北京房產律師——借親屬名字買房未有協議房屋歸屬糾紛

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

孫某文、張某君向本院提出訴訟請求：判令周某燕、吳某傑配合將位於北京市朝陽區一號房屋過户至張某君名下。

事實和理由：孫某文、張某君與周某燕、吳某傑原系兒女親家關係。2015年初，孫某文、張某君因年齡大了，想換房居住。在後選中位於北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱一號房屋），因需要貸款購買一號房屋，但銀行政策要求貸款人的年齡不能超過65週歲，孫某文、張某君均不符合條件，只有周某燕不超過65週歲，後經孫某文、張某君、周某燕、吳某傑及雙方子女協商確定，使用周某燕的身份購買一號房屋，簽訂房屋買賣合同等手續均委託孫某文、張某君的女兒張某芳和周某燕、吳某傑的兒子吳某超代為辦理。

一號房屋總房款290萬元，孫某文、張某君已經將上述房款全部交給吳某超和張某芳。2015年8月4日，一號房屋登記至周某燕名下，房屋所有權證書由孫某文、張某君持有，後孫某文、張某君對一號房屋進行了裝修並一直居住至今，物業費、水電費、採暖費等費用亦由孫某文、張某君交納。孫某文、張某君認為：孫某文、張某君與周某燕形成借名買房合同關係，一號房屋雖然登記在周某燕名下，但實際歸孫某文、張某君所有，周某燕、吳某傑承認一號房屋為孫某文、張某君用其名義購買，所有權屬於孫某文、張某君，但拒絕配合辦理過户手續，嚴重侵害了孫某文、張某君的合法權益。

被告辯稱

周某燕辯稱，不同意孫某文、張某君的訴訟請求。雙方之間不存在委託合同關係，孫某文、張某君所述均與事實不符。在購房之初，雙方為了方便照顧孫女吳某雯，決定購買一號房屋，雙方都有購買一號房屋的意願，由於孫某文、張某君沒有辦理貸款的意願，所以決定由周某燕購買一號房屋。孫某文、張某君向周某燕、吳某傑出借了95萬元購買一號房屋，後續其他購房款，包括貸款100萬元，都是由周某燕、吳某傑支付的，貸款現在已經還清。

鑑於當時孫某文、張某君帶孩子多，而且又向周某燕出借95萬元，所以周某燕、吳某傑同意讓孫某文、張某君暫時在一號房屋居住。後來，孫某文、張某君與周某燕、吳某傑的子女離婚，而且周某燕、吳某傑發現吳某雯不是周某燕、吳某傑兒子的親生女兒，導致雙方家庭關係惡化。

吳某傑辯稱，同周某燕答辯意見一致。補充：購買一號房屋時是為了給吳某超和張某芳照顧孩子，買房的全程吳某傑都參與了，如果是用周某燕、吳某傑的名字給別人買房，周某燕、吳某傑肯定也是不同意的。後來發現孩子不是吳某超親生的，周某燕、吳某傑覺得住進去也沒有意義了，所以暫時就讓孫某文、張某君先住在了一號房屋。

同時，周某燕、吳某傑向本院提出訴訟請求：1．判令孫某文、張某君停止侵權、排除妨礙，自一號房屋中搬出，將該房屋交還周某燕、吳某傑居住使用；2．判令孫某文、張某君支付房屋佔用費，按每日250元的標準，自2018年5月28日計算至實際騰退房屋之日止。

針對周某燕、吳某傑的起訴，孫某文、張某君辯稱：不同意周某燕、吳某傑的上述請求。孫某文、張某君是一號房屋的實際產權人，是孫某文、張某君借用周某燕、吳某傑的名義購買的房屋。孫某文、張某君原住在位於北京市朝陽區二號房屋，後來由於年齡大了想換個低樓層的房子便於居住，通過中介找到了一號房屋。購買房屋時因暫時缺少100萬元，四位老人只有周某燕的年齡符合貸款條件，所以使用了周某燕的名字購買了一號房屋，房屋產權證一直在孫某文、張某君處，貸款的100萬元孫某文、張某君一年內就還給周某燕用於償還貸款了，償還貸款的錢是吳某超和張某芳的共同財產。

