離婚後一方借配偶名義買房能否起訴過户

原告訴稱

徐某聰向一審法院起訴請求：1．判令林某祥將一號房屋過户至徐某聰名下；2．訴訟費由林某祥承擔。、

林某祥上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回徐某聰的訴訟請求或發回重審，一、二審訴訟費用由徐某聰承擔。

事實和理由：一、案涉房屋並非徐某聰單獨出資購買。林某祥與徐某聰原為夫妻，於2007年9月20日協議離婚，兩週後林某祥回到當時居住的房屋居住，與徐某聰及二人之女徐某共同生活。2013年，林某祥、徐某聰購買北京市昌平區一號房屋（以下簡稱一號房屋），2016年後與徐某聰及徐某共同居住至今。林某祥與徐某聰雖然已經離婚，但對外仍以夫妻名義共同居住生活已經超過13年，構成同居關係。林某祥與徐某聰同居期間共同經營所得收入屬於共同財產。一號房屋購房款雖從徐某聰賬户轉出，但存在林某祥的份額，房屋由二人共同出資購買，房屋買賣合同由林某祥簽訂，房屋登記在林某祥名下，購買時達成共同購買的合意，並非借名買房。

二、案涉一號房屋由林某祥、徐某聰共同居住、使用，對房屋的使用狀況相同，不屬於借名買房。三、徐某聰未對房屋產權證書由林某祥持有的事實及借名買房作出合理解釋。林某祥持有該證書，而不是交給徐某聰持有，能夠證明二人共同購買一號房屋，並非借名買房。購買一號房屋時，徐某聰和林某祥均具有購房資格，因林某祥名下無房，該房屋登記在林某祥名下是為了避税，並非出於徐某聰沒有購房資格。

被告辯稱

徐某聰辯稱，不同意林某祥的上訴請求。一、林某祥雖主張與徐某聰屬同居關係，但其多次表示獨自居住，且沒有提交證據證明與徐某聰同居。二、購買一號房屋的房款及該房屋的日常支出由徐某聰本人支付，不存在徐某聰使用公司財產購買住房的情況。三、徐某聰與林某祥之間存在借名買房關係。綜上，請求駁回林某祥的上訴，維持一審判決。

法院查明

徐某聰與林某祥原系夫妻關係，二者於2007年離婚。

2013年8月29日，北京K公司（出賣人，以下簡稱K公司）與林某祥（買受人）簽訂《北京市商品房預售合同》，約定出賣人將坐落於昌平區一號房屋（即一號房屋）出售給買受人，總價款6078628元。同日，K公司與林某祥簽訂《一號房屋裝修部分轉讓協議書》，約定該套房屋裝修部分轉讓總價款為392萬元。

關於購房款及裝修款，徐某聰及林某祥均認可系通過徐某聰名下賬户支付K公司，購房發票、收據等原件由徐某聰持有，房產證原件由林某祥持有。徐某聰稱，房產證於2018年辦理完畢，須由購房人領取，故房產證被林某祥領取。林某祥稱，雖然與徐某聰離婚，但離婚後一直共同居住在涉案一號房屋，購房發票、收據等原由雙方共同保管。徐某聰提供了裝修照片、維修記錄、金科物業服務集團有限公司北京分公司的證明，證明其一直居住使用一號房屋。

徐某聰主張其與林某祥之間為借名買房關係，並出具《房屋抵押協議書》，該協議書載明，徐某聰（甲方）與林某祥（乙方）於2007年協議離婚，經協商雙方同意購買一號房屋，房屋總價1000萬元，徐某聰首付資金575萬元，後續資金425萬元由徐某聰以林某祥的名義向銀行按揭還款。商品房署名林某祥，負責與開發商簽署購房合同，辦理產權證，與銀行簽署貸款協議，向甲方簽訂借款購房借據，以本商品房抵押給甲方，並做房屋抵押登記。

本商品房為自住，甲方為實際使用人，所產生的其他費用與乙方無關，包括其升值或者貶值。未經雙方同意，任何一方不能將其買賣，產權證由甲方保管。落款日期為2013年8月6日。對該協議書，林某祥不予認可，而徐某聰未提供原件。

