房產糾紛律師——房屋登記人與居住人不一致屬於借住還是借名買房法院如何判斷

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

原告齊某福、孫某玲向本院提出訴訟請求：1、被告將位於北京市豐台區一號房屋過户給原告；2、訴訟費由被告承擔。

事實和理由：齊某福和孫某玲系夫妻關係，趙某娟和孫某剛系夫妻關係，孫某玲和孫某剛系兄妹關係。2003年，被告通過拆遷獲得多套購房指標，因雙方系親屬關係，被告動員原告購買位於北京市豐台區一號的房屋（以下簡稱“案涉房屋”），2003年10月10日，原告以被告的名義向開發商交納了全部購房款257849.27元，並於當日領取了房屋鑰匙。隨後原告對房屋進行了裝修併入住，一直居住至今。2004年6月30日，該房的房產證書辦理完畢，原告得知後，多次催促被告辦理過户，但被告總是以各種理由拖延，至今不予配合，不予辦理房屋過户手續。故原告訴至法院。

被告辯稱

被告趙某娟、孫某剛辯稱，不同意原告全部訴訟請求。原被告之間不存在借名買房事實，而是基於兄妹情義，被告將涉案房屋借給原告居住，雙方沒有書面或口頭約定借名買房事實，因此原告主張的借名買房事實不存在。本案事實是2003年拆遷，拆遷人按照政策撤舊置新，2003年6月17日二被告選擇置換涉案房屋，且拆遷時原平房是被告家庭共同財產，安置房也是三人的共同財產，協議寫明安置人口3人，至今房屋沒有分割，趙某娟及何超不知道原告主張的借名買房事宜，只是聽孫某剛説借給原告居住，待其房屋拆遷後返還或置換。涉案房屋是經適房，房款251608.5元全部由被告趙某娟支付，因此涉案房屋是被告出資，不存在原告主張的出資是向被告借款，趙某娟表示是自己支付的房款，與原告無關，且被告取得房屋所有權證書。

借給原告居住的原因是原告平房尚未拆遷，與公婆前後院居住，原告孫某玲婆媳關係不融洽，想和婆婆分開住，但是沒有其他房屋居住，孫某剛基於情義，借給原告居住，原告沒有資金和指標購買房屋。當時説好了等原告自有房屋拆遷後應退還房屋或用其自己的房屋置換，但是原告自有房屋拆遷後名下獲得2套拆遷安置房後拒絕騰退，房屋來源是被告平房拆遷安置獲得，因此涉案房屋應該是被告所有。

原告主張的借名買房不成立，按照常理，借名買房應由原告出資辦理手續，且房屋購買手續應由借名人持有，本案中原告不持有房屋購買的文件，均由趙某娟持有，辦理房屋買賣、房屋安置、手續皆由趙某娟辦理，相關證件由趙某娟持有。趙某娟自始至終認為房屋借住給原告，不存在趙某娟認可雙方存在借名買房的事實，原告沒有徵求過趙某娟的意見。

原告沒有證據證明雙方存在書面或口頭的買房協議，證人表示是2015年後聽原告陳述的，屬於傳來證據；原告提交的錄音，孫某剛沒有表示雙方存在借名買房關係，是借住使用；借名買房中，不存在購買7年後的取現是其出資。關於錄音，原告故意對孫某玲及孫某剛的錄音錯誤截取，我方提交了校對錶，可以看出，錄音是基於被告不知情的情況下，我方基於親情希望解決問題，都是原告在自言自語，引導被告。按照原告邏輯，談話中孫某剛多次表示要出售房屋，孫某玲表示沒有能力購買涉案房屋，與原告主張的借名買房相矛盾，可以看出雙方談話是基於孫某剛所有權人的基礎，因此，結合原告錄音，我方認為原告有意利用孫某剛調解的事情，作為借名買房的證據是不能成立的。

法院查明

趙某娟與孫某剛為夫妻關係。2003年6月17日，北京市豐台區S村村民委員會（拆遷人、甲方）與孫某剛（被拆遷人、乙方）簽訂《北京市住宅房屋拆遷安置補償協議》，實際居住人口3人，分別是户主：孫某剛；之妻：趙某娟；之子：何超。被拆遷房屋補償款共計1053669元；拆遷補助費共計26582元；甲方應當在乙方騰空原住房並交甲方後5日內，將所餘款項1080251元向被拆遷人開具領款憑證。

