農村宅基地買賣無效的情形包括哪些
農村宅基地是屬於集體所有,每個村民享有的只是使用權,可有的村民依然將自己的宅基地轉讓給他人,這樣的行為在一定程度上是允許的,但也會出現無效的情況,那麼實踐中農村宅基地買賣無效的情形包括哪些呢?以下是具體介紹。
一、農村宅基地買賣無效的情形包括哪些
1、房地產分離出賣,合同無效。
由於房屋是建築在土地上的,為土地的附着物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題,合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的,必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為一般認定無效。
3、侵犯優先購買權,合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉讓,合同無效。
主要包括轉讓(含買賣)下列房地產:
(1)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(2)依法收回土地使用權的;
(3)權屬有爭議的;
(4)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
二、農村宅基地買賣無效怎麼辦
1、現在法院在判決時,會根據雙方的過錯程度,適當彌補購房者的損失,在前幾年,法院一般會判決賣房者對購房者的房屋增建和裝修部分進行賠償,但是對房屋增值部分賠償不多。但是近年來,法院開始對購房者的房屋增值損失進行了越來越多的關注,購房者主張房屋增值部分的賠償也得到了越來越多的支持。所以説,對於宅基地買賣合同無效的購房者來説,可以主張多方面的賠償要求,以彌補自己的損失。
2、法院對購房者進行保護的前提是,賣房者過失比較大,比如,明明知道宅基地不能買賣還要進行交易。所以,購房者一定要掌握相關的證據。
將農村的宅基地轉讓給他人,根據法律的規定,在一定程度上是允許的,但需要注意,進行農村宅基地的買賣也有可能出現無效的情況,至於農村宅基地買賣無效的情況是什麼,上文中已經為大家總結了常見的幾種,更多相關知識您可以諮詢本站銀川律師。
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