資深房產律師——借名購房出名人拒不返還房屋的該如何處理

北京房產律師靳雙權團隊，專注房產糾紛15餘年，辦理大量房產買賣，二手買賣糾紛，離婚房產分割，繼承房產糾紛，拆遷房產糾紛。經驗豐富，值得信賴。

原告訴稱

李四、張三向本院提出訴訟請求：1、判決確認位於B市1號房屋歸原告張三和李四所有；2、判令被告王五協助原告張三、李四辦理B市1號房屋的不動產權屬轉移登記手續；3、判令被告王五向原告返還B市1號的房屋。

二原告系夫妻關係，被告王五系原告張三侄女李三的丈夫。2013年9月，原告張三名下，位於B市2號房屋遇拆遷，二原告得以購買拆遷安置房。2014年6與6日，二原告與被告簽訂《房屋產權代持協議》，約定由二原告出資、以被告名義購買位於H家園的一套拆遷安置房，原告作為被徵收人，被告作為房屋購房人分別在《被徵收居民購買定向房申請表》上簽字。

2014年6月7日，以被告作為買受人同涉案房屋的開發公司簽訂《H家園房屋買賣合同》，約定房屋位於B市1號，建築面積93.01平方米，房屋總價款為1013809元，交房期限為2014年7月30日前，產權性質為按經濟適用房管理，辦理房屋所有權證書的期限為房屋交付之日起730日內，同日，原告李四通過銀行轉賬的方式向J公司支付了全部房款1013809元。

2014年7月，公司通知被告接收涉案房屋，被告表示接收房屋後不同意交還給二原告，並向二原告提出同二原告簽訂房屋買賣合同，支付部分房款後直接入住涉案房屋，二原告未答應被告的要求，被告於是不配合二原告辦理收房手續，導致二原告至今未能收到涉案房屋。後經二原告瞭解，被告已經通過提起訴訟的方式使得涉案房屋交給被告。

2017年1月24日，李四於不動產登記中心處查詢得知，涉案房屋已經轉移登記至王五名下，二原告認為，《房屋產權代持協議》系雙方真實意思表示，內容並不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，當屬有效，二原告系借用被告的名義購買了涉案房屋，被告應協助二原告辦理涉案房屋不動產權屬轉移登記手續，將不動產權屬轉移至二原告名下。

被告辯稱

王五辯稱，一、原告訴請的案由是“合同糾紛”，具體訴訟請求卻是要求確認位於B市1號房屋歸其所有。合同糾紛解決的是合同相對方當事人因合同而產生的民事糾紛，房屋所有權的確認之訴屬於“物權糾紛”屬於兩種不同的法律關係，請求法院依法駁回。

二、二原告的訴狀中所稱是其購買拆遷安置房，並於被告簽訂《房屋產權代持協議》約定由原告出資、以被告的名義購買涉案房屋，被告接收房屋後不同意交交還給原告，並向二原告提出簽訂房屋買賣合同的要求等陳述與事實嚴重不相符合，且隱瞞關鍵和核心事實，混淆是非。

2013年9月，因校區西擴工程，張三名下位於B市2號的房屋被徵收拆遷，依照該項目的房屋徵收補償方案，選擇貨幣補償的被徵收人還享有按照每產籍户購買一套定向安置房的標準予以配售，2014年1月份，原告在獲利2套定向安置房配售資格後，為額外再獲得一套拆遷安置房，多次到被告處預借被告的名義購買位於H家園的定向安置房。

被告擔心會影響自己已經申請的自住房申購，但原告以有利於孩子入學、落户且不影響被告的自住房選購、承諾若有影響他們會將涉案房屋出售或由被告支付原告房款等多方面的利好引誘。加之顧及親情的面子的需要，被告最終同意了原告的請求，在原告張三的指導下，被告開具並協助提交了申請“西擴工程”定向安置房配售資格的身份關係材料，順利獲得了購買訴爭房屋的資格。

2014年7月7日，被告獲得保障型自主商品房購買資格，售樓處的人告知如果被告名下有拆遷安置房，不能再享受自住房的優先選購的，可能承擔違約責任和刑事責任。被告與原告商量同意由被告分期支付補償款，房屋歸被告所有，由被告自行辦理收房事宜。但原告事後反悔，要求被告支付更多補償款，且支付方式為一次性支付。

