房地產律師——借親屬名義買房，要求過户時登記人配偶不同意糾紛

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

陳某霖向本院提出訴訟請求：1.判令被告、第三人協助原告將位於北京市大興區一號房屋產權變更登記至原告陳某霖名下；2.本案的訴訟費用由被告承擔。

事實和理由：原、被告是兄妹關係。2005年的夏天，原告通過中介提供的房源信息，購買了坐落於大興區一號房屋。當時與被告陳某君商量，被告擔心原告有做事不理智，便要求將該房購買到自己名下，但房屋所有權屬於原告。購房後，原告便開始裝修入住，居住、管理使用至今。

2019年12月開始辦理房本，原告出資補交了全部税費，還補交了之前的欠費。現房屋的相關手續及產權證書均在原告處持有，為了防止被告離婚帶來不必要的麻煩，原告還於2010年7月份要求被告出具了聲明。現原告要求被告辦理過户手續，被告不予配合，故提起訴訟。

被告辯稱

陳某君辯稱，不同意原告的訴訟請求。理由如下：第一，原、被告及案外人陳某坤為兄妹關係。因原告無處居住，一直住在被告家中，導致被告與第三人產生夫妻矛盾。於是，被告想花錢給原告買個公房住，被告通過中介購買了涉案房屋。購房款確實是原告出的，但因房屋給原告居住，原告出錢理所應當，並且原告S號公房拆遷後得到的三十多萬元拆遷款，還是被告幫原告打官司要回來的，原告出錢合情合理。

涉案房屋於2019年參加房改，被告與北京市大興區某單位簽署了《直管公房買賣合同》，並於2019年12月18日取得產權證，登記在被告名下。房改過程中，原告補交了一部分購房款，當時原、被告協商原告可以一直居住直至終老，但產權屬於被告所有。

第二，涉案房屋取得於被告與第三人夫妻關係存續期間，屬於夫妻共同財產。原、被告之間沒有任何關於房屋產權的約定。2010年7月12日，原告持已提前書寫好的《聲明》要求被告簽署，在第三人不在場不知情下，被告簽署了該聲明。簽署《聲明》的原因是被告和第三人產生夫妻矛盾，原告擔心第三人與被告離婚分割財產將導致原告無處居住，所以才要求被告出具《聲明》。當時涉案房屋仍然為公有住宅性質，被告只是承租人，對涉案房屋無權處置。即使是居住的權利，被告作為第三人的配偶也不能單方出具《聲明》處置，該《聲明》屬於無效行為。

宋某娟述稱，不同意原告的訴訟請求。理由如下：第一，原、被告雙方從未對涉案房屋達成借名買房或誰出資房屋歸誰的約定，原告也從未就房屋權屬問題與第三人進行協商、溝通。涉案房屋為被告與第三人婚姻關係存續期間承租的公房，又在婚姻關係存續期間購買成私產，屬於雙方的夫妻共同財產，產權清晰明確，與其他人無任何法律關係。

第二，第三人對《聲明》一事完全不知情，對此不予認可。原告及被告從未告知第三人簽有《聲明》一事，但該房屋為夫妻共有財產，在未經第三人同意下，被告無權擅自處分。如涉案房屋確為原告所有，那麼原告應找被告與第三人共同協商，原告從未因此與第三人協商過。由此可見，原告與被告簽署《聲明》的目的，主要是為了防止被告與第三人離婚分得財產，根本無法證明涉案房屋所有權屬於原告。

法院查明

陳某君與宋某娟系夫妻關係。陳某君與陳某霖系兄妹關係。

2010年7月12日，陳某君出具《聲明》一份，載明：“大興區一號（以下簡稱：訴爭房屋）房主現陳某君，05年陳某霖（陳某君的妹妹）户口所在地拆遷，用拆遷款購買大興區一號。因陳某霖曾有不良行為，陳某君和嫂子宋某娟怕她把房子賣掉，因此把大興區的房子寫為陳某君，如果陳某君與宋某娟離婚，大興區的房子與陳某君、宋某娟無任何關係。”

