二手房增值税計算公式

買二手房與直接從開發商手裏買商品房不同，買二手房的話，賣家或者買家都需要面臨一個交税的問題，比如增值税，這就需要我們掌握税收的計算方式。下面，本站小編就跟大家分享一下二手房增值税計算公式，以及個人所得税、契税等的計算方法。

一、二手房增值税計算公式

納税人：賣方，土地增值税税率為5%，其中個人因工作調動或改善居住條件轉讓原自住房，居住滿5年及以上，免徵;滿三年及以上未滿5年減半徵收，未滿三年按規定徵收;

注：對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免徵土地增值税。

計算公式：交易總價款÷(1+5%)×5%

二、其他税費的計算

1、個人所得税計算方法

納税人：賣方

普通住宅5年之內個人所得税計算方法：(售房收入-購房總額-本次繳納營業税-原始契税-合同價×1%)×20%;

注：納税人在地税系統中未能查詢到原值，不能正確計算應納税額的，應採取核定徵收，購房個人所得税税率暫定為計税價格的1%。

《個人所得税法》第三條 個人所得税的税率：

(一)綜合所得，適用百分之三至百分之四十五的超額累進税率(税率表附後);

(二)經營所得，適用百分之五至百分之三十五的超額累進税率(税率表附後);

(三)利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例税率，税率為百分之二十。

2、營業税計算方法

普通住宅營業税計算方法：不足2年——房屋總價的5.6%，超過2年(含2年)——免徵營業税;

非普通住宅營業税計算方法：不足2年——房屋總價的5.6%，超過2年(含2年)——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%;

別墅營業税計算方法：不足2年——房屋總價的5.6%，超過2年(含5年)——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%;

注：購買時間是否滿2年首先看產權證，其次看契税發票，再次看票據。這三種證件按照時間最早的計算，一般地説票據早於契税發票，契税發票早於產權證。

3、契税計算方法

納税人：買方

普通住宅契税計算方法：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;

非普通住宅契税計算方法：3%，別墅契税計算方法：4%;

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠

二手房交易税費--土地增值税計算方法

二手房交易土地增值税税率：5%(無法提供完全票據按金額的5%)

土地增值税的計算方法按四進差額累進税率計算，税率為30%～60%

注：對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免徵土地增值税

我們可以看出增值税的納税主體是二手房的賣家，並不是所有情況都需要繳納增值税，有些情況可以免徵或者減半徵收增值税，比如賣方持續居住超過五年的屬於免增值税的情形。持續居住時間超過三年不滿五年的減半徵收增值税。除此之外，對於個人所得税、契税及營業税的計算方法，大家可以參考上述的計算公式。以上就是本站小編整理的內容。本站有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時諮詢。