借他人名義買房後房屋出售出資人將債權轉讓受讓人起訴支付房款案例

原告訴稱

周某文向一審法院提起訴請求：1.判令秦某剛、陳某娟共同償還周某文3510000元；2.判令秦某剛、陳某娟向周某文支付逾期付款損失；3.訴訟費由秦某剛、陳某娟負擔。

秦某剛、陳某娟二審上訴請求：1.撤銷一審判決；2.依法改判駁回周某文的訴訟請求；3.周某文承擔一、二審訴訟費。事實和理由：1.一審法院認定事實錯誤，適用法律錯誤，程序違法。2.周某濤與周某文債權轉讓協議存在虛假的嫌疑一審法院未查清事實及認可有失法律公平與公正。3.一審法院認定周某濤與秦某剛之間存在債權債務，屬於認定事實不清，適用法律錯誤。

被告辯稱

周某文辯稱，秦某剛、陳某娟的上訴理由不能成立，該欠款應認定為夫妻共同債務，由秦某剛、陳某娟共同承擔還款責任。

法院查明

一審法院認定事實：2017年7月31日，周某濤（甲方）與秦某剛（乙方）簽訂《借名購房協議》，主要內容為：甲方委託乙方以乙方名義購買位於北京市昌平區一號的商品房一套，總價款3500000元，增值税、契税、中介服務費等其它費用共計416500元。經甲乙雙方友好協商，房屋過户成功並辦理借款、貸款成功後，甲方支付乙方10000元作為甲方借用乙方名義購房可能給乙方帶來的風險補償，並房屋在乙方名下期間，做為答謝報酬，乙方有權將該房屋出租，出租所得收益歸乙方所有，但出租期間產生的物業費，水電費，維修費等一切相關費用由乙方承擔，待甲方需要辦理過户手續時按照甲方的指示過户到甲方或甲方指定的其他人名下，乙方應配合甲方辦理相關手續，如期限在兩年之內包括兩年辦理過户，則甲方再給乙方報酬80000元，如期限超過兩年，則按房屋的過户成交價減去現在的房屋成交總價和其它的增值税、契税、中介服務費等相關費用，房屋純利潤的4%給乙方。

如果房屋價格出現下跌，甲方應按時還款貸款利息，如果甲方出現不還款的情況，甲方放棄房子所有權，房屋由乙方來處理來償還貸款。此外，協議亦對雙方其他權利義務作出約定。

2017年8月3日，由周某濤出資全款購買位於昌平區一號的商品房，將該房屋登記在秦某剛名下，房屋總價款為3500000元，周某濤支付相關税費和中介費用。

2017年8月，秦某剛向B公司貸款2770000元，雙方於2017年8月16日簽訂《抵押合同》並辦理公證，B公司於2017年8月17日向秦某剛的賬户發放貸款2770000元，雙方於當日辦理房屋抵押登記。

2017年8月18日，秦某剛將上述2770000元款項轉賬給周某濤。

2018年9月，周某濤的弟弟周某凡先後向秦某剛的銀行賬户轉賬2793545元后，秦某剛於2018年9月17日通過銀行賬户結清了上述2770000元貸款後，該房產註銷了抵押登記。

2018年9月13日，秦某剛、陳某娟與C銀行（以下簡稱C銀行）簽訂《零售經營類借款合同》，約定秦某剛、陳某娟向C銀行借款2400000元，借款期限為120個月，以每月作為利息還款週期。

