如何辦理房產抵押貸款，房地產抵押有哪些限制

房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。這是現在比較普遍的一種抵押方式，那麼，該如何辦理房地產抵押貸款呢，在辦理過程中，有哪些限制呢?下文將為您詳細介紹。

一、如何辦理房產抵押貸款?

(一)貸款申請：借款人提出貸款用途，金額及年限時間;

(二)申貸資料準備：借款人及抵押人將貸款申請貸款所需文件、證件按要求準備齊全;

(三)看房評估(或勘估)：由相關機構對抵押房進行實地勘查、評(勘)估;

(四)報批貸款：將所有申貸資料連同評估報告或勘估意見書報送銀行審批;

(五)借款合同公證：借款人及抵押人填寫(借款合同)及所有相關文件、簽字、蓋手印後，由公證人員對其進行公證;

(六)抵押登記手續：銀行憑房屋所有權證和借款合同公證書到產權處辦理抵押登記手;

(七)開户、放款：借款人開立還款賬户、銀行放款至該賬户(注：原則上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物)。

二、房地產抵押有哪些限制

根據《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，下列房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制。

(一)土地所有權不得抵押;地上沒有建築物、構築物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押;鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包並經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。

(三)權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產，不得抵押。

(四)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得進行抵押。

(五)列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物不得抵押。

(六)已被依法公告列入拆遷範圍的房地產不得抵押。

(七)以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

(八)違章建築物或臨時建築物不能用於抵押。

(九)依法不得抵押的其他房地產。

房地產抵押問題並不是每天都會遇到，所以大家面對它的時候會比較陌生，如果您想進行房地產抵押，又對辦理流程不太瞭解，或者不能準確判定您的房產是否可以進行抵押，建議您尋找專業的律師進行諮詢。