"以房抵債"必須符合法定要件

【案例分析】

2014年3月，饒某萍與王某蘭簽訂一份《房屋買賣合同》，約定饒某萍將自己的房產出售給王某蘭，成交價為120萬元;王某蘭當即交付5萬元定金，餘款必須在15日內付清;如屆時未能付清，饒某萍有權解除合同並拒絕退回定金。之後，因王某蘭沒有按時付清房款，且經饒某萍催收未果，饒某萍遂向法院提起訴訟，請求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》。王某蘭抗辯稱，饒某萍曾向好友張某借款200萬元未還，房款應從中抵銷，他們的買賣關係實質是以房抵債，並非真實的房屋買賣合同，所以不應當再付款給饒某萍。饒某萍則認為，兩人之間屬房屋買賣合同關係，王某蘭所主張的200萬元的債權與房屋買賣並無關聯，其“以房抵債”的理由不能成立。

【律師分析】

饒某萍有權解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》。就抵消的條件，《合同法》第九十九條已經作出了明確規定：“當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。”而本案的房屋買賣和饒某萍與張某之間的民間借貸，是兩個不同性質的法律關係，也屬不同的民事主體;張某沒有將因借款導致的債權轉讓給王某蘭，不能認為王某蘭與饒某萍間產生了債權;王某蘭也沒有就抵消主張通知過饒某萍。本案不符合債務抵銷的法定要件，王某蘭無權主張“以房抵債”。