幾番交涉下來，雙方關係逐漸惡化，才出現後續的訴訟。二原告的起訴狀故意隱瞞部分事實，請法院明鑑。訴爭房屋的權利性質為經濟適用房範疇，具有政策福利性，答辯人因購買訴爭房屋失去購買保障型自住房的資格，被答辯人的訴訟請求不應得到法律支持。

第三人西城保障房公司述稱，房屋性質是按照經濟適用房管理，補充3%的土地出讓金就可以上市交易。現在房屋已經交付並將房屋所有權轉移登記至被告名下與我們公司沒有關係。

本院查明

原告張三與李四系夫妻關係，王五系二人侄女婿。

2013年9月10日，區人民政府房屋徵收辦公室（徵收人、甲方）與張三（被徵收人、乙方）簽訂《國有土地上房屋徵收貨幣補償協議》，協議第一條約定：“根據《徵收決定》，甲方因西擴工程房屋徵收項目建設，需要徵收乙方在徵收範圍內新文化街65號所有房屋。乙方現有户籍1户三人，分別為張三、李四、劉棟“。2013年10月12日，王五作為購房人、張三作為被徵收人提交《西擴工程被徵收居民購買定向房申請表》並通過審核。

2014年6月6日，李四、張三（房屋所有權人）與王五（協議代持人）簽訂房屋產權代持協議，協議約定：因房屋所有權人在B市2號院內房屋拆遷，拆遷安置三套房屋，現房屋所有權人家屬可登記兩套房屋，按北京市政府2013年房屋管理規定，第三套拆遷安置房屋無法進行產權登記，現房屋所有權人李四、張三與王五（親屬）共同協商，一致達成房屋產權代持協議。

協議內容為：一、房屋所有權人李四、張三同意將第三套拆遷安置房座落於B市2號樓（門號待定）一套90平米房屋產權登記在王五名下，將該套房屋為李四、張三全資購買、王五對該套房屋不出資。辦理房屋登記費用由房屋所有權人李四、張三負擔。二、王五在辦理該房屋登記手續後，可以將自己及孩子的户口遷至此房屋名下，如果因代持該房套房屋手續影響其向市政部門購買自住房時，房屋所有權人李四、張三可將該套房屋出售，由王五負責辦理轉讓手續，如王五有意購買此套房屋，在同等價格享有優先購買權。該套房屋由李四、張三使用和管理。

2014年6月7日，王五（買受人）與H公司（出賣人）簽訂《房屋買賣合同》，王五購買位於B市1號房屋。同日，李四向H有限公司支付購房款1013809元。之後，王五取得了該房屋的房屋所有權證，登記的房屋坐落為B市1號。房屋權利性質為按經濟適用房管理。

2017年，H公司向區人民法院提起訴訟，要求王五支付延期收房違約金293799.24元，並承擔供暖費8382.6元及物業費4840.92元。案件審理過程中，王五提起反訴，要求H公司交付房屋並支付延期收房違約金。經審理，我院作出民事判決書，判決王五支付違約金、物業費、供暖費共計五萬元，H公司向王五交付涉案房屋。該房屋現由王五居住使用。

另查，2018年10月18日，H公司更名為保障性住房運營管理有限公司。

裁判結果

駁回李四、張三的全部訴訟請求。

律師點評

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。

本案中，在《西擴工程被徵收居民購買定向房申請表》通過審核後，王五簽訂了合法有效的房屋買賣合同，成為B市1號房屋的所有權人，並取得該房屋的房屋所有權證。該不動產權屬證書是王五作為權利人享有不動產物權的證明。

現李四、張三以其與王五之間存在“借名買房”關係為由要求確認房屋歸其所有。但“借名買房”所對應的法律關係為當事人之間的債權關係，當事人不能依據雙方之間的債權關係而直接要求確認物權的歸屬。庭審中，經法院詢問，原告明確表示堅持其訴訟請求，以所有權確認糾紛作為請求權基礎提起訴訟。但假使雙方存在合同關係，在未實現履行條件並辦理所有權轉移登記之前，王五仍應被認定為涉案房屋的合法所有權人。因此原告之訴請缺乏法律依據，法院不予支持。原告如認為其與被告之間系“借名買房”關係，可就其主張另行提起合同之訴。