房產買賣律師——公司出資購房登記法人名下房屋歸屬糾紛

原告訴稱

A公司向本院提出訴訟請求：1.判決原告與被告之間存在借名購買《商品房買賣合同》項下北京市豐台區某處商業用房二層、三層房屋的關係；2.確認原、被告之間借名購房事實有效；3.判決訴訟費由被告承擔。

事實和理由：2003年11月，原告與第三人w公司達成合意，由原告購買北京市豐台區某處住宅及配套商業。為辦理按揭貸款，原告分別指定員工以員工個人名義與第三人簽訂《商品房買賣合同》，具體為：以原告副總經理趙某傑的名義與w公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買北京市豐台區某處商業用房一層房屋；以原告原法定代表人秦某蘭及員工趙某剛名義與w公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買北京市豐台區某處商業用房二層、三層房屋；以原告會計趙某輝的名義與w公司簽訂了《商品房買賣合同》購買F號附屬樓；以原告業務經理周某建的名義與開發商簽訂了《商品房買賣合同》購買S號附屬樓。

上述商品房買賣合同簽訂後，原告即按照合同約定向第三人支付了全部首付款，並償還了銀行按揭貸款，而這些員工個人未支付任何款項。以上全部事實，二被告在以往的糾紛案件中均是明確認可的。現借名買房人秦某蘭多次以實際購房人名義擅自發布不實言論，散佈虛假信息，對原告公司正常經營管理造成重大負面影響。特別向法院説明的是，原告與另一名義人趙某輝曾就F號樓附屬樓的權屬問題產生糾紛並訴至法院，經一審、二審、發回重審、二次二審，最終法院確認原告為上述房屋的實際購買人，原告與趙某輝之間存在借名買房的關係。而本案所涉房屋與F號樓附屬樓系同批、同時、同步辦理的“借名買房”，情節基本一樣，只是名義人和按揭銀行有所差異。鑑於以上事實，原告提起本次訴訟，請求貴院依法支持原告訴求。

被告辯稱

秦某蘭辯稱：請求法院駁回A公司的全部訴訟請求。理由如下：秦某蘭與A公司不存在合同糾紛及借名買房的事實。A公司多次立案，多次撤訴屬惡意訴訟。涉案房屋是秦某蘭向w公司購買的，簽訂了購房認購書及購房合同。秦某蘭借用趙某傑名義購買了涉案房屋一層，並向光大銀行辦理了銀行按揭手續；借用趙某剛名義購買了涉案房屋二、三層10%份額部分，辦理了銀行按揭手續同時向w公司支付了購房定金、房款。銀行按揭還款均由秦某蘭繳納。以上事實有生效文書佐證。

趙某剛未答辯。

w公司述稱：我公司認可A公司為涉案房屋的購買人，同意原告的訴訟請求。2003年8月，w公司與北京X公司法人代表秦某蘭洽談購買商業用房及附屬房一事。因銀行融資必須以個人名義貸款，故北京X公司指定由秦某蘭、趙某剛購買商業用房二、三層，並以個人名義向銀行辦理貸款，我公司提供階段性擔保。後經過市場調研，開辦保健品市場難度較大，北京X公司決定重新辦理營業執照，購買方變更成A公司。

法院查明

2003年9月12日，北京X公司、北京亮驛皮具A公司出具《購置商業用房、銀行按揭貸款具體工作安排》，記載：一、由秦某蘭（法人代表）負責全面工作。二、由苗某（律師）負責購買豐台區某底商一至三層及附屬樓，向某銀行進行融資貸款及法律諮詢工作。三、根據有關規定公司不能做銀行按揭業務，特定以個人名義進行按揭貸款並簽訂授權委託書。安排如下：......秦某蘭、趙某剛（二、三層）某銀行......四、財務統一負責、管理及保存房屋購買合同及銀行按揭貸款合同，同時每月負責銀行還貸及保存還貸憑證及相關證件，並支付市場運作中發生的各項費用。該工作安排下方蓋有秦某蘭、趙某剛人名章。

2003年10月20，秦某蘭、趙某剛、趙某傑、周某建、趙某輝、財務、辦公室、苗某律師在洽談，作出如下《決議》:一、終止北京X公司的運作，全面啟動籌劃北京A公司各項工作......二、確定房產屬北京A公司所有。三、秦某蘭、趙某傑、趙某剛、周某建、趙某輝實為名義買受人。由北京A公司統一負責歸還名義買受人的銀行按揭月供及相關費用，銀行卡及相關還款憑證均由A公司財務統一歸檔管理。A公司承擔對外債權債務，發生糾紛與名義買受人無關，不承擔法律責任......該決議下方簽發人處蓋有秦某蘭人名章。