林某祥主張一號房屋系其個人所有，其與徐某聰之間為借款關係。林某祥出具《購房借款協議書》，該協議書約定，徐某聰（甲方）與林某祥（乙方）於2007年9月20日協議離婚，離婚後仍共同生活。考慮乙方名下無房產。經協商同意購買一號房屋。總投資約1000萬元。其中首付約580萬元（房款首付約180萬，裝修款約400萬），按揭貸款約420萬元。2．因甲乙雙方離婚時未對共同經營資產進行分割，離婚時甲方承諾支付的100萬元也未兑現，因此首付款580萬元歸乙方所有。所購房產也歸女方所有，如雙方復婚則該房產歸甲乙共同所有。

3．按揭貸款420萬元由甲方按月支付，此款是甲方借給乙方使用，如雙方復婚乙方不必歸還。4．所購房產由甲乙雙方共同居住。落款日期為2013年8月10日。對此協議，徐某聰不予認可，而林某祥未提交原件。

另查，徐某聰為北京市户籍居民，2019年4月30日經初步核驗，其具備在京購房資格。

法院認為，借名買房的合同既可以書面約定，也可以口頭約定。當事人主張借名買房，在沒有明確書面約定的情況下，應當同時符合以下條件：一、房屋系借名人出資購買；二、房屋由借名人裝修及居住、使用；三、房屋權屬證書、購房發票等材料原件由借名人持有；四、對借名買房的原因作出合理解釋。本案中，徐某聰沒有提交書面借名買房合同，但是，對於涉案一號房屋徐某聰支付了全部首付款、購房款和貸款，由徐某聰辦理了購房及入住相關手續，入住時徐某聰交納了各種費用及辦理產權證的税費，徐某聰一直實際使用和管理涉案房屋至今，並對涉案房屋進行裝修，並且與購買本案涉案房屋有關的各種合同、付款收據、匯款憑證、購房發票等相關憑證均在徐某聰處保存。雖然房屋權屬證書在林某祥處保存，但徐某聰作出了合理解釋。

對於借名買房時的情況，徐某聰稱其當時沒有購房資格，而林某祥具有購房資格，於是借林某祥名義買房，並於房屋具備過户條件時無條件過户給徐某聰。綜合房屋出資、房屋佔有使用情況及相關材料保管情況，本院對於徐某聰的主張予以採信，認定徐某聰與林某祥之間存在借名買房關係。對於林某祥所稱借款買房、共同出資等情況，因林某祥未提交有效證據予以證明，本院無法採信。

當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下的，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可以得到支持。現徐某聰與林某祥之間存在借名買房的約定，而且經本院核實，徐某聰已經具備在京購房資格，因此，徐某聰請求林某祥配合將涉案一號房屋過户給徐某聰具備事實和法律依據，本院予以支持。

二審中，當事人圍繞上訴請求提交了新的證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。林某祥向本院提交以下新的證據材料：證據1．離婚協議書、林某祥於2020年10月6日和2020年12月5日拍攝的一號房屋的視頻和拍攝於2008年、2009年、2010年和2015年的照片，證明林某祥與徐某聰雖已離婚，但仍然共同居住，構成同居關係；證據2．證人證言，均證明林某祥與徐某聰離婚後仍以夫妻名義共同生活，林某祥為一號房屋的實際居住人，案涉房屋使用二人共同財產購買；證據3．徐某於2020年10月6日拍攝的視頻和於2020年12月13日發給林某祥的微信語音信息，證明徐某聰與林某祥共同居住一號房屋，林某祥是實際居住人，二人共同照顧徐某；≈在林某祥與徐某聰婚姻關係存續期間設立公司，由二人共同經營，離婚後未分割，收入為二人共同所有。

徐某聰未提交新的證據，其對林某祥提交的上述證據發表質證意見稱：對證據1真實性均無異議，不認可證明目的，該證據只能證明二人陪同孩子盡到父母的義務，無法證明林某祥與徐某聰共同居住；對證人身份均無異議，但不認可證人陳述林某祥與徐某聰共同居住和生活；認可證據3的真實性，證明目的不認可；無法證明林某祥參與公司經營管理，不涉及財產分割的問題。

