北京房產律師——借親屬名義購買經濟適用房親屬去世房產分割案例

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

趙某鑫向本院提出訴訟請求：1、請求法院判令原、被告對登記在被繼承人趙某榮名下的位於北京市昌平區一號房屋依法析產並繼承；2、本案的訴訟費由原、被告負擔。

事實和理由：2000年，原告趙某榮因是北京市居民户口，欲購置經濟適用房，而由於趙某榮參加工作時間短，還沒有經濟能力支付購房首付款，原告先後拿給（匯給）趙某榮現金7萬元，使趙某榮完成首付任務，購到一號經濟適用房一套，不動產登記簿上物權所有人為趙某榮。2012年趙某榮去世，該房即訴爭房屋便成了趙某榮的遺產。趙某榮的臨終遺囑是偽造的，被繼承人趙某榮從未説過該房由秦某繼承，趙某榮沒有安排原告的養老問題就把該房贈與他人，這種贈與應當無效。秦某應喪失對該房的繼承權。考慮到趙某榮的其他財產全部歸郭某和趙某芳繼承，加之4月12日庭審中郭某放棄對該房繼承的意思表示，因此原告請求繼承該房的四分之三份額，趙某芳繼承該房的四分之一份額。現特向貴院提起訴訟，望判如所請。

被告辯稱

被告趙某芳及郭某辯稱：對於房產，法院如果認定是趙某娟的房產，沒有意見；如果認定是趙某榮的遺產，希望按照趙某榮生前的遺願處理。趙某榮生前表示過：趙某榮名下的房產留給趙某娟的兒子；我名下的房產留給趙某榮的兒子；趙某榮自己會先於父母離世，不能為父母身後事盡孝，感到遺憾，分別留給趙某榮父母各3萬元，為父母墓地購買等身後事盡力。因為趙某榮擔心我會在他離世後同趙某娟或者趙某榮父母爭奪房產，因此曾將上述遺願明確對我講過，希望法院能夠尊重逝者遺願。

被告秦某、趙某娟及林某辯稱：原告起訴的事實不符合客觀事實，於法無據，懇請法院駁回原告的所有訴訟請求。第一，《家庭內部住房產權分配契約》合法有效，本案所涉房屋的72%歸女兒女婿所有，女兒女婿履行了協議約定的義務，趙某榮享有的20%份額應當屬於女兒女婿所有。就本案所涉房屋一號早在2000年12月1日秦某及原告、女兒女婿、兒子已達成家庭內部協議《家庭內部住房產權分配契約》，根據該協議約定，兒子佔20%，女兒女婿佔72%，秦某及原告共同佔8%。該協議系屬協議各方真實意思表示，並未違反規定，應當認定有效。

具體理由：2000年10月秦某及原告、趙某榮、女兒女婿作為一家人共同購買本案所涉房屋，而趙某榮具有北京市户口。因當時趙某榮還未結婚，秦某及原告、女兒女婿、兒子共同居住在一起，共同生活，彼此照顧，構成整個家庭。全家共同努力購買房屋，根據相關規定，申請購房的主體是家庭，因此秦某及原告、兒子、女兒與女婿當時的狀況完全符合家庭的概念，所以申請購買經濟適用房完全適格。秦某及原告、兒子、女兒女婿以協議方式約定對涉案房屋按份共有完全合法。其次，女兒女婿依照協議約定幾乎償還了涉案房屋全部銀行貸款及履行了其他義務，趙某榮在本案所涉房屋的份額應當依照協議約定，歸女兒女婿所有。

若按照原告所説，該房屋屬於兒子趙某榮的遺產，其幾乎全部繼承，對女兒女婿將是極不公平的。再次，購買本案所涉房屋後，全家人一起居住了一段時間。後來趙某榮認識郭某，經過一段時間戀愛，雙方結婚。郭某在婚前，就以她個人名義購買了他們現在居住的房屋，而非是在他們婚後購買的。因此，在整個事件中並在不存在違反相關法律法規的情形，《家庭內部住房產權分配契約》應當認定合法有效。第二，從兒子生前對其所佔份額已做安排的角度來看，兒子所佔的20%歸女兒趙某娟所有，原告也無權繼承。兒子趙某榮在患病期間，也許感到自己時日無多，於2011年1月22日以《房屋贈予協議書》的方式將其佔有的本案所涉房屋份額（即20%）贈送給了女兒（之所以在協議中表述將其房屋贈予女兒趙某娟，其實是為方便過户給趙某娟，但因趙某榮一直患有肺病，不宜外出。