張某芳述稱：同孫某文、張某君意見。

吳某超述稱：同周某燕、吳某傑意見。

法院查明

孫某文、張某君系夫妻關係，於1976年12月登記結婚；周某燕、吳某傑系夫妻關係，於1975年3月19日登記結婚。張某芳為孫某文、張某君之女，吳某超為周某燕、吳某傑之子。2003年10月6日，張某芳與吳某超登記結婚。

2015年6月19日，鄭某濤（出賣人）與周某燕（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定周某燕購買一號房屋，該房屋實際成交價格為290萬元，其中包括定金10萬元，商業貸款100萬元，通過資金存管方式支付的180萬元。當日，吳某超直接支付定金5萬元，由張某芳賬户支出5萬元，此外，吳某超支付中介費14500元。

2015年6月30日，張某芳與吳某超離婚。

2015年7月15日，張某君向吳某超轉賬95萬元。

2015年7月20日，張某芳與吳某超登記結婚（復婚）。

2015年7月21日，張某芳與吳某超登記離婚，離婚協議中約定：“（1）存款：各自名下的存款保持不變。（2）房屋：夫妻共同所有的位於北京市朝陽區a號的房地產所有權歸女方所有，夫妻共同所有的位於朝陽區b號的房地產所有權歸男方所有，雙方無須辦理變更手續。婚前雙方各自的財產歸各自所有”。

吳某超支付一號房屋尾款180萬元。吳某傑支付一號房屋税款5．72萬元。一號房屋登記至周某燕名下。張某芳向吳某傑匯款128925元。

2016年3月21日，張某君與案外人趙某鵬、劉某菲簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，出售朝陽區三號房屋。張某君向張某芳轉賬77萬元。張某君向張某芳匯款118萬元。

2017年6月，銀行出具《個人貸款結清證明》，載明：“茲有借款人周某燕、吳某超在我行申請個人二手住房購置貸款，購房地址為朝陽區一號，貸款金額為100萬元，全部結清。”

之前審理過程中，孫某文、張某君稱與周某燕、吳某傑達成借名買房的口頭約定，並提供錄音。對此，周某燕、吳某傑稱雙方並不存在借名買房的約定，在購房之初，雙方為了方便照顧孫女吳某雯，決定購買一號房屋，雙方都有購買一號房屋的意願，由於孫某文、張某君沒有辦理貸款的意願，所以決定由周某燕購買一號房屋。孫某文、張某君向周某燕、吳某傑出借了95萬元購買一號房屋。

對於上述錄音，周某燕、吳某傑認可真實性，但不認可合法性及證明目的，稱該錄音中周某燕沒有説一號房屋是給張某君購買的；孫某文、張某君幾次提及房產問題，周某燕、吳某傑都明確説等吳某超來處理，只是同意孫某文、張某君暫時居住；雙方涉及房產的談話中周某燕、吳某傑的態度是迴避和擱置，以此來緩解矛盾；孫某文説把錢給了吳某超與事實不符。

關於首付款出資、貸款清償、税費繳納以及中介費支付情況，孫某文、張某君主張首付款其二人出資95萬元，剩餘95萬元為吳某超與張某芳為孫某文、張某君墊付；以周某燕的名義貸款100萬元，每月通過周某燕賬户償還貸款；吳某超和張某芳墊付的95萬元以及100萬元貸款孫某文、張某君已經於2016年償還給張某芳；税費通過張某芳的賬户還給吳某傑。

周某燕、吳某傑稱張某君向張某芳支付的兩筆款項與本案無關，是孫某文、張某君為幫助張某芳償還位於通州的房屋的貸款；張某芳向吳某傑支付的款項不是税費，是償還吳某傑為其墊付的其他款項。周某燕、吳某傑主張購房首付款190萬元，其中定金10萬元，有5萬元定金為吳某超賬户支付，另外5萬元定金是吳某超轉給張某芳，再通過張某芳賬户支付給賣方的；另外180萬元是通過吳某超賬户支付至賣方第三方委託賬户，該180萬元中包括孫某文、張某君向周某燕、吳某傑出借的95萬元，認可該95萬元尚未償還；貸款清償均由吳某超轉賬給周某燕，再由周某燕向銀行還款；税費57200元是吳某傑賬户支付的；中介費14500元是吳某超賬户支付的。

關於一號房屋佔有使用及產權證書持有情況，孫某文、張某君、周某燕、吳某傑雙方均認可一號房屋的所有權證由孫某文、張某君持有，一號房屋由孫某文、張某君居住和管理。周某燕、吳某傑稱為接送孫女方便所以一號房屋暫由孫某文、張某君居住，《房屋所有權證》以及購房憑證等均存放在一號房屋內。

