北京房屋律師——借子女名義買房對方主張贈與不願過户糾紛

原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求：1．判令被告將位於北京市朝陽區一號房屋過户至原告名下；2．判令房屋產權變更產生的一切費用由被告承擔。

事實和理由：原、被告系母子關係，位於北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱一號房屋）登記在被告名下，但由原告出資購買，當時口頭約定兩年後過户到原告名下。現被告不協助過户，還將原告從涉案房屋中排擠出來。為此訴至法院，請求依法判決。

被告辯稱

不同意原告的全部訴訟請求。原、被告是母子關係，一號房屋系原告出資、為被告購買的婚房。後因婆媳關係失和，被告搬離一號房屋，原告亦從被告處取走購房合同、產權證及相關手續。原、被告之間並不存在借名買房關係。一號房屋的買賣合同由被告簽署，購房尾款也由被告交納，原告出資行為應視為父母對子女的贈與，故一號房屋為被告所有。

法院查明

原告與被告系母子關係。

2016年4月10日，原告作為出賣人，案外人魏某濤作為買受人，簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定原告出賣位於北京市豐台區C號房屋（以下簡稱C號房屋），房屋價款為4400000元。

同日，被告作為買受人、案外人孫某婕作為出賣人，就一號房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》（以下簡稱涉案合同），約定被告購買一號房屋，房屋成交價為1250000元，房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設備等作價為1400000元，定金100000元。

2019年4月10日、2019年4月11日原告通過銀行轉賬方式分兩筆向案外人朱某峯轉賬共計100000元。經詢，原告表示“朱某峯”系孫某婕之夫。該筆錢款為一號房屋的定金。被告認可定金系由原告支付。

2016年6月14日，案外人魏某濤通過銀行轉賬的方式，向原告支付C號房屋購房款2340000元。

2016年6月15日，原告通過POS機刷卡方式支付購房款2440000元。被告對此予以認可，但表示該筆款項系原告贈與被告。

同日，被告向案外人孫某婕支付購房尾款100000元。

2016年7月17日，原告向被告轉賬235000元，表示該筆款項包括被告支付的購房尾款100000元，剩餘部分為一號房屋的裝修款。被告對此不予認可。

自2016年起，原告一直在一號房屋內居住生活至今，並繳納了在此期間產生的供暖費、燃氣費、水費等生活費用。

2019年7月11日，我院向北京市朝陽區不動產登記事務中心調取了一號房屋的產權登記信息，顯示一號房屋所有權人為被告，房屋性質為商品房。

審理中，原告表示因政策原因，其不能於售房之日購房，否則可能會承擔鉅額違約金，故以被告名義購買一號房屋；並向我院出示了其所保存的涉案合同、產權證、契税發票等原件。

經詢，原、被告並未簽署書面借名買房協議。被告亦不認可雙方之間存在借名買房關係。

裁判結果

一、被告於本判決生效之日起七日內協助原告將位於北京市朝陽區一號房屋產權轉移登記至原告名下；

二、駁回原告的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案的爭議焦點為原、被告之間是否存在借名買房關係。主張法律關係存在的當事人，應當對產生該法律關係的基本事實承擔舉證證明責任；對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查並結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。原告主張其與被告間存在借名買房的法律關係，其應就此承擔舉證證明責任，證明標準應達到高度可能性。

借名買房係指當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，由借名人實際享有房屋權益。借名買房是一種典型的“名實不符”的行為。在缺乏書面協議的情況下，認定當事人之間是否存在借名買房關係，關鍵在於查實當事人之間對於“買房義務實際由誰承擔、房屋權益實際由誰享有”是否具有明確的認知。

根據本案查明事實，一號房屋雖系以被告名義購買，但所有款項系由原告出資支付，房屋自購買後被告一直未佔有使用，購房原始票據等材料亦由原告持有，原告支付了供暖費等費用。此外，原告對於其借名買房的原因、過程進行了説明。基於以上事實，法院認為原告已就其與被告之間存在借名買房關係的主張完成舉證證明責任。

反觀被告一方，雖提出雙方不存在借名買房關係的抗辯理由，但其認可購房定金及大部分購房款均由原告出資，提出一號房屋系原告贈與被告，但未就此提供證據證實。因此，根據原告所提供的證據，足以確信雙方之間借名買房關係的存在具有高度可能性，故法院認定原告與被告之間存在借名買房合同關係。被告稱雙方不存在借名買房、一號房屋系原告贈與被告的抗辯，依據不足，法院不予採信。

因原、被告之間存在借名買房合同關係，且該合同關係合法、有效，雙方均應依約履行。現原告過户條件已經具備，故對於原告要求被告將一號房屋產權登記轉移至其名下的訴訟請求，法院予以支持。關於產權變更費用，因尚未實際發生，故法院不予支持。

需説明的是，如被告認為其與原告存在其他經濟糾紛，可另行主張。