2003年8月5日北京D公司出具收據一張，載明今收到孫某剛交來一號房定金1000元，交款人處顯示為孫某剛。2003年10月10日，北京D公司（拆遷單位、甲方）與孫某剛（被拆遷户、乙方）簽訂《拆遷補償及置換新村住宅協議書》，載明乙方自願選擇甲方一號房屋。當日，趙某娟名下賬户向北京D公司支付購房款、物業費、公共維修基金等共計256849.57元。

2004年6月30日，孫某剛取得北京市豐台區一號房屋（以下簡稱一號房屋）的房屋所有權證書，登記房屋所有權人：孫某剛；產別：私產。2019年5月16日，一號房屋產權證變更權利人為孫某剛、趙某娟；共有情況：共同共有；權利性質：按經濟適用住房管理；用途：住宅。

關於一號房屋的房款支付情況，庭審中雙方均認可房款是由趙某娟向開發商支付。齊某福、孫某玲認為該房款由其支付，房款的構成為2003年10月8日何某向趙某娟轉賬150000元，剩餘十萬餘元為向孫某剛、趙某娟借款，且該筆借款齊某福、孫某玲已於2010年取款200000元，以現金方式返還孫某剛、趙某娟。

對此，齊某福、孫某玲提交銀行信匯憑證及銀行交易對手信息並申請證人何某出庭作證。何某出庭作證稱其支付給趙某娟的150000元為孫某玲向其借款購買一號房屋的，孫某剛借給孫某玲100000元買房。2010年其陪同齊某福、孫某玲返還孫某剛、趙某娟200000元。對於孫某玲與孫某剛之間購買一號房屋的事情，何某稱開始不知道寫的誰的名字，到2016年左右雙方發生糾紛才知道，孫某剛説的過户的事也是那時候知道的。

孫某剛、趙某娟不認可何某證言，認為其對買房過程不清楚，之後是聽説的，與本案有利害關係，因此證言不足以採信。孫某剛、趙某娟認可其他證據真實性，認可收到何某轉款150000元，但不認為與本案有關；認為銀行交易對手信息只能證明齊某福取款200000元，不能證明其將該現金交付孫某剛、趙某娟，不認可該筆款項與本案購房款有關，亦不認可收到齊某福、孫某玲支付的200000元。

庭審中，齊某福、孫某玲與趙某娟、孫某剛均認可一號房屋由齊某福、孫某玲居住使用，一號房屋的購房合同等相關資料的原件在趙某娟、孫某剛處。

關於雙方是否形成借名買房的合意，齊某福、孫某玲提交2018年9月24日錄音，用於證明孫某剛認可雙方借名買房的事實，對於該證據，趙某娟、孫某剛認可真實性，但不能證明雙方有借名買房的合意。

裁判結果

駁回原告齊某福、孫某玲的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

借名買房是指當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益的行為。本案中，根據本案查明事實，一號房屋雖由齊某福、孫某玲居住使用，但該房屋購房合同等相關資料的原件均在趙某娟、孫某剛處。齊某福、孫某玲認為一號房屋購房款實際由其支付，其中有十萬元為趙某娟、孫某剛出借，但趙某娟、孫某剛對此不予認可，齊某福、孫某玲亦未提交充分證據予以證明。

齊某福、孫某玲提交錄音等證據用於證明其與趙某娟、孫某剛達成借名買房的合意，但根據該錄音證據顯示，孫某剛多次表示雙方之前協商的前提是孫某玲拆遷後拿其拆遷指標給孫某剛一套房，孫某玲並未對此表示明確的反對，因此關於雙方之間形成借名買房合意的證據並不充分。綜上，齊某福、孫某玲未提交充分證據證明其與趙某娟、孫某剛之間形成借名買房的合同關係，故其要求趙某娟、孫某剛將位於北京市豐台區一號房屋過户給齊某福、孫某玲的訴訟請求，無事實及法律依據，法院不予支持。