遠開具了各期款項的收據。

2002年1月至2003年5月，M公司一直負責償還涉案房屋銀行貸款。

2004年6月8日，法院出具調解書，確認林某遠與H公司間就涉案房屋的買賣合同解除，林某遠支付違約金26056．64元。

2004年6月30日，周某鵬向H公司發出《關於購買一號房屋的請求》，內容為：你公司出售給林某遠的涉案房屋因林某遠違約，已經法院做出處理，現我請求購買上述房屋，我申請購買一號房屋，房價與林某遠購買時的總價款相同，林某遠購買時的首付款及日後的實際付款共計393551．51元，作為我購房部分首付款，其餘首付款114836．49元及銀行抵押貸款118萬元均按我與你公司簽署的《商品房買賣合同》相應條款之約定交付你公司。如我在購買房屋及日後付款中發生違約行為，上述393551．51元作為違約金，你公司可不退還此款。

2004年10月25日，周某鵬（買受人）與H公司（出賣人）就涉案房屋簽訂《商品房買賣合同》，約定：房屋總價款1677148元，買受人應於2004年10月18日之前向出賣人支付首付款507148元，於2004年10月28日前辦理完成銀行按揭貸款全部手續。如買受人逾期未能完成貸款全部手續，買受人應於2004年10月31日之前將未支付的購房款117萬元全部支付給出賣人。

2004年11月12日，周某鵬與銀行就涉案房屋簽訂《個人住房抵押貸款合同》，貸款金額1170000元。

2006年，周某鵬取得涉案房屋產權證書。涉案房屋由周某鵬持有房屋產權證、首付款發票原件，由M公司持有貸款協議、契税票據原件。目前，涉案房屋由M公司使用，

對有爭議的證據和事實，本院認定如下：1．M公司曾向法庭提交公司於2005年3月25日召開的第3屆第3次股東會決議一份，內容為：“……公司出資購置的商用公寓，由M公司出資購買，產權權屬應歸公司，陳某坤、周某鵬是名義業主。……”該股東會決議落款處有陳某坤及周某鵬的簽名。周某鵬對該簽名不予認可。周某鵬主張M公司提供的股東會決議系套打的，屬於偽造。

2．M公司提供支票存根兩張，證明於2001年11月27日共向H公司支付161487元，該款項即為涉案房屋及二號房屋的首期款，其中，涉案房屋首期款為85135元，二號房屋首期款為76352元，周某鵬對此不予認可，M公司進一步提供二號房屋的相關合同，證明首期款情況。

3．M公司還提供支票存根及H公司出具收據一張，收據內容為今收到購房首付款186921．77元，交款人為陳某坤，M公司解釋稱，M公司指派周某鵬作為新的代持人與H公司重新簽訂合同，約定的首付款為507148元，故M公司需補齊首付款168760元，同時加上違約應支付的其他費用，最終，H公司要求M公司補交首付款186921．77元，周某鵬對該組證據不予認可。經詢問，周某鵬表示就自己與H公司簽訂的購房合同中約定的房屋首付款，其中一部分是以林某遠名義交納的首付款338388元，該部分作為林某遠違約的賠償金，開發商不再退還但同意將該部分作為周某鵬購買涉案房屋的首付款部分，剩餘首付款部分中的40000多元是M公司出的項目結清款，其餘85000元均是周某鵬以現金方式支付給H公司的。

4．就周某鵬針對涉案房屋貸款的還款情況，分三個時間段，其中就2004年至2009年4月的還款，M公司提供記賬憑證、銀行存款存根，證明該期間的還款均是M公司將款項存入周某鵬的銀行還款賬户以還款，周某鵬對此不予認可，主張系自己以現金方式按月還款；就2009年5月至2018年8月的還款，M公司提供證據證明均是公司負責償還，周某鵬雖認可系公司償還，但主張M公司承租涉案房屋，故用每月租金償還貸款；就2018年8月至2019年11月12日貸款，周某鵬主張系自行償還共140048．72元，M公司認可。

5．M公司提供租賃合同、裝修申請單、房租收入票據、房產税票據、物業費、供暖費、水電費票據，證明M公司一直對涉案房屋實際佔有使用，周某鵬主張M公司對房屋的使用與產權無關。

裁判結果

周某鵬於本判決生效後十五日內協助M公司辦理海淀區一號房屋的過户手續，將上述房屋產權變更至M公司名下。

房產律師靳雙權點評

借名買房約定的形式既可以為書面約定，也可以為口頭約定。庭審中，M公司提供股東會決議原件，法院對M公司出具的股東會決議提出合理懷疑，雙方當事人間並不存在借名買房的書面約定。就本案是否存在借名買房的口頭約定，法院將綜合以下幾點進行判斷：房屋的出資、購房票據及產權證書的持有情況、房屋的佔有使用、借名買賣雙方的關係以及對借名買房有無合理解釋，依據法院採信的證據及庭審雙方自認的情況顯示，第一、就涉案房屋首付款507148元的出處，周某鵬主張首先是H公司將從林某遠處收取的首付款338388元作為違約金不退，其次是H公司自願將上述違約金轉化為周某鵬支付的首付款，周某鵬的該解釋明顯與常理不符，難以自圓其説，且與林某遠和H公司間的民事調解書中載明的事實相悖，在其未提供任何確定的證據佐證其説辭的情況下，法院其所述不予採信。

反觀M公司提供的支票存根、H公司收據、合同、購房申請等一整套證據形成的證據鏈，法院認定，涉案房屋首付款507148元確係M公司支付；第二、就涉案房屋貸款的還款情況，周某鵬雖主張2004年至2009年4月是自己以現金方式還款，但首先其未提供證據證明該情況，其次M公司卻提供了完整的記賬憑證及所有還款存根原件證明還款是由M公司完成的，同時考慮周某鵬居住在吉林省，其每月來北京以現金方式還款的可行性極低，法院認定上述期間的還款是由M公司出資。

就2009年5月至2018年8月的還款，周某鵬主張是M公司將應支付給其的租金用於還款，但同樣未提交任何證據證明，對此法院不予認可，上述期間的還款屬於M公司出資。就2018年8月至2019年11月還款，雙方認可由周某鵬自行完成，對此，法院不持異議；第三、涉案房屋由M公司負責裝修入住，並實際使用至今；第四、涉案房屋的購房票據及房產證由周某鵬持有，但考慮周某鵬與M公司間的關係，該種安排並無不妥，同時結合M公司就借名買房的事實進行了充分舉證及合理解釋，法院認為上述幾點因素相互印證，法院有理由相信M公司與周某鵬之間就涉案房屋存在借名買房的事實。

故M公司要求周某鵬就涉案房屋為其辦理房屋轉移登記手續，具有事實及法律依據，法院予以支持。