本院二審訴訟期間補充查明以下事實：

一審訴訟期間，徐某聰稱，其與林某祥離婚後，徐某聰名下已有一套房屋，按照北京市購房資質，徐某聰單身不能購買兩套商品房，而林某祥當時名下沒有房屋，符合購買資格，故以林某祥名義購買案涉房屋和車位。

二審訴訟期間，林某祥主張，其與徐某聰共同經營管理公司，且林某祥對餐廳有現金投入，出錢維繫餐廳的經營。餐廳是其與徐某聰離婚之後開辦的，林某祥對公司進行管理。

林某祥主張，公司收入是共同經營的收入，應屬二人共同財產。

裁判結果

一審判決：林某祥配合徐某聰辦理所有權轉移登記手續，將一號房屋過户到徐某聰名下，於判決生效後10日內執行。

二審判決

駁回上訴，維持原判。

房產律師靳雙權點評

徐某聰以借用林某祥名義購買案涉房屋為由提起本案訴訟，林某祥則主張，購買案涉房屋的款項為其與徐某聰共同經營婚姻存續期間設立的公司所得收入，系二人的共同財產，故一號房屋為林某祥、徐某聰共同出資購買，且林某祥與徐某聰共同使用、居住，該房屋權屬證書由林某祥持有，徐某聰對借名買房未作出合理解釋，故不認可雙方之間存在借名買房的關係。

關於林某祥與徐某聰離婚後是否存在同居關係一節。法院認為，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。”

林某祥雖提供照片、視頻及證人證言等證明其與徐某聰離婚後存在同居關係，但照片、視頻證據僅能體現二人與子女共同旅遊、用餐以及林某祥在個別時點出現在案涉房屋的情況，證人雖述稱二人離婚後一直處於同居狀態、共同居住在案涉房屋，但上述人員並未長期、持續的見證徐某聰與林某祥的生活情況，在缺少其他證據佐證的情況下，不足以認定林某祥與徐某聰離婚後存在同居關係以及共同居住於案涉房屋，在林某祥未能提供其他證據予以證明的情況下，其主張缺乏事實依據，法院不予支持。

林某祥主張，其與徐某聰離婚時未就徐某聰持有的公司的股權進行分割，且二人離婚後構成同居關係，同居期間共同經營收入屬於共同財產，故購買案涉房屋的款項為二人共同財產，購房款並非徐某聰個人財產，故二人不存在借名買房關係一節。首先，案涉房屋購房款由徐某聰賬户支付，林某祥並未提供證據證明上述款項的來源為徐某聰持股公司的收入；其次，徐某聰與林某祥於2007年離婚，二人雖未就徐某聰持有的股權進行分割，但案涉房屋的購買於2013年，距徐某聰與林某祥離婚已6年左右，期間徐某聰基於股權取得的收益應屬其個人財產，林某祥並未證明案涉房屋購房款來源於林某祥、徐某聰尚未分割的婚姻存續期間形成的共同財產；

再次，林某祥主張與徐某聰共同經營取得的收入為二人共同財產，其雖提供證人證言證明參與經營管理，但上述證人證言並無其他證據予以佐證，同時，林某祥該主張系基於雙方存在同居關係的事實，但如前述，林某祥對此並未提供確實充分的證據予以證明，故其基於以與徐某聰存在同居關係進而主張同居期間共同經營所得系二人共同財產，缺乏事實依據。

綜上，林某祥主張案涉房屋購房款系其與徐某聰的共同財產，故案涉房屋並非徐某聰個人財產的主張，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。

針對林某祥主張，徐某聰未對案涉房屋房產證原件由林某祥持有及徐某聰以林某祥名義購買房屋的理由作出合理説明，故雙方之間不存在借名買房合同關係一節。案涉房屋的《北京市商品房預售合同》及《一號樣板房裝修部分轉讓協議書》由林某祥與K公司簽訂，其作為合同一方，領取並持有該房屋產權證書具有事實基礎和合理性；對於借名買房的原因，徐某聰主張因不符合購買商品房的資質條件而以林某祥的名義購買案涉房屋，法院結合案涉房屋購房款及相關費用由徐某聰支付，購房合同、購房發票等憑證由徐某聰持有以及徐某聰對案涉房屋的居住情況，認定徐某聰與林某祥之間存在借名買房關係，並判令林某祥配合將涉案房屋過户至徐某聰名下，並無不當。