後其離世，所以一直未能過户給趙某娟），並在該協議第7條中約定“包括甲方在內任何人均不得撤銷本合同”，以表示其將所佔份額贈予姐姐的決絕之心。因此，即便假設趙某榮所佔的20%房屋份額屬於其遺產，趙某榮所佔涉案房屋的20%最終仍然歸屬女兒，原告無權以繼承為由主張繼承。另，關於《房屋贈予協議書》的真實性問題。該協議書不但有趙某榮和趙某娟的簽字，還有郭某的簽字，以及侄兒郭某濤作為見證人的簽字。郭某作為利害關係人，在前面的訴訟中尚且都已經承認了協議書的真實性，而郭某濤與本案並無任何利害關係，因此協議書的真實性毋庸置疑的。第三，原告在2013年與秦某的離婚之訴中，已經自認不存在這份財產。離婚訴訟和調解過程中，原告自始至終未提及雙方對本案所涉房屋作為遺產一併分割的問題。因為趙某榮所佔房屋份額是屬於趙某娟的。

第四、原告先後拿給（匯給）趙某榮現金七萬元，應該説是原告先後還給（匯給）趙某榮現金七萬元。那七萬元本來就是趙某榮的工資，趙某榮當年畢業分配到北京，住在集體宿舍，趙某鑫要求趙某榮把工資交給他保管，所以趙某榮就把自己工資交給趙某鑫，後來趙某榮想炒股，趙某鑫就把他的工資還給他。綜上，懇請法院依法作出裁決，駁回原告的訴訟請求。

法院查明

趙某鑫與秦某系趙某榮父母，二人婚後生育一女一子，即趙某娟和趙某榮。趙某鑫與秦某於2013年解除婚姻關係。趙某榮與郭某於2003年7月8日登記結婚，婚後於2004年10月1日生育一子趙某芳。趙某娟與林某於1997年11月26日登記結婚，於2013年離婚。趙某榮於2012年1月8日因病死亡。坐落於北京市昌平區一號的房屋（以下簡稱涉案房屋）曾登記在趙某榮名下。2013年，秦某訴至我院，稱趙某榮生前訂立口頭遺囑將涉案房屋由秦某單獨繼承，同年11月18日，我院調解涉案房屋由秦某繼承。涉案房屋於2014年3月從趙某榮名下過户登記到秦某名下。2018年本院再審上述案件。2019年6月27日，我院判決書，撤銷之前民事調解書，並認為秦某所稱趙某榮所立口頭遺囑並不符合口頭遺囑的構成要件。

涉案房屋系2000年以趙某榮名義申請購買的經濟適用房，房款支付方式為首付款與銀行貸款相結合。2000年12月1日，趙某鑫、秦某、趙某榮、林某與趙某娟簽訂《家庭內部住房產權分配契約》（以下簡稱《分配契約》）約定：一、購買房屋情況：本家庭於2000年10月19日利用兒子的北京市常住户口購置本房屋。1、本家庭已於2000年11月10日前支付了購房首期款人民幣98670元，並支付了房屋產權代辦費和保險費。至此，本家庭各主體對本房屋的資金貢獻為：父母人民幣40000元，女兒女婿人民幣16000元，兒子人民幣50000元。本家庭使用兒子的公積金賬户申請了住房公積金貸款人民幣390000元。此項貸款已於2000年11月29日辦妥，並取得本房屋的全款發票。二、本房屋續後資金的約定。1、公積金貸款（2000年12月至2025年11月共分300個月逐月還貸付息）的還貸任務由女兒女婿全額承擔；……。

三、本房屋產權分配的約定。1、本家庭考慮到各主體實際支付的購房首付款、女兒女婿承擔的續後資金支付任務、利用兒子購置經濟適用房的機會及其公積金賬户申請住房貸款等項因素，本契約生效後的五年內各主體的產權比例為：父母8%，兒子20%，女兒女婿72%；2、本房屋作為一個整體，各主體中任何成員不可將自己擁有產權的部分單獨銷售給本家庭之外的人羣。若需整體銷售或出租，則由本家庭成員（或其合法繼承人）一致決定；3、兒子願將自己所擁有本房屋的20%產權在今後五年期滿時全部轉讓給女兒女婿，兒子交付的50000元購房款由女兒女婿於2006年1月前退還給兒子；4、為使兒子能夠在五年另行購置住房，女兒女婿在今後五年期滿時提供給兒子購房補助金人民幣30000元，但兒子在五年內已購置了北京市的經濟適用房，或五年內本家庭其他成員取得了北京市常住户口並向兒子提供經濟適用房購買指標時，女兒女婿可不提供該補助金；5、當女兒女婿向兒子支付上述第3、4條資金完畢時，視同“兒子向女兒女婿轉讓其擁有本房屋20%產權的行為完成”，此時，女兒女婿自動擁有原由兒子擁有的產權份額。本家庭可以着手進行住房產權的變更登記；

