房產增值税計算公式是什麼

一、房產增值税計算公式是什麼

增值税税額＝增值額×增值税税率―扣除項目金額×扣除係數。

1、房地產增值税，2016年5月1日起，營改增試點全面推開，建築業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點範圍，執行了20多年的營業税將正式退出歷史舞台。按照新的增值税税率，建築業和房地產業適用11%税率，金融業和生活服務業適用6%税率。

2、有關營改增的實施細則並未完全落地，而且國家承諾所有税負只減不增，這使得房地產營改增具體政策如何設計受到多方關注。從目前全國樓市“去庫存”的前提下，營改增的實施在絕大多數城市是利好消息，有助於減輕税費從而清理庫存。

二、房產增值税計算公式

(一)預售款增值税核算的處理

1、預售款預繳增值税是房地產開發企業自行開發項目的特有規定。根據國家税務總局〔2016〕18號公告規定，房地產開發企業在預售階段收到預售款後，在次月增值税申報期內申報預繳。

2、房地產開發企業自行開發的房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：

(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(2)企業既沒有保留通常與所有權相聯繫的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制;

(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業;

(4)相關的收入和成本能可靠地計量。房地產預售收入不是銷售房地產的銷售收入。

由此可見，房地產正式銷售收入的確認和計算納税不是與收取預售款的預繳增值税税款相掛鈎。根據會計準則等相關房地產收入確認的原則，房地產開發企業在預售房產時不需要確認銷售收入。因此，預售款預繳增值税的賬户處理是與其它的增值税的處理有所不同的。

3、11月份增值税申報期內預繳增值税申報時，填寫《增值税預繳税款表》，預繳預售款的預徵增值税，預徵率為3%，預徵的計税依據為全部價款和價外費用/(111%)。對於預售款的增值税核算，目前沒有明確的規定，但根據科目核算的基本規則及其特點，建議按以下方法核算：

借：應交税費——應交增值税——已交税金(預售款) 0.9萬元

貸：銀行存款 0.9萬元

這裏有必要提醒一下：根據網絡曝光，有個別地方受地方政府的影響，採用5%的預徵率進行預徵，這是嚴重違反税收政策規定的，納税人有權要求更正錯誤。

(二)取得增值税進項税額的核算

1、房地產的增值税進項税額的核算與其它一般納税人的增值税進項税額核算是一樣的。

例2：2016年11月15日，A房地產開發公司向建築承包商C建築工程公司支付建築工程款，取得建築方按規定開具的增值税專用發票，註明工程款10萬元，税額0.3萬元。則增值税進項税額核算為：

2、借：開發成本——建築安裝工程費——某項目 10萬元

應交税費——應交增值税——進項税額(3%税率) 0.3萬元

貸：銀行存款 10.3萬元

(三)正式交房銷售時增值税的核算

1、根據現有規定，房地產開發公司的房產銷售納税義務發生時間一般為正式確認交房、移交產權的時間。因此，正式交房銷售時，其增值税的銷售額和銷項税額的核算與其它增值税一般納税人的核算方法基本相同，區別在於一般存在預收賬款的結轉。

例3：A房地產開發公司2016年11月23日，向客户E(個人)正式交房，實現銷售，並開具該房產的正式銷售的增值税普通發票，顯示銷售額100萬元，税額11萬元。客户E之前已經繳納預售款50萬元，辦理正式交房時一次性補交差價61萬元。則增值税銷項税額核算為：

2、借：銀行存款 61萬元

預收帳款——客户E 50萬元

貸：主營業務收入(A項目) 100萬元

應交税費——應交增值税——銷項税額(11%税率) 11萬元

(四)當期一般計税方法下應納增值税的核算

房地產開發企業一般納税人一般計税方法的增值税計算是：

當期應繳增值税=正式交房實現銷售的銷項税額—取得的可以並選擇抵扣的進項税額—預售款預繳的增值税税額。

1、當期需要繳納增值税的核算

例4：A房地產開發公司2016年11月份，經計算，一般計税方法下應納增值税税額為10萬元，需要繳納。則增值税銷項税額核算為：

借：應交税費——應交增值税——轉出未交增值税 10萬元

貸：應交税費——未交增值税——一般計税方法 10萬元

當實際繳納時：

借：應交税費——未交增值税——一般計税方法 10萬元

貸：銀行存款 10萬元

2、預繳多、當期不需要繳納的增值税核算

例5：A房地產開發公司2016年12月份，經計算，一般計税方法下，當期已經預繳預售款增值税共計30萬元，其中用於抵繳應納增值税税額15萬元，尚餘15萬元結轉下期抵繳。則增值税結轉下期抵繳的核算為：

借：應交税費——未交增值税——一般計税方法 15萬元

貸：應交税費——應交增值税——轉出多交增值税 15萬元

三、房產增值税的影響

土地成本能否抵扣是關鍵。地產行業的成本主要由：

1、土地，

2、建安，

3、財務成本構成。

地方政府無法開具增值税發票，利息成本需等待金融服務業進行營改增後方能取得發票。若土地及利息成本無法抵扣，則相當於營業税由目前5.5%上升至6.75%，地產商面臨税負增加的風險，且毛利越高的項目税收負擔越大。如果政策特別規定允許房地產企業憑財政部門監製的土地專用收據等作為抵扣憑證，則將大幅降低開發商税收成本(由5.5%下降至3.78%)。

以上就是對房產增值税計算公式的介紹了。總的看來，在我國實行營改增之後，房產的增值税率已經調整到了11%，但是，由於房產交易的標的金額一般很大，支付也是分段支付，因此，在不同階段所要繳納的增值税計算方式也是不同的。由於實務中的情形各有不同，所以小編建議您可以在告知房地產律師具體情況後獲取專業意見，這樣更有利於您問題的迅速解決。