2003年11月1日，w公司（出賣人）與秦某蘭、趙某剛（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，秦某蘭、趙某剛購買豐台區某住宅及配套商業設施。該商品房建築面積5214.49平方米，其中二層建築面積2604平米，總金額3437.28萬元。三層建築面積2610.49平米，總金額3080.3782萬元。二、三層總價6517.6582萬元。秦某蘭、趙某剛採取銀行按揭方式購買，首付3317.6582萬元，餘款3200萬元辦理銀行按揭貸款。2004年5月11日，因秦某蘭、趙某剛對房屋的功能定位發生變化，要求對原設計的裝飾標準、設備、設施進行改進，雙方簽訂《補充協議書》，購買的商品房實際成交價變為4869.1546萬元。

2003年12月30日，秦某蘭、趙某剛（甲方、借款人、抵押人）與北京市豐台區某銀行（乙方、貸款人、抵押權人）、w公司（丙方、保證人、即開發商或售房單位）簽訂《個人住房借款合同》，貸款3200萬元。w公司為秦某蘭、趙某剛向北京市豐台區某銀行提供階段性擔保。

2004年1月5日，秦某蘭、趙某剛分別出具《聲明》，記載：購買的北京市豐台區某商業用房二、三層以我個人名義（秦某蘭、趙某剛）向銀行申請按揭貸款一事聲明如下：一、購買的商業用房屬北京A公司。二、以我個人名義簽署的購房合同申請的銀行按揭貸款是為A公司籌集資金，個人不負擔銀行還貸（月供還貸）及任何費用。三、發生任何糾紛均與個人無關，不承擔任何法律責任。《聲明》下方分別蓋有秦某蘭、趙某剛人名章。

自2005年6月，秦某蘭、趙某剛出現逾期償還貸款情形，北京市豐台區某銀行將秦某蘭、趙某剛、w公司訴至法院，要求償還貸款本息及產生的複利、違約金，要求秦某蘭、趙某剛提前償還未到期本金，要求w公司對上述訴訟請求承擔連帶責任。北京市第二中級人民法院作出判決書，認定北京某銀行與秦某蘭、趙某剛、w公司簽訂的個人住房借款合同有效，秦某蘭、趙某剛償還2006年1月25日前的到期借款本金及利息2496734.86元，並支付複利及違約金，秦某蘭、趙某剛償還26802199.13元，w公司承擔連帶清償責任。後在執行過程中w公司的貸款保證金被劃扣，連帶承擔了秦某蘭、趙某剛逾期歸還貸款的法律責任。

2009年9月，w公司起訴秦某蘭、趙某剛房屋買賣合同糾紛，要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議書》《貸款擔保協議》，本院判決解除w公司與秦某蘭、趙某剛於2003年11月1日簽訂的《商品房買賣合同》及2004年5月11日簽訂的《補充協議書》，判決解除w公司與秦某蘭、趙某剛於2003年11月27日簽訂的《貸款擔保協議》。

秦某蘭、趙某剛不服判決，上訴至北京市第二中級人民法院。在上訴過程中，秦某蘭、趙某剛表示涉案房屋實際系由A公司購買，但指定以其名義簽訂《商品房買賣合同》並辦理按揭貸款。2011年3月18日，北京市第二中級人民法院作出（2011）二中民終字第01246號民事判決書，撤銷北京市豐台區人民法院（2009）豐民初字第24241號民事判決，並駁回w公司的訴訟請求。

另，秦某蘭、趙某剛在各方其他案件訴訟過程中，均有涉案房屋系實際由A公司購買，但指定以其名義簽訂《商品房買賣合同》並辦理按揭貸款的表述。

另，北京A公司成立於2003年12月，秦某蘭自2003年12月至2015年2月系該公司法定代表人。

裁判結果

確認北京大紅門A公司有限責任公司與秦某蘭、趙某剛之間存在借名購買《商品房買賣合同》項下北京市豐台區某處商業用房二層、三層房屋的關係，借名購房事實有效。

房產律師靳雙權點評

本案爭議焦點在於A公司與秦某蘭、趙某剛之間是否存在借名買房關係，借名買房事實是否有效。根據《購置商業用房、銀行按揭貸款具體工作安排》、《決議》、《聲明》以及秦某蘭、趙某剛在其他案件訴訟過程中形成的筆錄，均能夠認定A公司與秦某蘭、趙某剛之間存在借名買房關係。秦某蘭作為時任A公司的法定代表人，稱其在其他訴訟過程中稱涉案房屋系A公司購買是表述錯誤的辯解法院不予採信。