農村宅基地買賣中，合同無效的情形有哪些？

農村宅基地“一户一宅”、“限制流轉和抵押”的相關規定。在遇到農村宅基地的買賣時時，應該注意相關合同的內容約定，避免出現合同無效的情形，避免不必要的麻煩。

農村宅基地買賣合同無效的情形

1、房地產分離出賣，合同無效。

由於房屋是建築在土地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。

3、侵犯優先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉讓，合同無效。

主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：

(1)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(2)依法收回土地使用權的;

(3)權屬有爭議的;

(4)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用於建造自己居住房屋的農村土地。但現在很多城鎮居民現在喜歡購買農村房屋，那農村宅基地能否轉讓與他人呢，哪些農村宅基地買賣合同是無效的情形，當城鎮居民購買農村房屋時最好先諮詢專業律師的意見，謹防簽訂無效的購買合同而利益受損。

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