四、本房屋入住後有關費用的約定。1、本房屋交付和入住後發生的物業管理費用主要由女兒女婿承擔，修葺及再裝修的費用由女兒女婿承擔；2、兒子及其小家庭五年內可以在本房屋免費居住；3、伙食、水、電、氣及通訊費用等由各主體共擔；……5、父母可長住本房屋，也可跟隨兒子居住，任父母自便。不論父母居住何處，女兒女婿以及兒子均需共同關照父母。

2011年1月22日，趙某榮、郭某（甲方）與趙某娟（乙方）簽訂《房屋贈予協議書》（以下簡稱《贈予協議》），約定甲方自願將其所有的一處房產贈與給乙方作為乙方的個人財產（該贈與僅及於乙方，不包括乙方的配偶、子女），乙方自願接受該房屋。該房屋具體狀況如下：（一）座落於北京市昌平區一號，第二條：本協議生效後，乙方應保證甲乙雙方父母在贈與房屋內享有居住權，直至死亡。第三條：何時辦理贈與房屋過户手續由乙方單獨決定，乙方決定辦理過户手續的日期後應及時通知甲方。

趙某鑫主張購買涉案房屋時，趙某鑫、秦某出資7萬元，趙某榮出資2萬元，趙某娟出資1萬元。以趙某榮名義貸款，後續貸款由趙某榮和趙某娟償還。為此趙某鑫提交電匯憑證三張，記載趙某鑫於1999年12月3日向趙某榮匯款25000元，於2000年2月28日向趙某榮匯款12000元及於2000年7月8日向趙某榮匯款10000元，匯款用途均為生活用，趙某鑫稱轉賬憑證47000元再加上交給趙某榮的23000元現金，共計首付款出資7萬元。

秦某、趙某娟和林某認可轉賬憑證的真實性，但不認可其證明目的，稱該筆錢是趙某鑫替趙某榮保管的工資，而非購房款。秦某、趙某娟和林某稱各人均按照《分配契約》約定的出資數額進行出資，以趙某榮名義貸款，由趙某娟和林某共同償還貸款。郭某及趙某芳稱不清楚首付款的出資情況，大部分貸款由趙某娟償還，趙某榮和郭某在趙某榮生病期間住過涉案房屋，二人償還過貸款作為給趙某娟的房租。趙某娟稱趙某榮去世後，其向郭某支付了《分配契約》中約定的5萬元，因郭某已購買房屋，故未支付3萬元。

涉案房屋貸款已於2014年2月25日提前還清。雙方一致認可，涉案房屋現價611萬元。

裁判結果：

一、位於北京市昌平區一號房屋由秦某繼承，秦某在繼承趙某榮遺產範圍內向趙某鑫支付購房款及增值利益損失24萬元，向趙某娟、林某支付購房款及增值利益損失563萬元，以上款項均於本判決生效後十日內付清；

二、駁回趙某鑫的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

根據本案雙方的訴辯意見，法院歸納本案的爭議焦點為：一是涉案房屋的權屬。二是本案是否應分割以及如何分割涉案房屋。

一、涉案房屋的權屬。

之前民事調解書確認涉案房屋由秦某繼承，據此，涉案房屋於2014年3月從趙某榮名下過户登記至秦某名下。後已撤銷上述民事調解書，涉案房屋過户登記的依據被撤銷，不能據此認定涉案房屋系秦某個人財產。

（一）《分配契約》的效力

趙某榮在購買涉案房屋後，與趙某鑫、秦某、林某、趙某娟簽訂《分配契約》，約定了涉案房屋出資情況、貸款償還責任主體、使用居住權利人及合同主體的產權比例等內容。雖然《分配契約》並非典型的借名買房協議，但考察其內容趙某鑫、秦某、林某、趙某娟對涉案房屋均有出資，均有權居住使用涉案房屋，且明確四人對涉案房屋享有確定的份額，故從內容看《分配契約》應系四人借用趙某榮名義購買經濟適用房的借名買房協議，四人與趙某榮之間存在借名買房關係。趙某鑫以契約違反強制性規定為由主張無效一節，涉案房屋系經濟適用房，屬於政策性保障住房，關於經濟適用房的相關政策以2008年4月11日為界，屬於“老房”適用“老政策”。

本案涉案房屋購房合同是2008年4月11日之前簽訂的，該房屋已具備上市交易條件，不違反當時法律、行政法規的強制性規定，不存在合同無效之情形，趙某鑫之主張於法無據，法院不予採信。趙某鑫主張首付款出資數額及還貸主體與《分配契約》約定不一致一節，趙某鑫未提交充足證據證明，被告亦不予認可，法院對其主張不予採信。根據協議內容，簽訂協議後五年期滿時趙某榮擁有的20%產權全部轉讓給趙某娟及林某。故涉案房屋實際應由趙某鑫、秦某佔有8%的產權，趙某娟及林某佔有92%的產權，上述權利人均有權要求趙某榮履行變更登記手續。

