賣房個人所得税減免條件，二手房交易的明細？

在房價連年居高不下的經濟形勢中，越來越多的家庭都會傾向於選擇買賣房屋來作為家庭投資理財的一種手段，“錢滾錢”的模式固然輕鬆，但其中存在的法律風險也值得加以注意。買賣房屋的税款更是一項不可避免的開支，賣房個人所得税減免的條件是什麼？法律上對此情況又是如何規定的呢？下面，筆者將圍繞這些問題做出解答。

目前，按照國家規定徵收個人所得税的方式共有二種，一是能提供準確的房屋原值憑證的，以轉讓所得的20%徵個税，二是未提供準確的房屋原值憑證的，普通住房的税費是按交易價格的1%徵收。營業税及附加：自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業税;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業税。

那麼，什麼情況下可以免徵個税?

現行政策，免徵個税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。根據相關規定，“對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免徵個人所得税。”這裏所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。而對於“家庭唯一生活用房”，是指在同一省、自治區、直轄市範圍內納税人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。 根據國五條細則規定，所買二手房現在售價低於購買時買價，可以不用徵收個人所得税嗎? 按照現有政策，二手房交易的個人所得税有兩種方式可選，差額的20%或總房款的1%。目前市場上成交的房源大部分選擇總房價的1%，但房主2010年之後買入的房子再次出售時，一般選擇差額的20%，因為這兩年受調控影響，房價不漲反跌，理論上無須繳納個税。

二手房交易費用明細：

一、交易契税

1、購買家庭唯一住房，單元總建築面積90平方米以下的普通住宅：地税局評估價×1%;

2、購買家庭唯一住房，單元總建築面積90-144平方米：地税局評估價×1.5%;(以上需以家庭為單位，買方必須提供户口簿原件、結婚證或半個月內的無婚姻登記證明原件，户籍所在地的無房證明);

3、非家庭唯一普通住房：地税局評估價×3%;

4、單元建築面積在144平方米以上(含144平方米)：地税局評估價×3%;

5、贈與、非住宅：地税局評估價×3%

二、個人所得税【賣方出】

1、房產證滿5年或能提供《共有住房繳款明細表》或《預售合同》或《拆遷補償協議》或《安居協議》或購房協議的簽約時間等證明滿5年的、且家庭雙方現時是唯一住房(業主必須提供户口簿原件、有效的婚況證明，如：結婚證或者民政局開具的半年內的無婚姻登記證明原件)：免徵;

2、房產證未滿5年的：地税局股價×1%或者差額×20%(有發票)

三、營業税【賣方出】

1、房產證滿5年或契税完税證滿5年且是144平方米以下的普通住宅：免徵;

2、未滿5年的普通住宅以及非普通住宅徵收：地税局評估價×5.6%;

3、滿5年的非普通住宅(建築面積大於144平方米)：(地税局股價-上手發票購入價)×5.6%

四、土地出讓金

1、房改房、安居房、解困房：地税局評估價×1%;

2、商品房、私房：地段基準價×面積×10%(基準地價要上房管局網址查詢)

五、土地契税

土地出讓金×3%(房改房免徵)

六、土地增值税

1、個人住宅：免徵;

2、非住宅：可提供發票的，用四級超率累進税率;不能提供發票的：地税局評估價×3%

七、交易印花税

個人住宅：免徵;非住宅：地税局評估價×0.05% 個人住宅：免徵;非住宅：地税局評估價×0.05%

八、證照印花税

5元/證，每增加1人加收5元 無

九、交易服務費

建築面積×3元/平方米 建築面積×3元/平方米

綜上所述，在出賣房屋時僅有少數符合條件的賣方才可享有賣房個人所得税減免這樣一項優惠政策。另外，在二手房交易過程中，更是“減”居多，“免”為少，作為國家層面而言，税收制度當然是必不可少的，因此，未滿足上述減免條件的話，還是應當及時繳納税款的。