房產買賣合同無效的12種情形包括哪些

一、房產買賣合同無效的12種情形包括哪些?

1、以欺詐手段簽定的房地產買賣合同。

2、以脅迫的手段簽定的房地產買賣合同。

3、乘人之危而簽定的房地產買賣合同。

4、無民事行為能力人所簽訂的房地產買賣合同。

5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽定的房地產買賣合同。

限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房地產買賣應當由其法定代理人代為簽定合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人簽定的房地產買賣合同屬無效合同。

6、惡意串通所簽定的房地產買賣合同。

7、沒有簽定書面合同又無據可查的房地產買賣合同。

8、與法律明文規定不能交易的房地產所簽定的房地產買賣合同。

與軍產、院產、校產、期房、拆遷公告範圍內户籍凍結、未經抵押權人同意、未經共有產權人同意、權屬有爭議、已被法院查封或依法限制轉讓、上市出售後形成新的住房困難、擅自改變住房性質、縣級以上人民政府規定其不宜出售、經濟適用房不夠上市出售條件的房地產所簽訂的房地產買賣合同屬無效合同。

9、公司產權沒有公司法人和股東(股份制企業)簽字的房地產買賣合同。

房地產的產權為公司產權，在簽定買賣合同時沒有公司法人簽字、簽章和沒有股東(股份制企業)聯名簽署的同意出售書的房地產買賣合同屬無效合同。

10、優先購買權人沒有放棄優先購買權的房地產所簽定的房地產買賣合同。

法律規定，優先購買權人(共有產權人及承租人)在同等條件下享有優先購買權，在同等條件下不購買的應當以書面的形式放棄優先購買權，如優先購買權人沒有放棄優先購買權的房地產所簽定的房地產買賣合同屬無效合同。

11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經公證處公證的房地產 買賣合同。

外籍人士因不屬於中國合法的自然人，其合法的身份有待國家公證機關予以確認，因此買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經公證處公證的房地產買賣合同屬無效合同。

12、非自然人的分支機構所簽訂的房地產買賣合同。

非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。法人組織包括企業法人以及機關、事業單位和社會團體法人，非法人組織包括個人合夥、非法人企業、非法人聯營企業以及其他非法人的社會組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機構如房地產開發公司的經營部、銷售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產買賣合同屬無效合同。

二、房產買賣合同滿足什麼條件才有效?

(一)行為人具有相應的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

如果房產買賣合同存在以上情形，都是無效的，若房產買賣合同無效，肯定不需要履行，在已經交了定金或首付款的情況下，賣家應該如數退還。在這裏特別要提醒大家，針對二手房簽訂的買賣合同一定要及時到房管局辦理房產證的過户登記，否則是不能對抗善意第三人的。