庭審中，吳某超稱以其名義支付的購房款是替周某燕、吳某傑支付。孫某文、張某君稱如果法院認為税費和周某燕、吳某傑墊付的購房款沒有支付完畢，孫某文、張某君同意向周某燕、吳某傑支付。

裁判結果

一、原告（被告）孫某文、張某君於本判決生效後十五日內向被告（原告）周某燕、吳某傑給付購房墊付款及補償款共計240萬元；

二、被告（原告）周某燕、吳某傑於本判決生效後二十日內配合原告（被告）孫某文、張某君將北京市朝陽區一號房屋過户登記至原告（被告）張某君名下；

三、駁回被告（原告）周某燕、吳某傑的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。判斷借名買房關係是否存在，應當結合身份關係、約定內容、房款支付、房屋使用及房屋有關證件保管等情況綜合認定並確定雙方權利義務。

本案中，孫某文、張某君與周某燕、吳某傑並非陌生人，雙方因各自子女張某芳與吳某超的婚姻關係而存在多年的親密關係，本案的產生與張某芳與吳某超婚姻關係的終結和情感的破裂存在緊密關聯，在此情況下，認定雙方之間是否存在借名買房關係及如何處置本案爭議需要充分考慮情理因素，並在充分審查證據的基礎上，結合事實原則和公平原則予以判處。

本案中，孫某文、張某君主張與周某燕、吳某傑存在借名買房關係，雖未能提交證據證明雙方借名買房約定的形成經過，但雙方具有親密關係，孫某文、張某君主張雙方存在口頭約定具有合理性，且在一號房屋購買前後，孫某文、張某君售賣名下房屋及張某君向吳某超、張某芳轉款的情況亦能夠對其所述進行印證，結合孫某文、張某君實際居住該房屋，相關權利憑證實際由孫某文、張某君持有的情況，能夠認定孫某文、張某君對借名買房關係盡到了舉證義務。

周某燕、吳某傑稱與孫某文、張某君系借款買房關係，僅看款項交付，具有一定的合理性和可能性，但若確如此述，周某燕、吳某傑對首付款系借款的性質及房屋歸其所有的結果是無疑的，然而孫某文、張某君提交的談話錄音顯示，在孫某文、張某君對房屋的實際權屬向其二人提出意見時，周某燕、吳某傑從未做出房屋系其二人所有的意思表示，亦未明確對孫某文、張某君的相關意見進行反駁和否認，與常理不符，在此情形下，無法對其借款買房的意見予以採信。

孫某文、張某君與周某燕、吳某傑存在借名買房關係，孫某文、張某君要求周某燕、吳某傑配合辦理房屋過户手續，法院予以准許，但需要説明的是，孫某文、張某君借名買房，除曾經向吳某超轉賬95萬元外，剩餘購房款、税費、中介費均系吳某超、周某燕、吳某傑實際支付，孫某文、張某君雖稱相關款項已經通過張某芳還清，但張某芳並未實際支付給吳某超，張某芳雖稱向吳某傑轉賬的128925元中包含税款，但在吳某傑否認的情況下，孫某文、張某君、張某芳未能提交充足證據對此進行證明，故孫某文、張某君主張相關款項已結清缺乏依據，法院不予採信。

考慮到雙方在借名買房過程中的身份關係情況及款項支付情況，基於矛盾糾紛終局解決的善良目的，孫某文、張某君因吳某超、周某燕、吳某傑的款項墊付而得以購買該房屋，而且墊付款項巨大，墊付時間較長，在雙方對房屋轉移登記的條件、墊付款項的歸還及補償均沒有明確約定的情況下，孫某文、張某君要求周某燕、吳某傑將房屋轉移登記時，應當向吳某超、周某燕、吳某傑支付相關款項並進行合理補償。法院在核算墊付款項時，亦酌情考慮有關墊付系吳某超、張某芳夫妻共同財產的情況。吳某超稱款項系代周某燕、吳某傑墊付，法院直接判令孫某文、張某君向周某燕、吳某傑給付。

因法院認定孫某文、張某君主張的借名買房法律關係成立，周某燕、吳某傑主張孫某文、張某君自一號房屋搬出並支付佔用費缺乏依據，法院不予支持。