2019年8月，陳某霖補交了訴爭房屋2019年7月底前的房租6829.3元。

2019年11月28日，北京市大興區某單位（甲方）與陳某君簽訂《直管公房買賣合同》，內容有：甲方同意將訴爭房屋按房改政策出售給乙方，房價款67002.6元，……。

2019年12月4日，陳某霖從個人活期儲蓄存款中取款67002.6元，北京市大興區某單位開具了金額67002.6元的代收房款結算票據。

2019年12月18日，訴爭房屋登記在陳某君名下。

2021年6月28日，陳某霖向西城區不動產登記中心對訴爭房屋申請異議登記，異議事項為：“爭議房產是陳某霖全額出資購買，借用陳某君姓名辦理登記手續，現請求變更登記到陳某霖名下，陳某君不配合，為防止陳某君對外出售，特申請異議登記。”

2021年8月27日，陳某霖申請查詢不動產登記信息，查詢結果顯示其名下無所有權登記信息。

現陳某霖以其與陳某君之間存在借名買房關係為由，要求陳某君、宋某娟協助其辦理訴爭房屋的產權轉移登記手續。陳某君、宋某娟不予認可，反駁稱陳某霖與陳某君在購房時存在訴爭房屋歸陳某君所有的約定，訴爭房屋屬於陳某君與宋某娟的夫妻共同財產，陳某君無權單方處分。

另查，陳某霖向本院提交了不動產權證，與購房相關的補交租金收據、代收購房款票據、登記費繳款書等，用以證明訴爭房屋全部購房、交款文件及產權證原件均在陳某霖處保存；提交了繳納公共維修基金、供暖費的票據原件，用以證明陳某霖一直在訴爭房屋內居住。陳某君、宋某娟認可上述證據的真實性，認可購房款由陳某霖支付，訴爭房屋由陳某霖居住使用，但表示陳某霖系借住在訴爭房屋內，各項費用理應由陳某霖承擔，且為了便於陳某霖辦理繳費手續，因此將產權證交予陳某霖保管。

陳某霖另提交了與陳某君、宋某娟協商出售房屋事宜的錄音，證明陳某君和宋某娟承認訴爭房屋屬於陳某霖，並未反對陳某霖出售房屋。陳某君、宋某娟認為錄音經過了編輯對真實性不予認可。陳某霖表示其將無關的內容剪切掉了。

經詢，關於借名原因，陳某霖表示訴爭房屋登記在其名下會影響其享受低保待遇。

裁判結果

於本判決生效之日起七日內，陳某君、宋某娟協助陳某霖將位於北京市大興區一號房屋所有權變更登記至陳某霖名下。

房產律師靳雙權點評

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。

借名買房是指當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益的情形。本案雙方爭議焦點為陳某霖與陳某君之間是否形成借名買房合同關係。陳某霖主張系借陳某君名義購買訴爭房屋，對此提交了陳某君出具的《聲明》，並出示了房屋產權材料原件及購房款支付、使用房屋過程中發生費用的相關票據原件。

陳某君認可《聲明》的真實性，認可購房款系由陳某霖支付，訴爭房屋系由陳某霖居住使用，僅以雙方存在訴爭房屋歸陳某君所有的口頭約定提出反駁，但其反駁意見只有本人陳述，缺乏合理性及相關證據證明，法院不予採信。

結合陳某君出具的聲明，各方關於購房款系由陳某霖支付的陳述，訴爭房屋一直由陳某霖居住使用的事實和購房手續的辦理持有情況，法院認定陳某霖與陳某君之間成立借名買房合同關係，陳某霖系借名人，陳某君系出名人。基於借名購房之基礎房屋買賣合同關係，陳某霖作為實際購房人要求陳某君協助其辦理涉案房屋的產權轉移登記手續的請求正當，法院依法予以支持。