北京房產律師解析一起爺爺奶奶出資購房登記孫子名下房屋繼承糾紛

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

張某君、張某霞、張某蘭上訴請求：撤銷一審判決，改判支持我們一審的全部訴訟請求或發回重審。

事實和理由：本案當事人眾多、案情複雜，一審程序存在重大瑕疵，應當發回重審。房屋的首付款、裝修費用、按揭貸款及尾款支付資金均來自於張父夫婦，房屋一直由張父夫婦、張某君佔有使用，張某君、張某霞收取出租期間產生的收益，負責交納物業費、取暖費、水電費。購買涉案房屋時，張某君負責看房，預定房屋，房屋買賣合同、貸款辦理均預留張某君聯繫方式，後期還貸事宜由張某君處理。涉案房屋產權證一直由張某君保管，售房時，張某君前往中介處登記售房，並帶買受人看房及磋商價格。

且親屬間借名買房具有特殊性，少有書面借名買房協議，後老人相繼去世，沒有工資收入，我們與張某傑都不想繼續還貸，才簽訂《協議》，另結合我方提交的錄音證據，張某聰在賣房過程中積極配合，從未對售房款分配提出異議，顯然張父夫婦與張某聰之間存在借名買房的事實。一審我們提供了四人的錄音，一審未進行質證。此外，一審法院舉證責任分配不公。綜上，請求二審法院判決按照協議履行，分配售房款。

被告辯稱

張某傑、張某聰辯稱：一審法院認定事實清楚，適用法律準確，同意一審判決。主要事實和理由：1.借名購房不是事實，不認可借名購房。一審認定事實準確，不存在未質證證據。2.原來父母有一套他們自己名下的房屋，被張某君賣了。之後父母想買一套房屋居住，房屋首付款、貸款由父母出，以張某聰名義購買，之後房子給張某聰。

法院查明

張某君、張某霞、張某蘭向一審法院起訴請求：1.要求張某聰返還張某霞墊付北京市房山區一號房屋2019年11月至2020年3月期間房屋貸款7000元；2.要求將北京市房山區一號房屋剩餘售房款1940024元由張某君、張某霞、張某蘭、張某傑四人平分，即要求法院判令張某聰分別向張某君、張某霞、張某蘭各返還485006元。

一審法院認定事實，張父與張母系夫妻，二人育有張某霞、張某傑、張某君、張某蘭四個子女。張某聰系張某傑之子。張母於2019年10月24日去世，張父於2019年11月11日去世。

2008年7月29日，位於北京市房山區一號房屋登記在張某聰名下。

2019年11月15日，張某霞、張某傑、張某君、張某蘭簽訂協議，內容為：“張母、張父之子女關於家庭事務處理協議如下：1.父母張父、張母的撫卹金及喪葬費經共同商議決定用於父母的喪事辦理及安葬之用。剩餘部分由四子女平均分配。2.關於一號房屋的處理問題，在家庭問題處理圓滿的基礎上每位子女按人頭每人一份。3.關於一號房屋尾款的事大家一致決定將未還完的尾款從撫卹金裏撥出還清。”

2020年4月18日，張某聰（出賣人）與羅某華（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議，約定張某聰將其名下的涉案房屋出賣給羅某華，成交價為205萬元。出售前，張某聰償還了涉案房屋剩餘的銀行貸款。

庭審中，張某君、張某霞、張某蘭主張涉案房屋為張父、張母借張某聰之名購買，因張父、張母年紀過大，無法辦理貸款，因此家庭成員共同商定以張某聰名義貸款，房屋總價30多萬元，首付款10餘萬元，貸款金額20餘萬元，老人生前支付了首付款並償還每月貸款，張某君、張某霞、張某蘭與張某傑約定房款由四人平分，並舉證如下：證據1.協議書，證明涉案房屋是張母、張父的遺產，“家庭問題處理圓滿的基礎上每位子女按人頭每人一份”是指父母安葬、解決兄弟姐妹之間的矛盾問題、和睦處理遺產問題後房屋出賣款應由四人平分，現在矛盾沒有解決是因為張某傑、張某聰不配合解決。張某傑、張某聰認可真實性，不認可證明目的，張某傑稱當時老人後事未處理，為妥善處理後事，不得已執筆並簽訂了協議，並非其真實意思表示。

“家庭問題處理圓滿”是指家庭矛盾處理完畢，包括安葬父母、父母生前工資卡分配、老人生前剩餘存款等問題。目前父母已安葬，但兄弟姐妹之間的矛盾未解決，所以平分的條件未成就。此外，房屋登記在張某聰名下，張某傑沒有資格進行分配。證據2.張某君與張某聰，張某君、張某霞、張某蘭與張某傑之間對話的錄音，證明張某聰認可房價款應平分，張某傑認可房屋是張父購買的，同意分割售房款。張某聰、張某傑認可真實性，不認可內容及證明目的，認為無法證明張某君、張某霞、張某蘭的證明目的。證據3.貸款補充協議、還款憑證，證明協議中預留的電話是張某君的，貸款都是張父、張母還的。張某聰、張某傑認可真實性，但認為無法證明房屋歸屬問題。證據4.物業入住通知書、物業管理服務協議、水電費票據，證明從2007年入住至出賣，涉案房屋都是張某君、張某霞、張某蘭及父母張父、張母在此居住。張某聰、張某傑認可真實性，但認為很多原件都在自己手中，認可張某君、張某霞、張某蘭在房屋內居住，但產權歸張某聰。