（二）《贈予協議》的效力

趙某榮、郭某與趙某娟簽訂《贈予協議》，約定涉案房屋贈與趙某娟。如前所述，涉案房屋雖登記在趙某榮名下，但實際由趙某鑫、秦某、趙某娟與林某共同享有產權。趙某榮在未徵得其他權利人同意的情況下，將涉案房屋贈與給趙某娟，趙某娟亦知悉上述情況。惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。趙某榮、郭某與趙某娟簽訂的《贈予協議》應為無效。趙某娟無權依據《贈予協議》取得涉案房屋的產權。

基於上述分析，法院認為趙某榮與趙某鑫、秦某、林某、趙某娟存在借名買房關係，但趙某榮並未履行變更登記手續，該房屋在權屬上仍屬於趙某榮所有，但趙某榮負有履行變更登記手續的義務。

二、是否應分割以及如何分割涉案房屋。

（一）《分配契約》履行情況

趙某鑫、秦某、趙某娟及林某有權按照《分配契約》要求趙某榮履行變更登記手續，經查明秦某、趙某鑫、趙某娟及林某均不具有北京市購房資格，故無論該房屋變更登記至何人名下，均與現行政策相違背，《分配契約》存在着法律上不能履行之狀況。現趙某鑫稱涉案房屋系遺產應予繼承，而秦某、趙某娟及林某則辯稱涉案房屋中已無趙某榮遺產份額，本案的特殊性在於，趙某榮的繼承人與簽訂《分配契約》的家庭成員存在高度重合，案涉雙方對涉案房屋是否為遺產存在爭議，而《分配契約》的履行情況是認定涉案房屋權屬性質的重要依據，必須在本案中對《分配契約》的履行情況進行評述。本案系由於住房限購政策的實施致使借名人無法進行房屋過户登記手續，最終導致本案合同目的無法實現，《分配契約》應予解除。

合同解除後，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，採取其他補救措施，並有權要求賠償。合同解除後，涉案房屋應作為趙某榮遺產由各繼承人繼承。趙某鑫、秦某、趙某娟及林某已經支付的購房款等費用應當予以返還。涉案房屋的增值利益系基於趙某鑫、秦某、趙某娟及林某實際出資購買涉案房屋及趙某榮實際出讓購房資格而獲得，本案查明趙某榮一直存在出借購房資格幫助趙某娟等人獲得房屋並由趙某娟等人實際居住使用的意思表示，並且願意協助過户涉案房屋，故對於房屋增值利益部分，法院綜合各方真實意願及實際情況，確定由趙某鑫、秦某、趙某娟及林某共同獲得全部增值利益。現趙某榮已經去世，故趙某鑫、秦某、趙某娟及林某的購房款及增值利益損失應作為債務由繼承人在繼承遺產範圍內負擔。

趙某鑫主張出資7萬元一節，其提交的電匯憑證記載匯款用途為生活用，總額並非7萬元，且與各方簽字確認的《分配契約》中確認的出資額不一致，趙某鑫未提交其他證據佐證其主張，法院對其該項主張不予採信，法院確認趙某鑫、秦某首付款出資額為4萬元。趙某鑫主張貸款由趙某娟、趙某榮共同償還一節，與各被告陳述並不一致，且與《分配契約》記載內容不一致，趙某鑫未提供其他證據予以佐證，法院對該項主張亦不予採信。故趙某榮繼承人在繼承遺產範圍內負擔的債務包括應給付趙某鑫、秦某的已支付購房款及增值利益損失及應給付趙某娟、林某的已支付購房款及增值利益損失。

（二）涉案房屋應當如何分割

繼承開始後，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。郭某辯稱趙某榮生前遺願將房產留給趙某娟兒子一節，郭某所稱的生前遺願並非法定遺囑形式，且其所稱內容與之前案件中各方向法院陳述趙某榮願將涉案房屋交由秦某單獨繼承的內容相悖，故對於郭某的辯稱法院不予採信。秦某在之前案件中所稱的趙某榮所立口頭遺囑已被我院認定不符合口頭遺囑構成要件。故在無遺囑或者遺囑認定無效情況下，應當按照法定繼承辦理，涉案房屋由各法定繼承人繼承。

法院綜合本案實際情況，考慮到涉案房屋目前已登記在秦某名下，為便於執行，法院確定由秦某繼承涉案房屋。因趙某榮所負擔債務數額與遺留遺產價值一致，秦某在繼承遺產範圍內向趙某鑫、趙某娟及林某給付相應款項後，無需再向其他繼承人支付房屋折價款。經計算，秦某應當在繼承遺產範圍內給付趙某鑫購房款及增值利益損失24萬元，並在繼承遺產範圍內給付趙某娟、林某購房款及增值利益損失563萬元。