2018年10月9日，該房產再次設立抵押登記。

2018年10月19日，C銀行向秦某剛放款2400000元。庭審中，雙方均認可秦某剛將上述貸款2400000元交付周某濤的弟弟周某凡。

2020年8月10日，周某文通過銀行賬户向秦某剛的C銀行賬户匯款2000000元用於房屋解押。

2020年8月11日，秦某剛通過銀行賬户向其C銀行賬户轉賬共計300000元。

2020年8月11日，秦某剛通過C銀行賬户結清了2400000元貸款，還款金額為2283910.2元。

審理中，雙方均認可上述貸款結清並辦理房屋解除抵押後，秦某剛將該房屋出售，出售所得價款3810000元由秦某剛收取，其中包含300000元定金。

2020年11月至12月期間，周某濤與秦某剛通過微信就該售房款的結算、還款事宜進行協商，並擬定《還款承諾書》。

2020年12月26日，秦某剛通過快遞向周某濤發出《還款承諾書》，主要內容為：鑑於承諾人於2020年11月10日與甲方簽訂了《結算協議》，約定由甲方出錢，乙方本人出名，購買了位於北京昌平區一號的商品房一套，現本房已於2020年7月4日以總額3810000元出售，房款除去乙方承諾人還款C銀行抵押貸款300000元外，剩餘房款3510000元，除去原合同約定同意給乙方的房屋租金做為報酬外，再額外給乙方300000元作為補償，最後統計剩餘房屋款3210000元返還甲方，因承諾人把總房款3510000元作了理財，造成無法履行協議。甲方要求乙方將投資理財收益50000元作為甲方的補償，乙方承諾人承諾如果投資沒有任何損失情況下，乙方於2021年4月13日理財到期日把剩餘房款3210000元、投資收益50000元轉入債權人指定帳户。

如承諾人秦某剛2021年4月13日沒有把剩餘房款3210000元、投資收益50000元轉入甲方指定帳户內，秦某剛自願放棄300000元的補償款。金額履行以投資收益到期之後金額為準，如果高於協議約定金額，則按照協議約定金額執行，如果因投資風險造成損失，甲方不得再向乙方追償任何費用。2021年4月13日投資本金及收益如正常到期之後，如果承諾人還不履行協議，若有轉移資產、抽逃資金等可能導致不能按上述期限及時歸還欠款和收益，願承擔一切法律後果及賠償所有經濟損失。

該《還款承諾書》的落款乙方承諾人處有“秦某剛”字樣的簽字並捺印，簽署日期顯示為2020年12月16日，甲方債權人處由劉某峯、周某濤簽字捺印，簽署日期顯示為2020年12月29日。庭審中，秦某剛不認可該《還款承諾書》的真實性，否認簽字捺印系其本人出具，並在答辯時要求鑑定。

2020年12月29日，在周某濤與秦某剛的通話錄音中，秦某剛認可承諾書本人簽字。

2021年5月10日，劉某峯、周某濤（甲方、債權轉讓人）與周某文（乙方、債權受讓人）簽訂《債權轉讓協議書》，主要內容為：截止本協議簽署日前，債務人秦某剛、陳某娟欠付甲方售房款3510000元，包括《結算協議》中應給付的3210000元以及《還款承諾書》中因2021年4月13日前未支付款項放棄的補償款300000元。現甲方對秦某剛、陳某娟享有的以上3510000元債權轉讓給乙方，甲方同意受讓。因甲方曾向乙方借款，用於支付償還銀行抵押貸款的過橋資金和貸款利息等事項（其中2000000元按照甲方指示直接轉賬給了秦某剛），故此，此次債權轉讓收回的款項直接抵扣甲方對乙方的負債，具體事宜待轉讓債權實現後，雙方另行協商確定。

因此次轉讓的債權，秦某剛、陳某娟2020年10月份就應償付，後按照《結算協議》和《還款承諾書》的約定，寬限至2021年4月13日，但至本協議簽署之日仍未歸還，故債權轉讓之後，乙方可以隨時要求債務人償還款項，並依法追償其他損失。甲方承諾並保證其有權實施本協議項下的債權轉讓並能夠獨立承擔民事責任，其轉讓的債權系合法、有效的債權。乙方承諾並保證其有權受讓本協議項下的債權並能獨立承擔民事責任。

2021年5月17日，周某濤通過快遞向秦某剛發送《債權轉讓通知書》，載明：“秦某剛、陳某娟：根據我方與周某文在2021年5月10日簽訂的《債權轉讓協議書》，你方欠付我方的3510000元債權（包括＜結算協議＞中應給付的3210000元以及＜還款承諾書＞中因2021年4月13日前未支付款項放棄的補償款300000元），於2021年5月10日起全部轉讓給周某文，該筆款項業已於2021年4月13日屆滿寬限期，故此請你方及時向周某文償還。通知人：劉某峯、周某濤”。

2021年5月19日，周某濤通過快遞向秦某剛發送由周某文簽字捺印的《催款通知書》，載明“秦某剛、陳某娟2021年5月10日，劉某峯、周某濤與本人周某文簽署了《債權轉讓協議書》，將劉某峯、周某濤對你方享有的3510000元債權轉讓給本人。現催告你方在2021年5月26日之前向本人償還上述款項，如逾期不還，所有法律後果由貴方承擔。”

