房產律師——因資金不足，借親戚名義購買房屋構成借名購房嗎

原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求：1.判令被告配合我將北京市朝陽區1號房屋（以下簡稱涉案房屋）過户到我名下；2.判令第三人配合我辦理公積金貸款一次性結清手續，並配合解除該房屋的抵押權登記；3.要求被告立即歸還涉案房屋。

事實與理由：我與被告系親戚關係，我的妻子張某俠是被告的姑姑。2014年初，我和被告均申請了由J公司開發的自住型商品房項目，經過審核，我通過核驗且為優先家庭，經過搖號後，被告的選房順序在先，但卻因資金問題無力購房，考慮到被告的選房順序在先，可以挑選好一點的户型，放棄可惜，故經與被告協商，由我借用被告的名義選房、購房，所有房款、税金及費用均由我承擔，交房後由我居住，不動產登記證書下來後由被告配合過户。

後，我以被告的名義與開發商簽訂的商品房認購書、商品房預售合同等，並交納了首付款、定金並按月償還貸款，一直還款到2018年11月，後被告註銷了還款賬户，我無法再繼續還款。2016年3月30日，我接到入住通知書，帶着被告一起辦理了入住手續，隨後我正式入住。2016年5月，我與中介公司簽訂了租賃合同，將房屋委託中介裝修並出租，中介向我妻子張某俠支付租金。

後，張某俠家中因繼承產生糾紛，被告不再認可存在借名買賣的事實，故為維護我的權益，現提起訴訟。

被告辯稱

被告辯稱：不同意原告的訴訟請求。

我與原告不存在借名買房的合同關係，我是為了自住及結婚而購買的涉案房屋。原告張某俠在通州已有一套住房，原告不符合購買自住型商品房的購房資格。涉案房屋是政策性住房，不能借名買賣，若判決過户，可能會損害公共利益及造成他人效仿，政策性住房的保障性功能將無法實現。

本院查明

原告之妻張某俠系被告姑姑。2016年6月27日，原告向被告轉賬10萬元。2014年6月30日，被告與J公司簽訂《北京市商品房認購書》，約定，被告認購涉案房屋，認購人應當向出賣人支付認購定金10萬元。被告向J公司支付了10萬元定金。

2014年8月1日，被告與J公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定由被告購買涉案房屋，該房屋為自住型商品房，總房款1426040元。合同簽訂當日，買受人向出賣人支付房價款總額扣除買受人以貸款支付部分後的餘額62.6040萬元，銀行貸款80萬元。

2014年8月9日，張某俠向被告轉賬90萬元。2014年8月10日，被告與J公司簽訂《關於改變公積金貸款的補充協議》，約定買受人向出賣人支付房價款總額扣除買受人以貸款支付部分後的餘額99.604萬元（含定金），貸款43萬元。2014年8月10日，被告向J公司付款8906040元。

2015年6月15日，被告與第三人簽訂《北京市住房公積金管理中心住房公積金貸款借款合同》，約定被告借款43萬元，借款期限半年，每月最低還款2688元。後，被告償還貸款的銀行卡在原告手中持有，原告每月向此卡中轉賬用於償還貸款。

2016年3月29日，原告向被告轉賬30000元。2016年3月30日，J公司向被告交付了涉案房屋，被告向J公司支付了契税、公共維修基金等費用共計27855元。2016年5月8日，張某俠以被告的名義將房屋出租，並收取房屋租金。2018年底被告將涉案房屋收回，現涉案房屋由被告控制。

2017年9月25日，被告取得涉案房屋不動產產權證，第三人2018年1月23日獲得涉案房屋抵押權。

2018年2月，被告將不動產產權證書從第三人處取回。

現涉案房屋所籤買賣合同、貸款合同、購房款發票等原件均在原告手中持有。

庭審中，原告主張與被告系借名買房合同關係，並主張原告亦具有購買自住型商品房的資格並參加了搖號，被告搖號中籤後，無錢購買房屋，便主動找到原告，原告未再繼續參加搖號。被告則否認與原告存在借名買房合同關係，並稱原告向其的轉賬均為借款。

另，原告向本院提出財產保全申請，要求查封涉案房屋，並提供保單保函進行擔保。本院於2019年7月作出保全裁定並查封了涉案房屋。

裁判結果

駁回原告李某力的全部訴訟請求。

律師點評

關於原、被告是否存在借名買房的合同關係，根據原告提交的證據，被告支付的首付款以及前期貸款均來源於原告，且在房屋交付後房屋一度由原告進行管理、出租並收取房租，再結合買賣合同、貸款合同、房款發票、還貸銀行卡等均在原告手中持有的情況，法院採信原告關於與被告存在借名買房合同關係的主張。被告並未對相關合同、還貸款的銀行卡在原告手中持有以及原告收取房租等作出合理解釋，被告主張雙方系借款關係，不予採信。

關於借名買房合同能否繼續履行，涉案房屋為自住型商品房，屬於政策性保障住房。政策性保障住房是指國家為保障中低收入城鎮居民家庭住房困難提供的政策性住房，主要包括經濟適用住房、限價商品房和自住型商品房。借名購買該類房屋損害了廣大符合購買該類房屋資格家庭的合法權益，雖然原告主張其具有購買自住型商品房的資格，但按其自述，其優先利用被告的資格購買涉案房屋，亦損害了其他購房者的合法權益，影響了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法權益，借名買房協議應當認定為無效。故對於原告主張被告繼續履行借名買房合同的訴請不予支持。雙方可就合同無效的後果另行主張權利。