張某聰、張某傑不認可涉案房屋系借名購買，主張首付款是張父出的，那是因為豐台房屋被張某君賣了，家裏只有張某聰一個孫子，所以張父就購買涉案房屋給張某聰了，張父之所以要出錢還貸款是因為他要在此居住，而且貸款都是從張父工資卡中扣除的。張父去世後，有5個月時間是張某霞還的貸款，但這7000元張某霞用的是張父的錢。

張某聰出賣涉案房屋時，一次性把剩餘貸款還清了。為此，張某聰、張某傑提供：證據1.《北京市城鎮廉租住房租賃合同廉租住房租金補貼協議》，證明張某君向張某聰支付過租金，因此涉案房屋是張某聰的。張某君、張某霞、張某蘭認可真實性，不認可證明目的，稱當時房屋登記在張某聰名下，張某君為申請廉租房才與張某聰簽訂的該份協議，實際並未給付租金。證據2.銀行對賬單，證明一次性還貸102975.10元。張某君、張某霞、張某蘭認可真實性，不認可證明目的，認為系張某聰用出賣房屋的首付款定金償還，因此不是張某聰的個人款項。

庭審中，雙方當事人一致認可張父、張母去世時未留遺囑。張某君、張某霞、張某蘭與張某傑因張父的撫卹金和喪葬費問題發生爭議，在北京市豐台區法院共有物分割糾紛一案，該案尚未審結。

一審法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者不足以證明其事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利的後果。

本案中，雙方均認可涉案房屋系張父、張母生前支付的首付款及部分房屋貸款，張某君、張某霞、張某蘭主張涉案房屋系張父、張母借張某聰之名購買，但並未提供張父、張母與張某聰之間的借名買房書面協議。張某聰、張某傑對借名買房的主張不予認可，並主張涉案房屋系贈與。法院對此認為，張父、張母生前在涉案房屋居住多年，並未對房屋登記在張某聰名下提出異議，亦未就房屋系由其借張某聰之名購買進行過主張。在張父、張母去世之後，張某君、張某霞、張某蘭主張涉案房屋系張父、張母借張某聰之名購買，但其提供的2019年11月15日協議書，並非張父、張母與張某聰簽訂，錄音、物業入住通知書、水電費票據等證據亦不足以證明張父、張母與張某聰之間有借名買房的意思表示，故在現有證據基礎上，法院對張某君、張某霞、張某蘭的主張難以採信。

張某霞要求張某聰償還其代為墊付的房屋貸款7000元，張某聰、張某傑自認張某霞曾墊付7000元房屋貸款，但主張張某霞系使用張父的錢支付，張某聰、張某傑就其主張具有舉證責任，張某聰、張某傑未就此舉證，應當承擔舉證不能的不利後果。因此，張某霞的該項訴請，法院予以支持。

2019年11月15日，張某君、張某霞、張某蘭與張某傑四人簽訂協議對涉案房屋的處理問題進行約定，但涉案房屋的產權人為張某聰，張某聰並未在該協議上簽名且當庭表示不同意張某君、張某霞、張某蘭的訴訟請求，而張某君、張某霞、張某蘭提供的錄音證據中，張某聰並未同意按上述協議平分售房款，因此，該協議對張某聰不發生法律效力。張某君、張某霞、張某蘭要求張某聰履行該協議給付售房款的訴訟請求，缺乏事實及法律依據，法院不予支持。張某君、張某霞、張某蘭與張某傑作為協議的當事人，若因協議的履行產生爭議，可另案主張，本案不作處理。

二審中，張某君、張某霞、張某蘭陳述一審沒有就錄音證據進行質證。二審庭審中，張某君、張某霞、張某蘭播放三段錄音，分別為2019年11月24日張某君、張某霞、張某蘭等與張某傑之間談話錄音，擬證明張某傑認可涉案房屋為遺產，被繼承人出資購買，繼承人應平均分配。當庭播放2020年9月14日張某君與張某聰之間的二段通話錄音，擬證明張某聰認可涉案房屋為被繼承人的遺產，各繼承人應平均分配售房款。

張某聰、張某傑認可錄音的真實性，但認為錄音無法證明張某君、張某霞、張某蘭所主張的觀點。張某傑在二審中陳述：我不願意影響老人安葬的事情，當時親戚朋友在，怕丟人現眼的情況下籤訂的協議，協議裏寫的是把家裏的一切事務處理妥當之後。張某聰的電話錄音是真實的。

裁判結果

一審判決：一、判決生效之日起七日內，張某聰償還張某霞墊付的房屋貸款7000元；二、駁回張某君、張某霞、張某蘭的其他訴訟請求。

二審判決

一、維持北京市西城區人民法院民事判決第一項；

二、撤銷北京市西城區人民法院民事判決第二項；

三、張某聰於本判決生效之日起七日內分別向張某君、張某霞、張某蘭各返還485006元。

房產律師點評

根據查明的事實，涉案房屋系張父、張母生前支付首付款及大部分房屋貸款購買，房屋雖登記在張某聰名下，但從付款、居住使用及管理等方面看，張某聰均未參與。張某聰、張某傑對借名買房的主張不予認可，並主張涉案房屋系贈與，但並未提交相關證據證明。雖然張父、張母與張某聰之間並無書面借名買房協議，但結合張某君、張某霞、張某蘭與張某傑四人簽訂的協議、錄音證據，以及涉案房屋最終出售的事實，法院認為張某君、張某霞、張某蘭主張涉案房屋系張父、張母借張某聰之名購買，具有高度可能性，應認定借名買房事實存在。