上訴勝訴之購房合同糾紛

最近淄博市張店區人民法院的一紙《上訴風險提示書》暴紅法律界，該《上訴風險提示書》的中心意思是：因為法院的法官都是居中裁判、秉公執法，所以一審判決基本都是正確的，如果你敗訴了即使上訴，因為二審法院法官和一審法院法官都是讀的一本法律書，所以，二審改判、發回重審的概率只有5%，如果你不服一審判決提起上訴，你的上訴費、律師費基本是白花了，所以當事人在一審敗訴了儘量不要上訴。雖然該《上訴風險提示書》觀點有點偏頗和誇張，但民事訴訟二審改判率低且是事實。最近我代理的一起購房合同糾紛上訴案件，成功實現了撤銷原判發回重審。

一、案情簡介

2018年10月，張新（化名）購買了A公司開發的某縣綜合市場的商鋪，雙方就房屋的單價、面積、位置、交房時間均進行了約定，並繳納了20萬元購房款，2020年1月張新又補繳了7萬元購房款，A公司出具了27萬元的購房款收據，雙方於當日補簽了《商品房買賣合同》。根據《商品房買賣合同》第11條的約定：（1）出賣人應當在2020年1月1日前向買受人交付該商品房；（2）該商品房達到第9條、第10條約定的交付條件後，出賣人應當在交付日期屆滿前7日將查驗房屋的時間、辦理交付手續的時間、地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人；但截止到2022年4月，A公司仍未交房，張新要求A公司支付延期交房違約金未果，雙方形成訴訟。

二、一審判決

由於雙方對延期交房的事實沒有異議，作為原告的張新認為雙方權力義務關係明確，在一審過程中就沒有請律師代理。A公司提出抗辯：雖然延期交房，但雙方簽訂有為期三年的回租協議，並一直在支付租金，如果加上這三年反租期，他們並不構成違約。最終一審法院以舉證不能為由駁回了張新的起訴，合同上白紙黑字的寫着交房日期，自己有理且敗訴了，這大大出乎張新的意料，隨即聘請李政律師提起上訴。

三、二審撤銷原判決發回重審

因為張新在一審中系原告，有較重的舉證責任，所以，我在代理該上訴案後，重點梳理了一審的全部流程和證據，認為在該案的一審中雖然張新未能向法庭提交《購房合同》和購房款收據等證據，但A公司對張新的陳述的案件事實均予以認可，故一審認定張新舉證不能明顯錯誤。

至於A公司返租即相關於延期交房的抗辯，我方認為：根據《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）第11條：“房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。”雙方《商品房買賣合同》第24條明確承諾：“出賣人承諾不採取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不採取銷售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房”，所以，關於返租期的約定不但違約而且違法，根據《民法典》第153條之規定，該約定系無效約定。據此一審判決認定案件事實和適用法律均有錯誤，應撤銷一審判決依法改判。最終二審法院採納了我方的上訴觀點，判決撤銷一審判決，發回重審。