房產糾紛律師——出資借親屬名義買房未有協議能否起訴獲得房屋

原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求：北京市朝陽區一號房屋（以下稱訴爭房屋）歸我所有，二被告配合我辦理訴爭房屋的產權過户手續，將產權登記在我名下。

事實和理由：2009年12月5日，我和我哥哥孫某傑就拆遷所得安置房一事達成書面協議，約定由我出全資購買訴爭房屋，所有權歸我，孫某傑協助我辦理產權過户手續。2011年8月10日，我以孫某傑的名義與北京M公司（以下簡稱M公司）簽訂《商品房現房買賣合同》，我一次性支付全款及相關税費購買了訴爭房屋，並辦理房屋交付手續實際居住至今。

2014年，孫某傑去世，訴爭房屋至今未辦理產權證書。孫某傑的父母、妻子均先於其死亡，二被告為其婚生女。我多次就訴爭房屋所有權事宜與二被告協商未果，故訴至法院，望判如所請。

被告辯稱

二被告辯稱，孫某傑和原告之間不存在借名賣房合同關係，原告主張與孫某傑的協議中沒有任何對價，不符合常理，我們不認可協議的真實性。拆遷時原告的户口不在拆遷房屋內，不是被安置人口。拆遷協議中約定了補償款，用於折抵購房款，所以訴爭房屋是孫某傑出資的，不同意原告的訴訟請求。

法院查明

孫某傑與郭某芳為夫妻關係，二人生育二被告兩個女兒。1997年，郭某芳去世，2014年7月2日，孫某傑因死亡註銷户口。

2009年11月12日，北京市西城區A號房屋（以下簡稱A號房屋）因被列入拆遷範圍，拆遷單位為T公司，本次拆遷為貨幣補償，提供一定數量的房源供被拆遷人選購。2010年11月26日，被拆遷人孫某傑與拆遷單位簽署《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議。拆遷、補償款總計698512.8元。補償協議記載後孫某傑購房時，使用補償額抵税419964元，以孫某傑名義購房使用補償額抵税278548.8元。經詢，整個拆遷過程孫某鵬並未親自辦理，原告稱全部拆遷款已被孫某傑領取。

2011年8月10日，原告以孫某傑名義與M公司簽署《北京市商品房現房買賣合同》，約定孫某傑向M公司購買訴爭房屋，房款總價408534元。合同簽訂當日，涉案房屋房款全部繳納，原告以孫某傑名義辦理了訴爭房屋的收房手續。2012年1月6日，涉案房屋繳納契税1299.85元。

2011年10月16日，原告與訴爭房屋所在物業公司簽署《房屋裝飾裝修管理協議》，對訴爭房屋進行裝修，裝修後居住使用至今，並交納了居住使用期間的全部物業、供暖等費用。

庭審中，原告稱訴爭房屋全部購房款、税費及相關物業、水電及收房費用均由其交納。原告提交其名下銀行賬户明細，顯示2010年8月10日，該賬户贖回理財產品407226.22元，存入現金11000元，當日POS刷卡支出408534元。二被告不認可訴爭房屋由原告全部出資，認為根據拆遷協議顯示，應有部分購房款來源於拆遷款，但就此未提供證據證明。經查，原告持有拆遷協議、訴爭房屋買賣合同、房款及契税發票、訴爭房屋收房相關手續、物業、供暖費發票等全部證件材料原件。

經詢，孫某鵬一直居住於東北，2005年户口遷回北京A號房屋中。原告主張與孫某傑於2009年拆遷前達成借名買房的口頭協議，訴爭房屋由其出資購買，產權歸其所有，孫某傑可隨時回來居住，雙方於2012年補籤書面協議。為此，原告提交《協議書》一份，協議書內容為打印，原告為甲方，孫某傑為乙方，內容為“甲方因住房困難，與乙方協商，借乙方之名義購買拆遷安置房。乙方因經濟拮据，同意甲方出全資購買，雙方達成共識：1、由甲方出全資購買拆遷安置房。2、所購房屋的所有權及相關權利歸甲方所有。3、乙方協助甲方適時辦理過户手續。4、甲方同意乙方隨時回北京居住該房屋。”下方乙方處有孫某傑本人簽字。二被告對該協議書不認可，稱孫某傑從未同意由原告借名購買拆遷房屋。

二被告提供時間為2013年9月20日、落款為孫某傑的手寫字條一張，大致內容為2009年拆遷時孫某傑行動不便，委託原告代辦相關手續，後原告稱拆遷款被堂姐拿走，要打官司要回拆遷款，故簽署無內容的空白紙用於打官司的委託書，直到該案二審敗訴才知道安置房屋被原告買走，其不會轉讓訴爭房屋產權，也不會寫任何關於房屋買賣、贈與遺贈給原告的材料，訴爭房屋由兩個女兒法定繼承……關於《協議書》的形成過程，原告稱2012年因孫某傑委託其打官司，故到東北找孫某鵬簽署委託書，雙方又確認了借名賣房的合意，故孫某傑簽署了空白的紙張，讓其把口頭協議填上，於是其攜帶空白簽名紙到打印室排版打印，形成《協議書》，打印好後直接帶回北京，沒有留給孫某傑。

裁判結果

一、北京市朝陽區常營A號房屋歸原告韓履信所有；

二、被告於本判決生效後七日內協助原告辦理北京市朝陽區一號房屋的產權登記手續，將產權登記至原告韓履信名下。

房產律師靳雙權點評

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案的爭議焦點在於原告與孫某傑之間是否形成借名買房的合同關係、法院就此認定如下：

第一，原告提交的《協議書》雖有孫某傑的簽字，但形成過程是孫某傑先簽字，再打印內容，即孫某傑的簽字並非對協議內容的確認，法院對該協議書的效力無法認定，不能證明原告與孫某傑就借名買房形成了書面合同。

第二，A號房屋的拆遷協議雖約定了拆遷款，但並無證據表明拆遷款用於購買訴爭房屋，亦無證據表明孫某鵬應獲得拆遷款且獲得的拆遷款足以購買訴爭房屋；相反，原告的證據能夠證明訴爭房屋房款由其賬户支付，故可以認定原告支付了訴爭房屋全部購房款。自2010年拆遷購房至2014年孫某傑去世，在長達四年的時間裏，孫某傑雖未親自辦理拆遷事宜，但曾委託原告就拆遷問題進行訴訟，對拆遷相關情況應當知情，二被告辯稱孫某傑對拆遷安置情況不知情不符合常理，法院不予採信。在此情況下，原告辦理了購房事宜並支付了全部購房款，裝修訴爭房屋並居住使用至今，且保存了涉案房屋的全部產權文件及票據原件，可以認定其與孫某傑之間形成了借名買房的口頭協議，故法院對此予以認定。

故此，訴爭房屋應當歸原告所有，因孫某傑已經去世，二被告作為孫某傑之法定繼承人應當協助原告辦理訴爭房屋的產權登記手續。原告的訴訟請求有事實和法律依據，法院予以支持。