房產買賣律師——母親購買房改房未過户前老人去世，子女起訴要求過户己方名下糾紛

原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求：要求被告協助將位於北京市東城區一號房屋過户至張某文、張某蘭名下。

事實和理由：秦某霞與張某鵬系夫妻，二人育有七子女，即七原告。坐落於北京市東城區A號、二號房屋原系趙志誠、張某鵬共同共有。1976年7月10日張某鵬死亡，秦某霞及其他子女繼承張某鵬遺產，即上述房屋二分之一產權。1986年8月，上述房屋拆遷，秦某霞及子女被安置到北京市東城區C號。其中秦某霞被安置到北京市東城區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）。2004年2月23日，秦某霞以其與張某鵬的工齡折算向被告購買了涉案房屋，並向被告支付購房款46811元，但未辦理過户手續。

2016年7月22日，秦某霞死亡。秦某霞生前與子女達成一致，表示涉案房屋歸張某文、張某蘭所有，其他子女均無異議。2020年1月19日，張某文、張某蘭將被告訴至東城區人民法院，要求協助辦理涉案房屋的不動產登記手續。2020年6月5日，法院作出民事裁定書，以被告於2018年12月14日宣告破產，主體不適格為由，駁回張某文、張某蘭的起訴。此時，七原告方知被告破產。

張某文、張某蘭上訴至北京市第二中級人民法院，該院以張某文、張某蘭不是與案件有直接利害關係人為由，維持原裁定。原告認為，依據相關規定，尚未辦理產權證或者產權過户手續但已向買方交付的財產，不屬於破產財產。秦某霞已經支付了涉案房屋購房款並實際佔有使用房屋直至去世，故該房屋應屬秦某霞財產，原告作為秦某霞的繼承人，被告應配合原告辦理過户手續。為維護原告合法權益，故成此訴。

被告辯稱

被告北京市M公司辯稱：1、涉案房屋系公房，不具備繼承條件。本案部分原告曾以繼承糾紛訴至法院，要求繼承涉案房屋，經法院查明涉案房屋產權仍歸屬於被告，秦某霞生前僅取得了涉案房屋承租權。法院經審理認為涉案房屋仍屬於公房性質，不具備繼承條件，故駁回了原告訴訟請求。

2、原告主體不適格。張某文、張某蘭曾以相同事由向東城區人民法院起訴，要求被告配合辦理涉案房屋過户手續，經東城區人民法院及二審法院審理，均駁回了二人的起訴。二審法院認為，因涉案房屋此前曾提起繼承、析產訴訟，該案尚在審理中，故張某文、張某蘭不是該案利害關係人。現繼承案件已審結並否定了二人的繼承主體資格，且根據現有證據無法證明原告為全部繼承人，原告主體不適格。另外，就涉案房屋繼承問題，原告與案外人張某莉、謝某剛尚有爭議。故在相關利益主體對涉案房屋繼承問題尚未確定的情況下，本案原告主體不適格。

3、原告要求被告過户缺乏事實和法律依據。原、被告之間及與秦某霞之間並未成立房屋買賣合同關係。公房買賣需經售房單位對買方進行資質審核、經售房單位上級單位批准、售房合同備案、售房資金及公共維修基金存放監管等審批流程。本案中，原告僅提供了銀行進賬單和收款憑證，雙方並未訂立書面合同，即便秦某霞支付了購房款，但根據相關規定，公房買賣應以辦理權屬轉移登記為成立條件，雙方之間不成立房屋買賣關係。且被告因破產終結所有賬户無法在住房資金管理中心開具賬户並由住房資金管理中心出具售房款及公共維修基金繳存證明。

被告目前在破產終結程序狀態下，秦某霞應予其生前在被告終結破產程序前提出履行合同。現被告企業法人地位已經終止，沒有繼續履行合同的經營職能，僅能進行債權債務的清算、清理。故涉案合同客觀上不具備履行條件。綜上，不同意原告訴訟請求。

法院查明

秦某霞與張某鵬系夫妻關係，二人育有七子女，即七原告。秦某霞於2016年7月22日死亡，張某鵬於1976年7月10日死亡。

坐落於北京市東城區一號房屋所有權現登記在被告名下。原、被告均表示秦某霞生前系該房屋的公房承租人。庭審中，原告提交評估日期為2004年2月17日的《單位出售公有住房房價計算表》，顯示售房單位為被告，購房人秦某霞，房屋坐落為東城區C號樓一號，實際房價為44986.5元，公共維修基金1824.3元。原告表示秦某霞即按照被告提交的上述房價計算表向被告支付了購房款。

