房產糾紛律師——親屬出資房屋登記己方名下其起訴要求確認借名買房糾紛

原告訴稱

原告鄒某剛向本院提出訴訟請求：1、請求確認原被告就北京市大興區一號房屋的借名買房合同關係有效；

2、請求確認位於北京市大興區一號房屋歸原告所有；

3、判令被告配合原告辦理北京市大興區一號房屋解除抵押手續；

4、判令待條件成熟時，被告配合原告將位於北京市大興區一號房屋過户至原告名下；

5、訴訟費由被告承擔。

事實和理由：原被告系叔侄關係，雙方口頭約定，由原告借用被告名義購買位於北京市大興區一號房屋（以下簡稱一號房屋）。2007年4月，一號房屋取得所有權證書並登記在被告名下，但該房屋的選購以及房款、契税、水費、電費、上網費、供暖費、物業費等各項費用均由原告出資並辦理相關手續，且該房屋自購買後一直由原告使用並居住至今。

近期，原告因為自身財務規劃的需要，要求被告配合將一號房屋過户至原告名下，但遭到了被告的拒絕。原告認為，被告的行為嚴重侵害了其合法權益，故訴至法院。

被告辯稱

被告鄒某康辯稱：1、被告購買涉案房屋系真實意思表示，原被告雙方之間並不存在借名買房的合意，故請求駁回原告的訴求。從選房簽約辦理過户及後續購買大件家電是被告親力親為。從購房相關手續的憑證的持有，相關憑證包括但不限於北京市房屋買賣合同、居間中保合同、房屋所有權證、購房款發票（34.5萬元）、契税發票（5175元）、定金意向金合計4萬元、印花税340元等一系列的完整的憑證來看，足以證明被告對案房屋是真實意思購買不是借名買房；

2、鑑於被告自小的時候由爺爺奶奶撫養長大，被告主動購買房屋的目的是報答奶奶的養育之恩，奶奶實際居住。對於第二項訴求我方不同意，原因是涉案房屋是被告實出資購買，登記在被告名下，被告對涉案房屋享有單獨的所有權。對於涉案房屋有佔有、使用、處分的權益，故原告對房屋不享有所有權，請求駁回；

3、原告主張涉案房屋，借名被告名義所購，但沒有提供充分有效的證據來證明，涉案房屋是系其出資所購，及其與被告之間存在借名買房之約定，故原告要求被告協助過户的要求不應被支持；

法院查明

鄒某剛與鄒某康系叔侄關係。

2007年4月11日，趙某莉（甲方，出賣人）與鄒某康（乙方，買受人）簽訂《北京市房屋買賣合同》一份，約定：甲方將其合法擁有的、位於北京市大興區一號的房產以本合同約定價格出售給乙方，乙方通過支付價款獲得該房產的所有權；雙方同意上述房產價款合計為345000元。同年4月28日，鄒某康取得一號房屋的房屋所有權證書。該房屋契税5175元的票據原件、《北京市房屋買賣合同》原件及房屋所有權證原件、購房款發票原件、居間中保合同原件及中介公司業務收據原件均在鄒某康處保存。

上述房屋交付後，鄒某剛、鄒某剛之母蘇某夢及鄒某康之父鄒某城共同入住一號房屋，且未對該房屋重新裝修。後鄒某城去世。目前，一號房屋由鄒某剛及其母蘇某夢居住使用。此後，鄒某剛因與鄒某康等人就一號房屋相關事宜不能協商一致，故訴至法院。

另查，2016年2月，一號房屋抵押給銀行，抵押金額為20萬元。

審理中，證人崔某到庭述稱：其本人與鄒某剛是同事關係，認識時間較長。涉案房屋買賣時其本人陪同一起進行的，付錢是其與鄒某剛去鄒某剛姐夫那裏拿錢，當時不知道密碼還給他姐夫打電話問的密碼。交付房款的時候原、被告都在，據其瞭解購房款由鄒某剛交納8萬元，其他一部分錢從鄒某剛姐姐處拿了約40萬元。鄒某剛對證人證言真實性予以認可，鄒某康對證人證言的真實性不予認可。

審理中，雙方均認可一號房屋的購房款中的12萬元來源於鄒某剛之母蘇某夢，但雙方對於該部分金額性質存在爭議：鄒某剛主張該部分金額系蘇某夢贈與其購房使用，但鄒某康主張該12萬元中的10萬元是其交付給蘇某夢用於其本人購房使用。

審理中，本院赴一號房屋中向蘇某夢核實購房及出資款相關情況，但因蘇某夢年事已高，且存在一定認知障礙，無法向本院清晰表述關於一號房屋購買及出資相關情況。

審理中，雙方當事人均認可購房款中的約30萬元部分來源於鄒某剛之姐鄒某婕。經本院詢問，鄒某剛、鄒某康均表示鄒某婕無法到庭作證。

裁判結果

駁回原告鄒某剛的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案爭議焦點在於原、被告之間關於涉案房屋的借名買房是否成立。借名買房是指實際出資人借用他人的名義購房，並以他人的名義登記房屋所有權的行為。

房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。可見，並非實際出資人與登記人不一致就構成實際出資人借名買房。換言之，實際出資人要證明其為借名買房必須具備兩要件：一是其支付購房款的事實，二是與出名人之間對委託代理關係及關於房屋權屬有明確約定。

就本案而言，鄒某剛提交的證據未能形成完整的證據鏈，證明其個人與鄒某康之間存在借名買房合同關係，並由其個人交付了全部購房款。故鄒某剛依據上述證據要求確認雙方之間存在借名買房合同關係，並要求確認一號房屋歸其個人所有，由鄒某康協助其辦理解除抵押、過户手續的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，法院均不予支持。

至於涉案房屋的出資問題，雙方當事人可另行解決。