案涉3510000元款項秦某剛至今未給付。

另查，秦某剛與陳某娟系夫妻關係，二人於2016年8月26日登記結婚。

一審法院認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，秦某剛與周某濤協商後出具《還款承諾書》，承諾於2021年4月13日理財到期日把剩餘房款3210000元、投資收益50000元轉入債權人指定帳户，如秦某剛2021年4月13日沒有把剩餘房款3210000元、投資收益50000元轉入周某濤、劉某峯指定帳户內，秦某剛自願放棄300000元的補償款，該承諾書系雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規的強制性規定，現秦某剛未在2021年4月13日將上述款項轉入周某濤、劉某峯指定的賬户，已構成違約，應視為其放棄300000元的補償款。

結合雙方提交的證據以及庭審中當事人的陳述，劉某峯、周某濤與周某文簽訂《債權轉讓協議書》並以快遞形式向秦某剛發送《債權轉讓通知書》，可以認定周某文已受讓上述3510000元的債權，故周某文要求秦某剛給付欠款3510000元並支付相應逾期利息的訴訟請求，理由正當，法院予以支持。

關於案涉債務是否屬於秦某剛、陳某娟在婚姻關係存續期間的夫妻共同債務。根據法律規定，夫妻一方在婚姻關係存續期間以個人名義超出家庭日常生活需要所負的債務，債權人以屬於夫妻共同債務為由主張權利的，人民法院不予支持，但債權人能夠證明該債務用於夫妻共同生活、共同生產經營或者基於夫妻雙方共同意思表示的除外。

本案中，欠款雖發生在秦某剛與陳某娟婚姻關係存續期間，但《還款承諾書》系秦某剛個人出具並無陳某娟簽字，現周某文提交的證據僅能證明陳某娟對借名買房和抵押借款知情，並不能證明欠款用於夫妻共同生活、共同生產經營或者基於夫妻雙方共同意思表示，故該欠款不宜認定為夫妻共同債務，對於周某文要求陳某娟承擔共同還款責任的訴訟請求，於法無據，法院不予支持。

關於秦某剛抗辯的《還款承諾書》並非本人真實意思表示而申請筆跡和指紋鑑定的意見，法院認為，根據周某文提供的微信聊天記錄、通話錄音、快遞單等證據以及雙方當事人的陳述，結合常理分析，案涉《還款承諾書》即使並非秦某剛簽字捺印，該《還款承諾書》亦可認定為秦某剛的真實意思表示，故對於秦某剛的鑑定申請，已無必要，法院不予准予。

關於秦某剛抗辯的其與周某濤不存在債權債務關係的意見，缺乏事實和法律依據，法院不予採信。

二審中，當事人未提交新證據。秦某剛申請對《還款承諾書》進行筆跡和指紋鑑定。本院對一審法院查明的相關事實予以確認。

裁判結果

一審判決：

一、秦某剛於判決生效之日起十日內給付周某文3510000元；二、秦某剛於判決生效之日起十日內向周某文支付逾期利息；三、駁回周某文的其他訴訟請求。

二審判決

駁回上訴，維持原判。

房產律師靳雙權點評

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。周某文主張秦某剛應向其返還出售北京市昌平區一號號的房款3510000元，提交了《借名購房協議》《還款承諾書》《債權轉讓協議書》、微信聊天記錄、通話錄音、快遞單等證據。

根據《借名購房協議》、微信聊天記錄、通話錄音、快遞單等證據及雙方當事人陳述，結合常理分析，《還款承諾書》即使並非秦某剛簽字捺印，亦可以認定系秦某剛的真實意思表示。秦某剛未按《還款承諾書》的約定履行還款義務，構成違約，故其應向向劉某峯、周某濤返還售房款3510000元及逾期利息。

退一步講，即使不以《還款承諾書》為依據，按照《借名購房協議》中“房屋抵押、轉讓的，乙方（秦某剛）應無條件予以配合，因此產生的收益均歸甲方（周某濤）所有，税費由甲方自行承擔”的約定，出售北京市昌平區一號號所得價款3810000元，亦應歸周某濤所有，該款由秦某剛收取，在扣除其於2020年8月11日償還該房屋抵押貸款的300000元后，秦某剛應按約定及時向周某濤返還售房款3510000元。

劉某峯、周某濤與周某文簽訂《債權轉讓協議書》並以快遞形式向秦某剛發送《債權轉讓通知書》，可以認定周某文已受讓上述3510000元的債權，故周某文要求秦某剛給付欠款3510000元並支付相應逾期利息，理由正當，應予支持。

因周某文未在法定期限內提起上訴，故其主張由秦某剛、陳某娟共同承擔還款責任，法院不予採納。