買房看走眼，出現嚴重質量問題，到底是退房？換房？還是修房？

      買房可是一件大事，尤其是對於剛需的住房者來説，70年產權的住房可不能隨隨便便就決定購買。畢竟對於房產來説，真的不是隨便買一套，覺得不好還能隨時換的商品。

       案例回顧

       2017年，黃女士一家購買了一套期房，2019年，開發商交房，黃女士及家人拿了鑰匙之後，便找到裝修公司對房屋進行精心的設計，並施工裝修。2020年年初，房子裝好了，歷經三個月的通風換氣後，黃女士一家開心的搬進了新家。

       可是，好景不長，搬入新居僅僅半年時間，黃女士便發現自家房子的屋頂開始出現裂痕，眼見房屋出現問題，黃女士急忙聯繫了裝修公司，對房屋進行修繕。可是，這次維修並沒有解除黃女士家的隱患。在入住一年後，黃女士家的屋頂已經不是裂痕這麼簡單，而是出現了明顯的裂縫，牆體上也出現了同樣的裂縫。這讓黃女士開始懷疑，自己購買的房屋存在質量問題。

       這一次，黃女士直接找到開發商，並拿到了一份房屋鑑定報告，報告稱，樓板裂縫較多，實際承載力有所下降，要求補強。

       剛剛入住的新房，就面臨補強問題，這讓黃女士非常鬧心。幾次三番找來的加固維修公司也都表示，自己只負責加固、維修，不能在維修後給黃女士出具質量合格檢測報告。黃女士本想通過訴訟的方式把房子退掉，可當時房產證還沒到手，黃女士便把退房的事情擱置了下來。

       直到2021年，黃女士拿到房產證後，再次找到了開發商。開發商綜合考慮了黃女士的訴求後表示，可以為其更換一套同户型的房產，但是，雙方又因為裝修的問題僵持不下。

        黃女士的疑慮

        這套讓黃女士糟心好幾年的房子，到底該如何處置？她又能主張什麼樣的賠償呢？將來會影響黃女士的二次銷售嗎？懷向陽律師對本案做出瞭解讀。

       律師説法

       本案的爭議焦點在房屋屋頂、牆面開裂是否構成房屋主體結構質量問題、該購房合同能否解除、損失賠償三部分。

        一、房屋主體結構是否存在質量問題及合同能否解除

       本案首先應當明確商品房主體結構是否存在問題，可以找具備檢測資質的機構對房屋主體結構質量進行檢測。如主體結構質量確實存在問題，依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第九條規定，可以請求法院解除合同；同時因檢測產生的損失、裝修損失等均可以要求開發商予以返還。

       如果主體結構並無質量問題，那麼解除合同的可能性就小很多。考慮到本案購房合同簽訂於2014年，交房時間在2016年，在交房1年後發現房屋出現開裂等情況後並未協商解除合同，我們推測合同中房屋開裂並不屬於約定解除條件，能否解除還應該結合黃女士的購房合同及是否存在法定解除事由綜合判斷。

      需要提醒廣大購房者的是，解除權需自知道解除事由或應當知道解除事由後的一年內行使。行使解除權可以書面送達解除合同通知，也可以及時向法院起訴請求解除。

       二、損失賠償

    （1）購房合同可以解除

       如購房合同可以解除，可以要求開發商返還購房款及購房款佔用期間的利息，房屋裝修損失及其他可得利益損失。存在房屋擔保貸款的，可以在商品房買賣合同糾紛中一併提出解除貸款合同。

     （2）購房合同無法解除

       如經檢測房屋主體結構質量沒有問題，合同不存在其他解除事由的，在五年保修期內，可以要求開發商進行維修。我們注意到開發商願意承擔維修責任，對於維修期間產生的損失均可以要求開發商承擔，如裝修恢復原狀的損失、維修期間的居住損失等。

       通常，房屋開裂經過維修後可以達到修復的目的，後續繼續開裂應當確認開裂原因後，向相關責任人進行維權。對於二次銷售是否會影響房價屬於市場行為，現階段並未產生相關損失，無法通過訴的方式去主張，可以考慮與開發商協商。

       對於換房、房屋主體質量檢測等事宜，可以進一步與開發商進行磋商。如何能夠達到黃女士的利益最大化，還應當查看相關證據，綜合判斷。購房者在購房時，應當審慎的簽訂合同，瞭解自己的權利義務，開發商出現違約或者合同存在解除條件，綜合考慮後儘快維護自己的權益。

法律依據：

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第九條：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十條：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。