經質證，被告表示售房單位在公房出售前對於售房方案需要報上級單位、房管部門審批。該表是被告自己製作的信息統計表。原告另提交中國銀行收費（現金）憑證及進賬單，顯示2004年2月23日，秦某霞向被告支付46811元並支付手續費50元。經質證，被告對其真實性認可，亦認可收到了上述購房款，但表示不能代表被告同意接受購房款。

另，雙方均表示並未簽訂過書面售房協議。原告稱涉案房屋現由張某文、張某蘭居住。自2004年交納購房款之後，未再交納過租金。

另查，2011年12月22日，北京市第二中級人民法院受理被告破產清算申請一案。2011年12月28日，該院作出裁定，宣告被告破產。2018年12月14日，該院裁定，終結被告破產管理人破產程序。現被告尚未辦理工商註冊註銷手續。經詢，原、被告均認可，破產清算期間原告未申報過債權，根據被告陳述，涉案房屋不在被告破產財產之列。

關於涉案房屋所涉房改售房政策，本院經向北京市住建委核實，該單位表示房改售房流程主要包括三個部分：1、房改售房方案核准程序，方案具體包括房改售房依據、標準等，售房單位提供相應的房改售房方案，一般由售房單位的上級單位進行核准，如為區級或市級一級單位，由該單位黨委、黨組自行核准；2、方案備案程序，售房單位需向區住建委提交房改售房方案、批准文件、協議、資金存入證明等文件進行備案，區住建委開具備案通知單；3、當事人憑藉備案通知單到不動產登記中心辦理產權過户。根據《北京市國土資源和房屋管理局、北京市人民政府房改辦公室關於房改售房若干問題的通知》即京國土房管改字2000第178號文第七條規定，購房人在辦理售房手續過程中死亡的，凡已按規定交納了首付款，且繼承人願意繼續付款的，可由其繼承人按照原付款產權可按繼承的有關規定變更為繼承人所有。原購房人產權證尚未辦理的，所購房產權可直接登記在繼承人名下，並按規定發放產權證。

對於本案中，被告處於破產狀態，無法提供相關材料，雙方也未簽署房改房售房協議的情況，北京市住建委回覆，區住建委對於房改售房材料僅為備案，不是審批流程。如果法院判決對涉案房屋辦理過户手續，區住建委可根據法院判決出具備案通知單，應該不存在執行的障礙。

另，本院經向北京市東城區住建委詢問是否存放涉案房屋房改售房備案材料及購房人繳納的公共維修基金是否入庫北京市公積金管理中心事宜。該單位表示，2008年、2010年前一般審批備案完成後房改售房材料都會退回報送單位，所以一般沒有留存相關材料，經向北京市公積金管理中心核實，該中心未查詢到涉案房屋的公共維修基金繳存記錄，但如果購房人有繳費收據，可以找產權單位查找。被告表示其亦未查詢到涉案房屋的公共維修基金繳存記錄。原告稱雖然原告已經全額支付了購房款及公共維修基金，但如果需要補交公共維修基金，原告同意補交。

裁判結果

被告北京市M公司於本判決生效後三十日內協助將位於北京市東城區一號房屋過户至張某文、張某蘭名下。

房產律師靳雙權點評

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。尚未辦理產權證或者產權過户手續但已向買方交付的財產不屬於破產財產。

本案中，雙方均認可秦某霞生前為涉案房屋的公房承租人，且涉案房屋一直由秦某霞及其家人居住。秦某霞雖未與被告簽訂過書面售房協議，但其依據原告出具的房價計算表，全額支付了購房款，可以證明秦某霞與被告之間確實存在房改售房的客觀事實。

現秦某霞已支付了全部購房款，秦某霞的繼承人對於涉案房屋的產權登記並無爭議，均表示要求變更登記至張某文、張某蘭名下，根據相關政策，購房人在辦理售房手續過程中死亡的，凡已按規定交納了首付款，且繼承人願意繼續付款的，可由其繼承人按照原付款產權可按繼承的有關規定變更為繼承人所有。原購房人產權證尚未辦理的，所購房產權可直接登記在繼承人名下，並按規定發放產權證之規定，原告要求被告配合過户的訴訟請求，於法有據，法院予以支持。